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1. 房地產開發商通過哪些方法或方式拿地
現在房地產公司獲得土地的方法主要有這幾個：
1、招標
國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司制作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。
2、拍賣
這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那么多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。
3、掛牌
這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最后確定的公司為土地獲得者。
4、收購
上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實力開發，或者干脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手里。這方式在市場上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心。
2. 房地產開發商怎樣拿地
第一部分 房地產開發公司的準備工作 在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分 行*審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。
規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。
3. 房地產策劃流程,從拿地開始到房子的銷售,最好有一套完整的案例,
房地產文案人員的主要工作就是幫助房地產企業進行產品營銷啊。
主要工作一句話總結就是做房地產營銷廣告。
需要寫的文案就是房地產項目的各種單頁，折頁，幕墻等等的廣告文案
包括主標，副標，主題介紹等
主要從區位優勢，配套設施，開發商品牌優勢，園林環境，建筑風格，戶型產品，品牌物管等方面進行廣告文案寫作。
這是指文案人員，策劃和文案是 兩個概念，策劃還要設計到項目背景研究，市場考察，目標人群定位，營銷手段，還有后期等一大堆工作。
4. 房地產里負責拿地的是什么職位的
每個房地產公司的構架不一樣。但是一般來說，拿地塊屬于房地產開發中極為重要的部分。
基本上屬于項目公司老總、城市分公司老總的職責范圍。比較大型的項目甚至要集團老總親自出馬，因為拿地涉及的資金量實在太大，而且需要和*府協調好規劃之類的。
而輔助項目公司老總進行拿地的，前期專業人員一般是戰略部、市場部的人員。主要是對市場的各個地塊進行跟蹤分析測算。算是重要、也比較閑的職位。
房地產里負責拿地的一般來說設置 前期策劃崗。不過拿地后可能就進入各個職能部門，比如戰略部、市場部、成本部、工程部、財務部。而且前期人員的級別有有不同分 經理 高級主管 主管 高級專員 專員等。各個公司有不同，有的公司人員緊湊，可能不會專門設置崗位。
5. 房地產從拿地到銷售需要經過哪些必須的流程
您好 菁英地產為您服務。
建一套房子要經過多少部門嗎？
今天我來給您寫點專業上的東西，房地產開發企業需辦手續如下：?
房產局（不動產證）國土局（辦土地證）規劃局（規劃許可）建設局（施工許可）發改委（項目立案批復）環保局（環評 環境監測）房管局（房產證 預售證）消防局（項目消防審批）物價局（核實項目開發報價）統計局（統計數據）城管局（臨建收費）交通局（辦理車輛運輸證）電力局（電力使用審批）稅務局（地稅 個稅 房產稅）水務局（用水審批）質監局（質量安全監督）檔案局（資料存檔）工商局（工商備案）勞動局（民工工資保障押金）地震局（建筑物抗震驗收）氣象局（防雷接地檢測）園林局（綠化指標審核）市*府（*務報建審批等）城市市*（項目排污 管網）設計院（項目圖紙設計）建委（辦理開發意見書）圖審單位（圖紙審查 復核）勘測設計單位（項目地勘報告）檢測單位（檢測數據）監測單位（項目監測）保險單位（項目投保）鄉鎮各級單位（基層*府）
6. 房地產會計全流程演練是什么樣的
(1)現金 從銀行提取現金 借：現金 貸：銀行存款 支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現金 （2）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票） 借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。 銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業務收入 商業匯票到期： 若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司 財務費用 （6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單） 借：開發成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 （9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本 （11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單） 借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 ②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單） 借：開發成本——房屋開發 貸：庫存設備 銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票） 借：銀行存款 貸：其他業務收入 結轉成本 借：其他業務支出 貸：庫存設備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。
應與加工單位簽訂加工合同。 發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。
如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的。
7. 開發商如何拿地
開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。
2007年后，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。 房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。
土地市場就是一級市場，這完全控制在*府手中，*府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代采取協議轉讓形式，開發商與*府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業并不踴躍，地方*府為了保證土地財*收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財*收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海*府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。
不少外資到了2000年后也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。 房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。
不少內資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方*府協商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金后就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。 亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。
有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團干部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是愿意去商海里嘗試游泳而毅然下海。
當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然后他憑著這份意向書到處找合作伙伴，終于被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資后投入開發。
王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元后再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢后，現金流就有了一些鋪墊，于是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很準，合作伙伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，借助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。
君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今后的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處于上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。
兩年后項目運行基本完畢，但項目的利潤回報并不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報后，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。 一級市場土地出讓到了2002年7月1日后由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。
但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，并不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。
由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。 拿地的模式還可以通過與*府合作，參與土地一級市場的開發后自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。
也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。 土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利于價格發現。
1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式占了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼吁，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。
但是包括孟先生在內的很多人士，都認為后來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新“地王”的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年后特別是招。
