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1. 房地產項目定價的方法
房地產項目定價的方法 定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。
雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規定了價格的最底基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參照系。
在實際定價過程中企業往往側重于對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。
一、成本導向定價 成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。
成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。 （一）、成本加成定價方法 這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。
售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。
由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為： 單位產品價格：單位產品成本X(1+加成率) 加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。
列如，某房地產企業開發某一樓盤，每平方米的開發成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X(1+15%)=2300（元） 這種方法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，采用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤，從而可以保障企業經營的正常進行。
（二）目標收益定價法 這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。
其計算的步驟如下： 1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。
2、確定目標利潤。由于目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有： 目標利潤=總投資額x目標投資利潤率 目標利潤=總成本x目標成本利潤率 目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率 目標利潤=資金平均占用額x目標資金利潤率 3、計算售價 售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量 例如：某房地產企業開發一總建筑面積為20萬平方米的小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總開發成本為4億元，企業的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區的售價為多少？ 解：目標利潤=總成本x成本利潤率 = 4 x 15% = 0.6（億元） 每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量 =（4=0.6）/160000 =2875（元） 因此，該企業的定價應為每平方米2875元 目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。
這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業，市場占有率較高或具有壟斷性質的企業。 （三）、售價加成定價法 這是一種以產品的最后銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產品售價。
計算公式為： 單位產品售價=單位產品總成本/（1—加成率） 列如，某樓盤的開發成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為： 售價=2500/(1—20%)=3125（元） 這種定價方法的優點對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對于消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。 以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。
所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。
二、需求導向定價 所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法。
（一）理解值定價法 理解值也稱“感受價值”或“認識價值”，是消費者對于商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。
房地產企業在運用理解值定價法定價時，企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認識價值，然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由于理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認識價值；（2）、根據確定的認識價值，決定商品的初始價格；（3）、預測商品的銷售量；（4）、預測目標成本，（5）、決策。
理解值定價法的關鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主，會令他們的產品定價。
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