榮觀房產網1. 營改增后房地產開發商預收款開發票后會計分錄怎么處理
營改增試點納稅人收到預收款時，根據行業或經營業務不同，稅務處理也有所不同。
預收款的稅務處理不同，主要是納稅義務發生時間不同。對此，《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定了納稅義務發生時間的判定規則，其中：（一）一般情況為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。案例一： 一般企業收到預收款的稅務處理甲為交通運輸企業，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時托運人預付1000000元，一個月后裝貨出運。
稅務處理：此時甲預收1000000元，但未提供應稅服務，不符合“發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據”的要件，納稅義務未發生，不需要做稅務處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。
案例二：提供建筑服務收到預收款的稅務處理乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產公司簽訂建設合同，合同簽訂時取得預收款1000000元。不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。
根據財稅〔2016〕36號文件的規定：“納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”因此，乙在收到預收款時納稅義務發生。
《國家稅務總局關于發布〈納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號） 第四條規定：“一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。”該公告第十一條進一步規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和納稅期限執行。”
所以，乙跨縣（市、區）提供該建筑服務，適用一般計稅方法，應向服務發生地的稅務機關預繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫2%，第4列“預征稅額”填寫18018.01。根據國家稅務總局公告2016年第17號第八條規定，“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務預征繳納稅款”的第2列“本期發生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018.01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目內填寫或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018.01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。
案例三：房地產企業收到預收款的稅務處理丙公司為房地產開發企業，為一般納稅人，機構所在地為A區，開發的房地產項目也在A區。項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。
2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。”
該公告第十九條也規定小規模納稅人也應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。因為丙公司采取預收款的方式銷售自行開發的房地產項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷售不動產”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫3%，第4列“預征稅額”填寫28571.42。
根據國家稅務總局公告2016年第18號第十五條規定，“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
在增值稅納稅義務發生確認增值稅應稅收入時，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產預征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列。
2. 房地產企業預收款應當如何納稅
根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。
其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。此后，國家稅務總局又下發幾個文件對這一問題作了重申。
關于預收款預征企業所得稅問題。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算出預計營業利潤，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
2006年3月，稅務總局對國稅發[2003]83號作了修訂，下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產開發企業預售開發產品，仍采用預征稅款方法，待開發產品實際完工后，仍要按實際成本進行清算。 新文件區別不同開發項目，確定不同計稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%開發項目位于其他地區的，不得低于10%。
房地產企業在開發產品完工后，房地產開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照國稅發[2006]31號文房地產企業收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。國稅發[2006]31號從2006年1月1日起執行，鑒于你公司房地產預售收入發生在2005年，仍應按國稅發[2003]83號文件執行。
3. 房地產企業預交預收款所得稅如何會計處理
一.根據《國家稅務總關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（ 國稅發[2009]31號）規定，其當期取得的預售收入先按規定的稅毛利率計算出預計營業利潤，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
二.所得稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%；開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%；開發項目位于其他地區的，不得低于10%。三.房地產企業在取的房屋預售證，收取房屋預收帳款后（季度預交）應交企業所得稅=預收房款收入額*15%（毛利率）*25%；借：銀行存款；貸：預收賬款：XX業主；2.同時按預收賬款交納營業稅費做：借：應交稅費：應交營業稅借：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費等；貸：銀行存款3.預交所得稅費用做：借：應交稅費：企業所得稅；貸：銀行存款。
4. 房地產企業預交預收款所得稅如何會計處理
一.根據《國家稅務總關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（
國稅發[2009]31號）規定，其當期取得的預售收入先按規定的稅毛利率計算出預計營業利潤，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。 二.所得稅毛利率，
經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%;
開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%;
開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%;
開發項目位于其他地區的，不得低于10%。
三.房地產企業在取的房屋預售證，收取房屋預收帳款后
1. （季度預交）應交企業所得稅=預收房款收入額*15%（毛利率）*25%;
借：銀行存款；
貸：預收賬款：XX業主；
2.同時按預收賬款交納營業稅費做：
借：應交稅費：應交營業稅
借：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費等；
貸：銀行存款
3.預交所得稅費用做：
借：應交稅費：企業所得稅；
貸：銀行存款
5. 房地產開發企業收到預收款應該怎么開票和交稅
房地產開發企業在收到預收款時存在兩種處理方式：
1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
6. 營改增后房地產開發商預收款開發票后會計分錄怎么處理
營改增試點納稅人收到預收款時，根據行業或經營業務不同，稅務處理也有所不同。
預收款的稅務處理不同，主要是納稅義務發生時間不同。對此，《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定了納稅義務發生時間的判定規則，其中：（一）一般情況為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。案例一： 一般企業收到預收款的稅務處理 甲為交通運輸企業，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時托運人預付1000000元，一個月后裝貨出運。
稅務處理：此時甲預收1000000元，但未提供應稅服務，不符合“發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據”的要件，納稅義務未發生，不需要做稅務處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。
案例二：提供建筑服務收到預收款的稅務處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產公司簽訂建設合同，合同簽訂時取得預收款1000000元。不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。
根據財稅〔2016〕36號文件的規定：“納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”因此，乙在收到預收款時納稅義務發生。
《國家稅務總局關于發布〈納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號） 第四條規定：“一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。”該公告第十一條進一步規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和納稅期限執行。”
所以，乙跨縣（市、區）提供該建筑服務，適用一般計稅方法，應向服務發生地的稅務機關預繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫2%，第4列“預征稅額”填寫18018.01。根據國家稅務總局公告2016年第17號第八條規定，“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務預征繳納稅款”的第2列“本期發生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018.01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目內填寫或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018.01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。
案例三：房地產企業收到預收款的稅務處理 丙公司為房地產開發企業，為一般納稅人，機構所在地為A區，開發的房地產項目也在A區。項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。
2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。”
該公告第十九條也規定小規模納稅人也應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。因為丙公司采取預收款的方式銷售自行開發的房地產項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷售不動產”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫3%，第4列“預征稅額”填寫28571.42。
根據國家稅務總局公告2016年第18號第十五條規定，“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
在增值稅納稅義務發生確認增值稅應稅收入時，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產預征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列“本期實際。
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