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1. 房地產業做項目清算是什么意思
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題 為認真貫徹落實《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，北京市地稅局結合我市具體情況分別以京地稅地〔2007〕134號《關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知》、京地稅地〔2007〕138號，《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》，就房地產開發企業在竣工清算土地增值稅管理有關問題進行了明確，主要規定如下： 一、房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法新規定 （一）凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。
（二）辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。 （三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。
（四）土地增值稅清算的條件 1、凡符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續： （1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。 （2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。
（3）直接轉讓土地使用權的項目。 （4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。
2、符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1） 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上的。 （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。 （五）對于房地產開發企業建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應按照轉讓舊房及建筑物的*策規定繳納土地增值稅。
（六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。 （七）對主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達納稅人。
納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。
（八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關資料如下： 1、項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。
2、國有土地使用權證書。 3、取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。
4、清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。 5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。
6、銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式 ，內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 7、清算項目的工程竣工驗收報告。
8、清算項目的銷售許可證。 9、與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。
10、《土地增值稅清算鑒證報告》。 11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。
12、稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 （九）納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。
（十）主管地方稅務機關對納稅人提交的申請材料齊全的，應向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。
（十一）主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。 （十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。
對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照。
2. 房地產項目如何清算
國家稅務總局制定的《土地增值稅清算管理規程》規定：
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
根據上述規定，你公司雖然沒銷售完，但只要銷售比例在85%以上或取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，稅務部門可要求納稅人進行清算。
3. 房地產企業的土地增值稅如何確認房地產開發項目單位進行清算
土地增值稅清算條件 （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行清算： 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行清算： 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理清算手續的； 辦理土地增值稅清算手續的期限 符合本通告第一條第（一）款規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管地方稅務機關辦理清算手續；符合本通告第一條第（二）款規定的納稅人，須在主管地方稅務機關規定的期限內辦理清算手續。 地增值稅清算應報送的資料 （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、納稅申報表； （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料； （三）主管稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
4. 房地產項目成本結轉必須做項目清算嗎
必須滴
一、土地增值稅
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：?
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；?
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；?
3.直接轉讓土地使用權的。?
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：?
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；?
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；?
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；?
4.省稅務機關規定的其他情況。?
二、企業所得稅
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）
第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一） 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二） 開發產品已開始投入使用。
（三） 開發產品已取得了初始產權證明。
第三十五條 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
