榮觀房產網1. 房地產抵押價值評估是什么 需要掌握什么問題
房地產抵押價值評估是指在房地產貸款或者短期資金拆借的時候，銀行或者借款人需要辦理房地產抵押的一般要進行抵押評估。
不過該評估不是強制性的，只要是銀行或者借款人不要求可以不評估，房地產管理局并不強制評估。一、現代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。
銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商，隨著此項業務的不斷發展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產通過銷售的方式轉移到資產經營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產的質量和出售價格，說到底還是銀行的風險。
在房地產金融中，房地產的抵押擔保在風險管理過程中至關重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統地分析來認識。
（1）房地產抵押權人的一般風險；（2）權益、時差與抵押風險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風險；（4）在建工程的抵押風險；（5）住宅按揭的抵押風險；（6）拍賣市場反饋的抵押風險；（7）不同類型房地產的抵押風險；（8）全期抵押評估的動態運作等。 二、房地產抵押權人的一般風險防范。
抵押就房地產而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押房地產一般指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產權利。
它應符合抵押合法有效，物權明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規避相應的風險。 1、抵押合法有效。
屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可（但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。
抵押房地產必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。
2、物權明確。房地產的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產的權利，如抵押權人對抵押房地產的權利等。
一般來說，可以買賣的房地產均可以抵押，可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續后可以轉讓。 3、易于變賣、處分渠道通暢。
抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現的可能性，一定的變現價值和要求的變現速率。否則就會加大抵押的風險。
因為抵押物具有一定量的變現價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現速率實際是保證其變現價值的條件。從本質上來講，變現價值具有現金流性質，是具有時間特征的價值。
三、權益、時差與抵押風險。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價值100萬元，抵押貸款率是70%嗎？回答是否定的。
抵押貸款期內某一時點的抵押貸款率是相應時點抵押權人的權益價格（如貸款風險金額）與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔保的抵押物價值與抵押權人權益之比，二者互為倒數。相關閱讀：房地產抵押評估五大注意事項 貸款更放心房地產抵押價格評估應堅持什么原則？含義何在？。
2. 房地產抵押價值評估是什么
1、現代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。
銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商，隨著此項業務的不斷發展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。 2、抵押合法有效，屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可（但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產，系交易商品不在此列。
以下類同）；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。 3、物權明確，房地產的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產的權利，如抵押權人對抵押房地產的權利等。
一般來說，可以買賣的房地產均可以抵押，可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續后可以轉讓。
3. 什么是房產抵押價值評估 需掌握哪些問題
您好，房地產抵押價值評估是什么？1、現代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。
銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商，隨著此項業務的不斷發展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。2、抵押合法有效，屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可（但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產，系交易商品不在此列。
以下類同）；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。3、物權明確，房地產的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產的權利，如抵押權人對抵押房地產的權利等。
一般來說，可以買賣的房地產均可以抵押，可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續后可以轉讓。需要注意一些什么問題？1、在抵押貸款發放過程中，銀行作為抵押權人，如果不認真審核抵押人的償貸能力，不公開選擇評估機構，沒專業人員審核評估機構及評估人員評估結果，過高發放貸款比例等，都會造成抵押貸款的評估存在著高風險。
2、忽e799bee5baa6e79fa5e98193e4b893e5b19e31333365633836視抵押人償貸能力，單方面看重抵押物價值保障：銀行在審核房地產抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由于銀行業中存在眾多的競爭者，各大銀行為了擴展市場，擁有更多的客戶，不認真審查抵押人的償債能力，僅僅將抵押物價值作為是否發放貸款的主要依據，將評估機構給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發放貸款的比例。
3、不公開選擇評估機構，缺乏客觀及公正性：銀行在對抵押物價值進行評估，原則上應選擇資質等級高、經驗豐富、信譽好的估價機構進行評估，以便增加銀行發放貸款的安全性。目前，銀行在評定抵押物等級的時候，往往是從入圍的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估。
而入圍的評估機構有些通過給予回扣或者好處費等為條件入圍的，這些做法為銀行內部的工作人員提供了腐敗機會，減少了抵押貸款的安全性。
4. 房地產抵押估價
哥們 你的問題就有問題啊。
房地產估價 分為很多種 抵押、課稅、司法鑒定、拍賣底價、價值認定等，根據不同的估價目的，估價對象的價值類型與估價方法當然是不一致的 抵押：價值類型是在估價時點上估價對象的房地產抵押價格，這個抵押價格是要扣除估價師已知的有限受償款的，比如拖欠的裝修工程寬之類的，估價方法主要是根據你的物業類型來選取。一般住宅為市場比較法，商業收益法與市場比較法，工業成本法，在建工程假設開發法等等。
課稅：價值類型是房地產的公開市場價值，是不扣除什么受償款之類的。 等等……】至于假設條件 當然也是有變化的 一般來說 估價師聲明都是差不多的，主要是一些免責聲明，比如估價對象的產權證真實性之類的，假設條件是對一個房地產自身狀況的一個假設，但是一般估價對象沒有特殊的情況都是一致的，比如一些情況在假設條件里面就需要修改，例如估價對象為1-2層的商業房地產，產權證登記1-2層建筑面積為100平米，1層的價格和2層的價格當然不一樣，這就需要在假設條件里面增加的。
5. 房地產抵押估價
哥們 你的問題就有問題啊。
房地產估價 分為很多種 抵押、課稅、司法鑒定、拍賣底價、價值認定等，根據不同的估價目的，估價對象的價值類型與估價方法當然是不一致的
1. 抵押：價值類型是在估價時點上估價對象的房地產抵押價格，這個抵押價格是要扣除估價師已知的有限受償款的，比如拖欠的裝修工程寬之類的，估價方法主要是根據你的物業類型來選取。一般住宅為市場比較法，商業收益法與市場比較法，工業成本法，在建工程假設開發法等等。
2. 課稅：價值類型是房地產的公開市場價值，是不扣除什么受償款之類的。
等等……】
至于假設條件 當然也是有變化的 一般來說 估價師聲明都是差不多的，主要是一些免責聲明，比如估價對象的產權證真實性之類的，假設條件是對一個房地產自身狀況的一個假設，但是一般估價對象沒有特殊的情況都是一致的，比如一些情況在假設條件里面就需要修改，例如估價對象為1-2層的商業房地產，產權證登記1-2層建筑面積為100平米，1層的價格和2層的價格當然不一樣，這就需要在假設條件里面增加的。
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