榮觀房產網1. 房地產企業如何融資
1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證后向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高于現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用于上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似于抵押貸款
……
2. 房地產企業融資渠道及具體處理方式
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【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恒大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恒大集團融資渠道現狀
據恒大集團2016年年報數據顯示，2016年，恒大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恒大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恒大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恒大集團于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11
3. 房地產企業如何提升融資能力
1、制定房地產企業金融戰略。
我們認為，沒有戰略的企業是沒有靈魂的企業，而沒有金融的戰略同樣是不具競爭力的戰略。所以，房地產企業要把企業金融戰略作為企業發展的核心戰略，通過系統、全面的規劃，制定金融建設目標以及團隊建設、資源建設、資本戰略、實施保障等具體內容。
2、打造專職的、有戰斗能力的金融團隊。
要打破“金融人才就是金融機構出來的人才”的誤區，確定適應企業需求的金融人才解決方案，強化企業金融運作部門的獨立性、專業性和執行力，在處理好與企業財務部門關系的同時，努力提高金融隊伍的整體能力。
3、建立和維護好各種金融資源。
要把金融資源的建立和維護當做一件長期、系統的工作，儲備和整合多種融資資源、融資渠道，并將其適時用于不同階段的融資工作。具體而言，債權融資資源的建立更多靠技巧，維護則靠信用；而股權融資資源建立的核心是誠意和讓利。
4、打造企業信用體系，助力融資成功。
企業不怕失去機會、市場、利潤，但就怕失去信用，而建立企業真正的信用體系，是需要從小處做起，做到處處講信用，事事守信用。通過不計成本地維護信譽和長期的誠信積累，打造良好的信用形象。
5、搭建自身金融平臺，掌控融投主動權。
企業抓“輸血”資源的同時，還要完善自身“造血”能力。以房地產基金為例，其資金使用成本遠高于銀行融資，這就就催生了房企自身金融平臺的快速發展，如保利、金地、萬通、復地等知名地產商，早就有了自己的地產基金。由于省掉了基金管理費用，所以，使用企業自己的基金平臺獲取社會資本將遠低于使用其他地產基金的成本。
4. 房地產企業融資的渠道有哪些
房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題。下面華地資本就為大家介紹一下：
(1)自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
(2)預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
(3)商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
(4)企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
(5)債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
(6)信托融資
信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
(7)房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。
(8)房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
5. 怎樣改善我國房地產企業融資方式
作為經營風險程度本身就比較高的行業，房地產企業，其資金結構中債務比率過高會帶來很大的財務風險，于企業的持續穩定的發展十分不利。
因此，房地產企業有必要重新審視其現行融資方式，以期在當前的經濟環境下保持生存能力謀求發展潛力。 1 房地產企業融資的特點 由于房地產存在著物質性方面和經濟性質方面的特征，其資金運作也就有著與一般商品生產和流通行業不同的特點。
主要有： 1.1 開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高 房地產業的資本密集性決定了開發一個房地產項目動輒數億，甚至數十億，僅僅依靠企業自有資金，是不可能完成項目開發的，房地產開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后的發展趨勢看，我國房地產單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，但外部融資比例不減，只是在結構上多元化。
1.2 資金周轉慢，投資回收期長 因為房地產開發受土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和房地產市場等四個互相聯系的市場的制約，房地產從開發到交付使用，其生產周期短則一年，長則數年，才能進入流通和消費領域，因此投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時間更長。 1.3 投資風險較大 因為房地產開發占用資金多，資金周期長，其投資風險也較大，主要表現為流動性風險、通貨膨脹風險、經營風險等。
1.4 房地產資金的增值性 由于土地資源的稀缺性、房地產的不可替代性等特點而使得房地產具有保值、增值的優點。隨著經濟發展和人民生活水平的提高，房地產的需要也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，從長期來看，房地產的價格呈上揚趨勢，房地產資金的增值性也愈發明顯。
1.5 資金運作受地域影響大 房地產屬于不動產，其生產、流通和消費都要在同一地域才能完成，加上房地產的購買者或投資者往往受國籍、城市戶口等的限制，使得房地產的流通和消費有一定的地域性，從而導致房地產資金運作也會受地域的影響。 1.6 土地和房產的抵押是重要條件 房地產屬于不動產，它附著于特定的地塊。
土地是稀缺性資源，隨著經濟的發展，對土地的需求不斷增加，房地產的價值隨之增大，土地和房產的抵押成為金融機構所歡迎的融資條件。 2 當前我國房地產企業幾種主要融資方式的比較分析 對于我國的房地產企業來說，主要的融資方式有IPO、買殼、信托、發債、房地產基金、REITS等幾種方式。
通過對幾種不同融資方式的比較與分析，可得出下面的比較結果匯總表如下： 比較分析，可以看出。對于大型的房地產企業可以選擇IPO、買殼、信托、發債、房地產基金、REITS等多種方式或其組合。
而中型的房地產公司則可以選擇買殼、信托、房地產基金等方式進行融資。小型房地產公司可以選擇的融資方式比較有限，主要為信托。
這主要是因為：對于與證券市場結合的融資方式來說，一般要求很高。在我國只有少數超大規模的房地產企業具備這樣的條件與實力。
相對于在證券市場首發融資（IPO、REITS），買殼上市與房地產基金（私募）的要求略低，中等規模的房地產企業可以采用這些融資方式，只要房地產企業擁有一定的資產規模、項目具備較強的盈利能力或擁有可以帶來未來收益的儲備就可以。而對于小型房地產企業來講，由于自身規模的局限性，只能通過信托等方式進行融資。
當然除了以上的融資方式，房地產企業還可以通過聯合開發、項目融資、房地產證券化等方式進行融資，這里不再一一進行論述了。 3 完善房地產企業的信息披露提高企業融資效率 融資成本是影響融資效率的重要因素，對于我國房地產企業而言，當前其資金來源普遍是銀行貸款，房地產企業在獲得銀行等金融機構的債務融資時，通常面臨著“信貸配給”問題，主要原因是兩者之間存在著信息非均衡。
解決該問題的關鍵是完善企業的信息披露制度，以增加房地產企業信用風險的透明度。這是防止房地產企業逆向選擇和道德風險行為以及建立信用市場公正、公開以及公平競爭的關鍵。
而要做到這一點，就必須要求房地產企業在不涉及商業機密的條件下充分公開自己的信用及相關信息，增強企業信息的透明度，以利于消除銀行與房地產企業之間的信息非均衡。房地產企業要取得社會各界的信任與支持，順利獲得貸款，信用是決定因素。
房地產企業一方面要規范和完善企業財務規章制度，定期提供全面、準確的財務信息，做到規范發展，產權清晰，提高自身資信等級，創造條件使企業在硬件上更多地符合銀行貸款條件；另一方面，房地產企業經營者要加強金融法規的學習，充分尊重銀行的債權，真正在社會上樹立起守信用、重履約的良好形象。 4 發展和完善房地產企業融資渠道的措施 我國房地產企業融資方式有限，資金來源主要是內部積累以及銀行信貸，但是房地產企業與銀行之間存在較大的信息不對稱，再加之房地產企業高資本、高風險的特征，企業融資成本較高，影響企業融資效率，因此，優化企業資本結構，提高房地產企業融資效率，就要發展多樣化的融資渠道，以靈活的方式給予房地產企業更多的選擇空間。
除此而外，多元化的融資方式有利于資金優化配置，提高資金的使用效率，從而。
6. 我國房地產企業融資方式分析
這是具體的方式分析： 隨著國有土地使用權出讓招拍掛制度的出臺與完善，原本的土地協議出讓方式被取消，開發土地取得從主要靠關系變得主要靠資金，資金在房地產開發的過程中顯得及為重要，故，稱房地產行業為土地加資金的行業是恰當貼切的。
如何通過各種途徑籌集盡可能多的資金，是各開發企業的重要工作。當前，房地產開發企業籌措資金的方式有如下幾種： 一、債權融資 債權融資就是借債，由開發企業向別人借貸，最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發企業或第三人為貸款提供擔保，比如開發企業將建設項目向銀行抵押作為還款的擔保：開發企業將開發項目的國有土地使用權，或國有土地使用權連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續辦理完畢并取得他項權證后，按照工程的施工進度發放貸款，并對開發企業的資金使用進行監管。
對于上市房地產開發企業來講，在符合條件的情況下，可以通過發行可轉債的形式融資，該種融資具有股權和債權融資的雙重性質。 二、股權融資 股權融資是指開發企業新發行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。
非上市公司通過股權方式融資相對容易，問題在于：在公司業績或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業績或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享；而且公司治理制度的不完善，導致股東普遍希望對公司有控股權，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。 公司上市融資則可將融資渠道社會化，在整個社會的范圍內募集資本，但房地產企業取得上市資格較艱難，但上市會帶來諸多好處，不僅可以提高企業知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒有使用成本，沒有還本付息的壓力。
三、合作開發 開發企業如果具有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對開發項目進行開發，雙方共享開發的收益，共擔風險。但進行合作開發之前，應對合作方、合作項目的情況有充分的了解，并根據具體情形確定合作開發模式，以達到規避風險的目的。
建議在合作之初，及時聘請律師作為項目顧問，由律師進行盡職調查、方案分析等專業服務，對切實保護自己的合法權益很有幫助。 四、房地產信托 房地產信托，是指委托人出于對受托人的信任，將財產委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財產投資于房地產。
自121號文件出臺后，房地產信托出現了所謂的井噴現象，單是去年第四季度就發行了37個房地產信托基金，看好該種融資形式的開發企業很多。但實際上該種融資形式可能對開發企業是好形式，但對投資者還是有不小的風險，就算是第三人為信托提供充分擔保，起碼也存在回報過低的風險。
當前出現房地產信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發企業又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內當前的房地產信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 五、典當 典當，指房地產開發企業將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。
一般來說，典當行提供的當金數額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發企業不會通過此種途徑融資。 六、承建企業墊資 由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業長期處于買方市場，承建企業為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發企業可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發企業融資的作用。
承建企業墊資在一定程度上減輕了開發企業的資金壓力，但加重了承建企業的資金負擔，直接導致的后果就是承建企業可能拖欠材料廠商的材料款、設備款，甚至是建筑工人的工資，產生嚴重的社會問題。故，該方式不宜提倡。
七、按揭貸款 從法律關系來說，商業銀行對個人的商業住房貸款是銀行對個人的融資，但從效果上來看，其實際上也是對開發企業的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發企業項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發企業。
自從121號文件出臺以來，由于銀行對個人按揭貸款的要求條件提高（諸如住宅需封頂、商業寫字樓需竣工等），導致按揭貸款數額減少（相對），已經造成大面積的中小開發企業資金鏈條斷裂，可見該融資手段對開發企業的重要性。 在國內，由于信用體系的缺陷以及局部房地產過熱，如果經濟不景氣或房地產價格出現嚴重下挫，過度的銀行按揭貸款將會干擾貸款銀行與購房人，在開發企業普遍為個人貸款提供階段性擔保的情況下，在擔保責任沒有解除前也會干擾開發企業。
如貸款人未能及時償還銀行貸款，則開發企業會根據擔保合同的規定承擔一定的擔保責任，對此，開發企業應予以重視！ 八、其他手段 現實中也存在一些其他的融資手段，比如開發企業和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要。
7. 房地產開發商的融資方式有哪些
阻撓你建立公司的障礙是什么？如果是缺少資金，那么不要著急。
對于那些積極的企業家來說，有很多合理的融資方案可以選擇。關鍵是計劃。
你的融資策略必須對于你和將來的貸方來說都是合理有意義的。 在短短60秒中，我們將向你展示如何為自己的新公司打下堅實的財務基礎。
0:60確定你的需求 估計一下你需要多少資金來啟動和維持自己的公司——設備和原料、存貨、辦公或生產場地、特許經營費等。然后，考慮你自己可以提供多少資金（如個人儲蓄、家人或朋友的捐助等）。
要認真。你不想過高或過低地估計自己的需求，也不想危及家人的財務安全和家人之間的關系。
0:48考慮各種選擇 商業銀行對于小企業來說是最最常見的貸方，可以提供很多常規性貸款，還有小企業管理局授權的貸款。你還可以找風險投資公司、商業金融公司、合伙經營等。
一定要盡可能多地了解每種方案的評估標準和還貸要求。 0:36建立自己的檔案 大多數貸款機構都要求提交一份商業計劃，一份詳細描述自己的教育和商業操作經歷等信息的簡歷，一份附有證明人的信用記錄以及具體的貸款文件等。
制定你的商業計劃時要分成很多部分，分別描述你的公司的性質和類型、可以獲得的資源、如何利用這些資源實現特定目標、時間安排、財務目標、對競爭對手的分析以及你的公司如何在市場上生存。 0:25填寫表格 貸款機構可能還會要 阻撓你建立公司的障礙是什么？如果是缺少資金，那么不要著急。
對于那些積極的企業家來說，有很多合理的融資方案可以選擇。關鍵是計劃。
你的融資策略必須對于你和將來的貸方來說都是合理有意義的。 在短短60秒中，我們將向你展示如何為自己的新公司打下堅實的財務基礎。
0:60確定你的需求 估計一下你需要多少資金來啟動和維持自己的公司——設備和原料、存貨、辦公或生產場地、特許經營費等。然后，考慮你自己可以提供多少資金（如個人儲蓄、家人或朋友的捐助等）。
要認真。你不想過高或過低地估計自己的需求，也不想危及家人的財務安全和家人之間的關系。
0:48考慮各種選擇 商業銀行對于小企業來說是最最常見的貸方，可以提供很多常規性貸款，還有小企業管理局授權的貸款。你還可以找風險投資公司、商業金融公司、合伙經營等。
一定要盡可能多地了解每種方案的評估標準和還貸要求。 0:36建立自己的檔案 大多數貸款機構都要求提交一份商業計劃，一份詳細描述自己的教育和商業操作經歷等信息的簡歷，一份附有證明人的信用記錄以及具體的貸款文件等。
制定你的商業計劃時要分成很多部分，分別描述你的公司的性質和類型、可以獲得的資源、如何利用這些資源實現特定目標、時間安排、財務目標、對競爭對手的分析以及你的公司如何在市場上生存。 0:25填寫表格 貸款機構可能還會要求現金流量預測，以顯示你的新公司的發展能力和還款能力。
記住對數據的預測一定要比較現實，要有事實來支持你的估計和預測。進行調查研究時不要圖省事。
0:13練習你的融資計劃 對于新公司來說，要求貸款融資總是需要演講介紹。即使你在這種情況下能應付自如，也要組織自己的思路，找那些能夠提供客觀反饋意見的人來聽你演講作為練習。
事先考慮到所有不同類型的問題會樹立你的信心，幫助你應對任何可能發生的情況。 0:03提問，再提問 與你的潛在貸款機構進行交談，了解他們的貸款步驟和期望值。
當地的SCORE機構也有很多資源和專家顧問來指導你為新公司融資的各個步驟。現金流量預測，以顯示你的新公司的發展能力和還款能力。
記住對數據的預測一定要比較現實，要有事實來支持你的估計和預測。進行調查研究時不要圖省事。
0:13練習你的融資計劃 對于新公司來說，要求貸款融資總是需要演講介紹。即使你在這種情況下能應付自如，也要組織自己的思路，找那些能夠提供客觀反饋意見的人來聽你演講作為練習。
事先考慮到所有不同類型的問題會樹立你的信心，幫助你應對任何可能發生的情況。 0:03提問，再提問 與你的潛在貸款機構進行交談，了解他們的貸款步驟和期望值。
當地的SCORE機構也有很多資源和專家顧問來指導你為新公司融資的各個步驟。