榮觀房產網1.80年代日本房地產泡沫,和美國的房地產泡沫,從開始到結束的詳細
你想在百度知道問清楚，還不如自己看書看資料。我哥們研究日本房地產泡沫都寫了篇論文了，十幾頁A4紙。
簡單說一下，日本的房地產泡沫從1985年開始，到1989年結束。《廣場協定》的簽訂使得一直弱勢的日元開始強勁上漲。但受益于日本經濟的轉型，日元的飛速升值并沒有影響日本的貿易順差。當時世道欣欣向榮，股市大漲，間接帶動了日本的地價上升。當時日本實行極度寬松的貨幣*策對此起到了推波助瀾的作用，使得日本的股價和地價漲幅遠遠超出了實際的經濟增長水平。1990年，日本股價和地價暴跌，泡沫破滅。
美國的房地產泡沫是主要是兩點：1.金融機構的所謂“創新”，制造了很多無法償還的貸款。2.房地產市場一直以來的上漲趨勢使得美國人樂觀地認為房價永不下跌，有人借款炒房，有人為房屋申請二次按揭進行消費。借款方有了（金融機構），貸款方有了（消費者），一筆一筆原本并不存在的資金就被金融機構”創造“了出來。這個過程一直持續，直到大量次級貸款（借給信用較差的人的貸款）無法償還，金融機構的資金鏈斷裂為止。這就是所謂的次貸危機。
2.有沒介紹日本房地產歷史的書籍或者香港的地產史的書籍,,最好經典
世界是彎的：全球經濟潛在的危機
作者：戴維·斯密克
出版：中信出版社 出版日期：2009年06月
《世界是彎的》觀點：20世紀80年代的日本房地產泡沫、20世紀90年代的美國所暴露出來的網絡泡沫，以及西方國家在21世紀初的房產
新華書店網店新華文軒有賣的
《地產霸權》書籍作者：潘慧嫻 著
圖書出版社：中國人民大學出版社
出版時間：2011-01
縷述香港地產在數十年來的發展中，如何淪入被大地產財團壟斷的現狀。
3.上世紀80年代日本房地產泡沫怎么產生的
日本泡沫經濟 85年-95年日經平均股價變動簡圖 日本泡沫經濟是日本在1980年代后期到90年代初期出現的一種日本經濟現象。
根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這是日本戰后僅次於60年代后期的經濟高速發展之后的第二次大發展時期。
這次經濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此后進入了平成大蕭條時期。 日語中「平成景氣」基本與此同義，但有時也包括此后的經濟蕭條階段。
[編輯本段]日本泡沫經濟的時代背景 1985年9月22日，世界五大經濟強國（美國、日本、西德、英國和法國）在紐約廣場飯店達成「廣場協議」。當時美元匯率過高而造成大量貿易赤字，為此陷入困境的美國與其他四國發表共同聲明，宣布介入匯率市場。
此后，日元迅速升值。當時的匯率從1美元兌240日元左右上升到一年后的1美元兌120日元。
由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生帳面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時日本*府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和*策，於是產生了過剩的流通資金。
另外，當時還有下列背景： 1. 從1970年代后期開始，日本的銀行煩惱于向優良制造業企業的融資案件，於是開始傾向於向不動產、零售業、個人住宅等融資。 2. 1980年代以來，全球性的通貨緊縮形成了股票市場的上升通道。
加速上揚 由於上述因素疊加在一起，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。其中，受到所謂「土地不會貶值」的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。
當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。此外，地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。
1985年到 1986年期間，隨著日元急速升值，日本企業的國際競爭力雖有所下降，但是國內的投機氣氛依然熱烈。1987年，投機活動波及所有產業，當時樂觀的觀點認為只要對土地的需求高漲，那麼經濟就不會衰退，而且市場也鼓勵人們不斷購買股票，聲稱股票從此不會貶值。
當時日本媒體為了給這種經濟繁榮狀況命名，還希望募集像巖戶景氣、神武景氣類似的名稱。但當時也出現了少數反對論點，認為土地價格已經遠遠超過其實際需求，日本經濟將在不久的將來陷入衰退。
從經濟學原理來說，土地價格上升，導致租用土地的工廠或寫字樓的企業盈利率下降，因此合理的做法是出售土地購入債券，因此會帶來土地需求下降。根據供求理論，價格終將趨於均衡。
但是日本企業普遍實行以帳面價值計算土地資產的做法，因此從表面上看企業的收益率也并無變化，而帳面價值與現實價值的差額就導致了帳面財產增加，從而刺激日本企業追求總資產規模而非收益率。 當時為了取得大都市周邊的土地，許多大不動產公司會利用黑社會力量用不正當手段奪取土地，從而導致了嚴重的社會問題。
而毫無收益可能的偏遠鄉村土地也作為休閑旅游資源被炒作到高價。從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權，另外也包括海外的不動產（如美國洛克菲勒中心）、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅游景點等等。
當時這種資金被稱為「日本錢」（Japan Money）而受到世界經濟的關注和商家的追捧。當時隨著股票價格上升，日本國內購買法拉利、勞斯萊斯、日產CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。
周邊各國 蘇聯由於阿富汗戰爭以及美蘇*備競賽，加之東歐諸國劇變，已經到了崩潰的邊緣。在歐洲，由於嚴重的高失業率和東歐民主化，國際和社會秩序也非常混亂。
美國：經過1980年代中期的經濟周期，逐漸走入低谷。住房金融產業出現危機，社會信用危機日益嚴重。
此外，經常性國際收支趨向平衡，但國內經濟持續低迷，失業率也不斷上升，財*赤字創下歷史紀錄。 在這樣的世界形勢中，*治經濟都比較安定的日本出現了「日本是世界第一」的口號，全體國民預感到「日本的時代」即將到來。
當時在世界各國的印象中，三十年前仍然是一個普通發展中國家的日本，已經迅速成為了遍地黃金的富裕國家。 潛在問題 期待通過資產價值上升而獲得利潤的手法，隨著資產價格的上升會越來越難以奏效。
當資產價格最終停留在高水平時，最終的資產持有者將無法獲得收益。但可怕的不僅如此，一旦資產價格回落到之前的水平，那麼資產持有者將承受與其所有前手所獲得的利潤相當的虧損。
因此，缺乏持續性的資產價格逐漸進入平穩狀態。 另一方面，對於推崇一戶一屋的日本都市來說，地價上升帶來了嚴重的住宅不足問題。
對於居住在大城市中心的普通勞動者，根本無法承擔高額的地租和房租，只能被迫遷往郊區。當時這種狀況導致了人們早買早賺的心理，進一步刺激了地價上升。
當時地價帶來的住宅問題，也引起了日本*府的關注。之后*府采取平抑地價的*策，對金融機構也施加了壓力。
4.1989年日本房地產泡沫始末
1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。
美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。
一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
擴展資料
原因
1、日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快
在日本歷史上，1985年是一個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。
戰后，日本的經濟和金融都有著濃厚的“封閉”和“管制”色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本*府發表了《關于金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。
2、日本*治國際化進程加速
20世紀80年代初，日本*府提出，日本要從一個“經濟大國”走向“*治大國”，而日美關系將成為“*治大國”的基石。在1985年的“廣場會議”和1986年的“盧浮宮會議”中，日本均成為美國最堅定的盟友。
3、日本經濟增長模式的轉變
從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。
1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由“管制經濟”向“開放經濟”轉變；由“經濟大國”向“*治大國”轉變；由“外需主導型經濟”向“內需主導型經濟”轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀*策失去回旋的空間。
內部均衡與外部均衡、國內*策協調與國際*策協調等問題交織在一起時，宏觀*策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。
參考資料來源：百度百科-日本泡沫經濟
參考資料來源：百度百科-房地產泡沫
5.關于日本90年代的房地產泡沫
這里所說的不良債權，主要指日本金融機構、銀行等面臨的巨大的無法收回的貸款項目。因貸款中發放貸款方為債權方、而接受貸款方為債務人，雙方的交易過程產生債權、債務，因此當不良貸款無法收回時，這些貸款對于金融機構、銀行來說就成為了不良債權，也即壞賬。
在房地產泡沫中，土地的價值不斷被高估，人們的房產投資熱情空前高漲，于是企業紛紛以土地為抵押大舉借債用來重新購地、開發房產，而銀行在虛假的繁榮中，為了追逐高利潤，也愿意給有土地抵押的企業發放貸款，因此在房產泡沫期間，銀行的貸款數額急劇增加。但是隨著房產泡沫的破滅，地價的直線下降，不少企業紛紛倒閉、歇業，因此很多企業無力償債、同時也不想償債，于是銀行的貸款項目很多都無法收回、在加上難以收回，很多貸款成了壞賬，也即不良債權。不良債權就是這么發生的。
6.1989年日本房地產泡沫始末
泡沫形成僅用了五六年時間 20世紀80年代后期，日本經濟擺脫了石油危機的影響后，開始快速回升，生產和需求十分旺盛，出現了歷史上少有的繁榮期。
在這個時期，日本出現了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融*策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場。
致使房地產價格暴漲。當初，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時地對房地產市場現狀做出一個正確的評估，紛紛爭先恐后地給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。
據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1(1980年為100)，但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近2倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。
日本經濟從此埋下了10多年還未能了結的禍根。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。
然而，吹出來的泡沫總是要破的。1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，并一直持續到現在。
不動產泡沫破滅給日本經濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟10多年來一蹶不振。 泡沫破滅一結苦果十幾年 泡沫經濟期間，除房地產和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，房地產價格的暴跌以及經濟的長期低迷，導致日本一些涉足房地產業較深的大企業也紛紛倒閉。
據統計，在日本的破產企業中，房地產商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年全體破產企業的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產公司，均創戰后上市企業倒閉的最高記錄。
房地產價格的暴跌還重創了日本金融業，演變成了日本經濟衰退的罪魁禍首。房地產價格持續暴跌致使許多房地產商和建筑公司在房地產領域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產。
房地產公司以及個人在向銀行貸款時雖然都有房地產等資產作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構不良債權不斷增長，資本充足率大幅下降。 日本房產泡沫的三大成因 不少經濟學界人士認為，日本經濟在泡沫破滅之后一蹶不振的重要原因之一是金融體系受到重創，不良債權層出不窮。
而不良債權層出不窮的最主要重要原因是作為貸款抵押物品的不動產價格不斷下跌。 那么，是什么原因導致日本出現如此嚴重的不動產泡沫？許多專家學者認為：首先是日本的金融*策失誤。
1985年10月，西方國家財長及央行行長會議簽署了廣場協議之后，日元開始大幅升值。為了降低日元的升值壓力以及刺激內需，日本一再放松銀根，使基準利率創下了歷史新低，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場，吹起了巨大泡沫。
當日本金融管理部門察覺到這個問題，利用利率杠桿實施宏觀調控已經為時過晚。當時的日本大藏大臣宮澤喜一后來也承認，金融監管當局的*策失誤是導致日本泡沫經濟的重要原因之一。
其次，各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本的12家大型銀行向房地產業發放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的四分之一。
第三，投資投機過度，房地產業虛假繁榮。房地產價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資和投機房地產。
人們從銀行貸款購買房地產，然后再用房地產做抵押再去購買房地產，造成了大量的重復抵押和貸款，并加劇了房地產價格的暴漲。
7.我想了解一下日本80年代到90年代的經濟泡沫
泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。
泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。 從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論： （一）泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長 所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如股票、企業或國家發行的債券等。
正如馬克思所說：“有價證券自身沒有任何價值，它們只是代表取得收益的權利。”（《馬克思恩格斯全集》第25卷第532頁）一切有價證券都是資本所有權的證書，它不是真正的資本，而是“資本的紙制復本”（同上書第540頁）它只是間接地反映實際資本的運動狀況。
有價證券可以在證券市場上進行買賣，形成市場價格、股票價格同股息成正比。同利息率成反比，還受到宏觀經濟形勢和*府*策等多重影響，所以，虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅、造成社會經濟震蕩。
（二）地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現 土地價格的形成具有二重性：一是作為原始土地——自然資源，它本身不是勞動創造的，沒有價值。從這個角度講，土地價格是地租的資本化，很大程度上是作為土地資源的稀缺性和市場需求的無限性拉動所決定；二是作為加工過的土地（俗稱熟地），又有人類勞動的凝結，固而具有價值，由這部分價值決定的土地價格部分，是土地價值的反映。
前一種土地價格，由于直接由土地稀缺性和市場需求拉動，在市場交易中呈現出不規則的運動狀態，其價格是代表取得收益（地租）的權利價格，因而也含有較多的經濟泡沫。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
（三）泡沫經濟寓于金融投機 正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。
但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。 （四）泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系 經濟泡沫是市場經濟中普遍存在的一種經濟現象。
所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中；對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。
可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則屬中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單的劃等號，即既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊 在現代市場經濟。經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中促進競爭活躍市場，繁榮經濟。例如證券市場的存在，可以通過發行股票、債券等金融工具，籌集資金；擴大企業的資本金，從而進行擴大再生產，促進經濟發展；同時，股份公司的發展，對推動國有企業改革提高資本運行效率，也有顯著的作用。
再如，在土地市場上，地價的形成，土地使用權有償出讓，可以集中資金進行城市基礎設施建設，提高土地資源的利用率，還可以促進房地產業的發展，拉動經濟增長。而金融證券交易和土地交易，又可以活躍經濟；促進競爭。
通過優勝劣汰，合理配置社會資源，提高資源配置效率。所以，適度的經濟泡沫，是必要的，也是有利的。
否則，我們就不能理解證券市場、土地市場等存在的理由。 另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
如證券市場的投機因素，股票價格的漲跌波動幅度過大，同實際資本的脫離越來越嚴重，其虛假成分會越來越多，給國民經濟發展帶來不利影響，造成社會動蕩；同時，股票價格的暴漲暴跌，還會帶來股民資產的損失，甚至造成兩極分化。再如，土地市場交易中，炒買炒賣的投機性操作，如果超過一定幅度，也會引起地價暴漲。
房地產價格，特別是住宅價格上漲過快，由此擾亂房地產市場秩序，嚴重影響居民的居住生活質量。所以，也應當承認經濟泡沫有其消極的、不利的一面。
但從總體上看，適度的經濟泡沫利大于弊。 辯證地看待經濟泡沫的利弊得失，其意義在于，既要充分利用經濟泡沫的積極方面，來活躍經濟，促進經濟增長；同時，又要抑制經濟泡沫的消極方面，避免其過度膨脹形成泡沫經濟，造成虛假繁榮，給社會經濟發展帶來危害。
1986年12月到1991年4月，是日本泡沫經濟發生的時間。 在上述時間段，日元升值，貨幣寬松，房地產、股票價格節節攀高，資產效應使日本經濟表象極度繁榮，人們心態高昂浮躁，整個經濟如同吹起的肥皂泡。
當時，在日本國內，一個高爾夫球場會員權證的售價相當于一個普通公司職員兩三年的收入；。
8.日本80年代房產泡沫后,泡沫前高額貸款買房的,后來都怎么樣了
其實，房產泡沫破裂對貸款買房的人的影響還是很大的。
因為，房產泡沫破裂后，緊接的肯定是經濟危機，就像最近的美國次貸危機引發的金融危機，意味著很多人會失去工作，即使不失去工作，也會有減薪或不加薪的情況。后果是什么呢，還房貸會變得很困難，甚至很多人，供不起房貸，那房子就會被收回，之前付的款也泡湯了。
這次的美國金融危機中，就有很多房子因房主付不起房貸被強行收回，然后低價出售。中國也有很多有錢人趁機到美國收購這樣的房子。
所以，可以預見，一旦中國出現類似的房貸危機或房產泡沫破裂，必定有很多貸款買房的人，因連帶的經濟危機，而出現付不起房貸，被趕出自己的房子，而無家可歸。
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