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1.談談香港房地產發展歷史
戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。
第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。
香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。
到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。 1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。
由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。 1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。
但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。 1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222。
5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。
需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。 承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。
1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。
80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。
不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。 90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。
從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。 1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。
這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象 戰后以來，香港房地產業在五次盛衰循環中走出了一批巨型企業。 雖然內地房地產業與香港仍有諸多不同，但目前產業環境與香港上世紀70年代走向集中的狀況相當類似。
這預示著，隨著土地*策的變革，內地房地產業“大洗牌”即將揭開帷幕。 周期性盛衰循環相伴戰后香港地產 香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。
戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。
每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。 香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。
在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。
1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。
1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222。 5萬普通市民的住房問題。
1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。
承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。 1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。
直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。
1990年，港島區的房價比1981年。
2.香港地產的發展史
香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。
戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。
每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。 香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。
在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。
1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。
1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。
需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。 承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。
1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。
80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。
不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。 90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。
從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。
這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。
3.香港的高房價有著怎樣的原因與歷史過程
香港高房價的主因為--*府的高地價*策， 而香港高地價*策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年占領香港說起。
在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，所以香港所謂的土地拍賣并不是將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權，可以稱之為"批地"。 70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年在香港交易所上市。
《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多于50公頃，令港英*府得到了哄抬地價的借口。直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭一樣升天。
十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成*府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體。 擴展資料： 港的土地制度雖然效果明顯，但也帶來不少問題，例如九十年代末的房地產泡沫破滅，而現在香港社會呼聲漸高的“打倒地產霸權”。
香港九十年代末做所以會發生房地產泡沫破滅，形成所謂的“負資產”階級，可以說是很多巧合造成的。 在1997年，亞洲金融風暴爆發，令香港樓市泡沫破滅。
更倒霉的是，董建華上臺后特區*府擁有了自由的土地供應權，董建華便退出了“八萬五”計劃，大幅度提高土地供應，令房價進一步下挫。 首任特首董建華推出的“八萬五公屋”計劃，生不逢時遭遇亞洲金融危機而夭折，此后，香港*府的行*風格愈發趨于保守。
2003年“非典”之后，香港樓市暴跌。香港*府為了“托市”，甚至十多年內沒有主動賣地。
其后，香港經濟逐漸復蘇，又由于和大陸關系進一步緊密，大量的大陸居民到香港投資買樓和經商，讓香港樓市在近幾年迅速反彈，樓價甚至已遠高于97年的最高點。 參考資料：百度百科-香港的資本主義有多“裙帶”。
4.中國大陸香港房地產*策的相同點
香港房地產與大陸房地產的差異 隨著大陸地產的蓬勃發展，國家房地產調控*策也不斷變化，如限購令、國五條、國十條、限資令等，長遠來看，國家房地產調 控*策是為了大陸房地產向著健康穩定的發展，但近期來看，不斷變化的房地產調控*策造成的動蕩的社會環境對大陸地產公司 的運營影響也是很大的，因此，大陸地產公司補習不斷適應環境，提高企業競爭力。
香港總面積為1078平方公里，但可以開發利用的面積不足30%，但香港優越的地理位置，開放的港*策和較為完善的基礎設施 吸引了大量資產涌入香港地產行業，使得香港地產成為香港的經濟支柱之一，占GDP的20%。同時，在香港本地相對飽和的市場下 ，香港地產企業經過五個盛衰循環的香港地產已走向成熟，穩定的發展。
雖然大陸房地產和香港房地產有很多不同之處，但從以后房地產*策走向，集中度的發展等方面看，與香港的發展歷程非常 相似。所以筆者通過此論文，分析香港地產的相對優勢后，向大陸地產闡述在香港房地產發展的歷程中，大陸房地產可以借鑒的 戰略。
一、香港房地產與大陸房地產發展現狀 發展階段：香港地產有完善的體制和成熟的發展模式，但畢竟香港本地的土地資源有限，香港地產很難回到上個世紀九十年 代中期以前的繁榮景象；而對于大陸市場來說，其正處于一個快速上升的發展趨勢，無論是對于消費需求還是投資需求都有非常 的市場。 市場容量：香港地產的市場容量相對狹小而大陸市場的空間巨大。
增長速度：香港地產已經進入了穩定的低增長，而大陸地產又在強勁的高增長能力。 競爭程度：香港地產的競爭相對激烈，同時競爭途徑較為規范；大陸的競爭日益激烈，且非競爭性因素較多。
香港房地產的企業增長率和利潤率較低，而資產利用率較高。 二、香港房地產較大陸房地產的相對優勢 1.較大的經營規模 香港房地產公司2010年的銷售收入，凈利潤，凈資產三個指標的平均值分別為：4433734891.55、810303455.67、12508508387.44。
大陸房地產的三個數值分別為：1131615034.02、103944783.02、1272812012.01。由此可得，香港企業的三個 財務指標均遠高于大陸公司。
而這三個財務指標體現的是企業的經營規模，可得香港公司的經營規模明顯大于大陸公司。 2. 較高的股東權益收益率 2008-2010年平均股東權益收益率中，香港房地產公司為0.5341，而大陸房地產公司為0.0718，可得香港房地產的平均股東權 益收益率遠遠高于大陸房地產。
股東權益收益率是公司稅后利潤除以凈資產得到的百分比率，用以衡量公司運用自有資本的效率 ，此數據比較了香港大陸兩地企業的效益類指標，香港企業通過高效利用凈資本，在大陸市場上快速地擴大市場份額。 三、香港房地產發展對大陸房地產的啟示 3.1 香港房地產有較高的市場集中度 香港房地產集中度發展歷程：上世紀50、60年代，香港地產行業絕大多數為中小型公司。
進入70年代，市區舊樓重建已基本 完成，小幅地皮大大減少，工業樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當局批租住宅用地呈現大型化發展趨勢，競投需 要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房 地產業趨向集中，逐步形成了一些較大的集團，而且大地產公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強，并通過一系列換股、收購 、合并等活動使資本進一步集中。
70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產公司規模越來越大。 進入80年代以來，香港房地產業已逐漸成為壟斷性大集團的天下，目前最大的10家地產集團的開發量約占香港總開發量的80%左右 ，市場集中度相當高。
而目前內地房地產公司約有3萬多家，前10名地產集團的市場份額不到6%，最大的地產集團—萬科的市場份 額不到1%，內地房地產市場集中度還有相當大的提升空間。 3.2 跨區域和多元化經營為香港房地產公司經營的主流 房地產市場具有很強的區域性性質，由此引起的競爭也帶有明顯的區域性，特別是在不同的城市之間。
身處不同城市的房地 產企業競爭力都會存在明顯的差異，一般具有較強實力的企業都是擁有較大的土地存儲量，且分布在長三角，珠三角，首都及周 邊一帶的城市，例如上海，北京，廣州等。 香港房地產起步較早，與大陸相比，有較長的發展歷史，戰后以來，香港房地產業經歷了五次盛衰循環，在其中走出了一大 批有強綜合實力的地產企業。
在這個曲折的過程中，很多企業已經找到并掌握了突破地域限制的技巧：跨區域開發，多元化經營 。 以新鴻基為例，公司今年持續把在香港發展的優質住宅經驗成功引進大陸。
與2012年6月，新鴻基在內地的土地儲備已高達 8380萬平方米，地段主要位于上海和北京的主要黃金地帶。在上海的項目類型上，新鴻基新開發項目也從優質寫字樓和商場為主 轉向住宅和酒店式公寓，例：濱江凱旋門項目。
在地域上，企業也逐漸從建成后長三角的國金大廈，蘇州湖濱四季，太湖國際社 區等轉向珠三角新開發區域南海周邊，其從已建成項目的借鑒來的經驗和科學的營銷策略使得企業所提供的產品和服務深受顧客 的贊譽和市場的認。
5.我想知道,香港房地產發展過程
香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。
戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。
每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。 香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。
在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。
1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。
1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。
需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。 承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。
1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。
80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。
不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。 90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。
從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。
這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。
6.香港為什么房價全世界最貴
香港高房價的主因為--*府的高地價*策。
而香港高地價*策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年占領香港說起。 開埠 第一次鴉片戰爭之后，英國要了香港為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，其主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢-水深，港闊，避風，正正是英國人的需求。
而正因為英國人將香港設為了自由貿易港，港英*府無法從貿易中征稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源，而英國*府又不愿運過錢來，那么港英*府唯一可以做的，也是唯有擁有的就只有--土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。
在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為Crown land，所以香港所謂的土地拍賣并不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權Leasehold，可以稱之為"批地"。（早期批地年期極長，為999年，而后期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。）
英國人行事雷厲風行，1841年6月7日便公報公開批地并于同月14日由海*上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。 而由于土地全部屬于英國皇室，*府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。
由此，限量賣地必然成為了*府最理性的行為，而這就是高地價*策的開始。50至60年代 踏入二十世紀，于四十年代后期開始由于中國的戰亂與動湯，內地大批人口涌入香港，香港人口急速膨脹， 香港人口由1946年的60萬，激增至1949年的186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。
因此港英*府于1950年成立香港模范屋宇會，由*府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模范邨，而1954年開始大量興建徙置區。而后來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。
本來港英*府作為殖民地*府是不愿意花這么多錢去搞公共房屋，但后來卻越搞越大是為什么呢？一方面，我們當然可以看作是出于人道與社會安定，而另一方面，卻可視為了英國人的更多利益。 當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同于工人宿舍，降低工廠的成本，更有助于香港的出口，其實就是一種補貼出品。
另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的價格，即有助于*府的高地價*策。50年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。
在高地價*策下港英*府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價*策的依賴。 而聰明的中國人更強加了地產業對香港經濟的重要性，1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈--蟾宮大廈。
在興建的過程中，霍英東開創了"分層出售"、"分期付款"，"賣樓花"等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，占GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的“晴雨表”。
70年代 70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年在香港交易所上市。 同年，當時的香港總督麥理浩制定了"十年建屋計劃"*策， 要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共住房。
至1978年，又推行"居者有其屋計劃"（即廉租屋計劃），解決二百多萬基層市民的住房問題。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。
而把香港樓價推上天堂便是由1981年，中英有關香港前途問題談判。1984年，《中英聯合聲明》發表 聲明在“一國兩制”的原則下，中國*府會確保其社會主義制度不會在香港特別行*區實行，香港奉行的資本主義制度可以維持“五十年不變”。
而其中有條值得注意的是 1984年，中華人民共和國與英國簽訂的《中英聯合聲明》，其中列明英方于過渡期內（1984年-1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多于此數需得到中方首肯。 另外 在1985年5月27日（《中英聯合聲明》生效之日）至1997年6月30日期間，當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的*策。
香港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以后則須每年繳納租金，款額相當于有關土地應課差餉租值的百分之三。至于在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外 《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多于50公頃，令港英*府得到了哄抬地價的借口。
直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭一樣升天。 十多年內，香港地價上升了二十倍，過高。
