榮觀房產網1.開發商回購房產,賣房子應該注意什么
一定要提前做單獨的回購房屋價格評估。
一般情況下以下五種情況可以回購：
1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%;
2、開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期；
3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構形式、如戶型、空間尺寸、朝向等；
4、開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋；
5、發生重大自然或人為災害時，由*府組織科學論證，確定是否由*府回購。
擴展資料：
回購流程：
（一）資格審查
市住房保障中心會同有關部門對申請購買經濟適用房或限價商品住房等各類*策性保障住房的申購家庭進行資格審查，并向符合申購條件的對象發放經濟適用房或限價商品房《資格認定通知單》。
（二）簽訂定房合同或選房協議
申購家庭憑《資格認定通知單》，在規定的時間內選購發售的經濟適用房或限價商品住房。選定房屋后，與經濟適用房建設單位或限價商品住房房地產開發商簽訂定房合同或選房協議。
（三）住房出售申請
有自有產權住房的申購家庭，在取得《資格認定通知單》后，即可向市住房儲備中心提出住房回購的申請，并填寫《自愿出售自有產權住房意向申請表》。
（四）實地踏勘和產權查檔
市住房儲備中心應對申購家庭的自有產權住房進行實地踏勘和產權查檔。實地踏勘人員應不少于三人，踏勘時應制作記錄并簽字。申購家庭應配合市住房儲備中心實地踏勘工作。
（五）房屋評估
對回購房屋進行價格評估的估價機構由市住房儲備中心和申購家庭雙方通過協商在評估機構名單中選取并共同委托；協商不成的，雙方在估價機構名單中采取抽簽等方式確定并共同委托。估價機構不得接受市住房儲備中心和申購家庭單方對回購房屋價格評估的委托。
房屋評估費用由市住房儲備中心承擔。
（六）確定回購價格
估價機構做出房屋估價結果后，雙方對評估結果均無異議，則雙方以《房屋回購價格確認書》確認評估結果為房屋回購價格。
如雙方中任何一方對評估結果有異議，則可向估價機構書面申請復核評估價，也可由雙方共同協商另行委托一家估價機構進行重新評估，重新評估費用由提出異議的一方承擔。
（七）簽訂《*策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》
申購家庭憑《房屋回購價格確認書》和經濟適用住房或限價商品住房的定房合同或選房協議，選擇以下適當的出售方式，與市住房儲備中心簽訂《*策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》。
1、一次性領取售房款并立即交付原住房：在簽訂《*策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》后，雙方辦理產權變更手續和交接手續后，市住房儲備中心向申購家庭一次性支付全部購房款。
2、一次性領取售房款并在一定期限內臨時租住原住房：在簽訂《*策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》后，雙方辦理產權變更手續，市住房儲備中心向申購家庭一次性支付全部購房款。
申購家庭與市住房儲備中心按照市場租金標準簽訂《住房臨時租賃合同》，租賃期限不得超出申購的*策性住房交付使用后的6個月。
3、分期領取售房款并在一定期限內無償居住原自有產權住房：在《*策性住房申購家庭自有產權住房出售協議》中約定付款方式為市住房儲備中心為申購家庭預付購買*策性住房的首付款。
最高限額不超過原自有產權住房評估總價的50%，首付款直接支付給*策性住房的建設單位，剩余房款在辦理了房屋產權變更手續和交接手續后，支付給申購家庭；申購家庭應在申購的*策性住房交付使用后的6個月內將原自有產權住房交付市住房儲備中心，并協助辦理房屋產權變更手續。
參考資料來源：搜狗百科--房地產回購
參考資料來源：搜狗百科--成都市房產管理局住房回購儲備工作細則
2.期房回購是什么意思
通常意義上說的回購是指，賣主與買主事先在合同中約定，當合同約定的條款成就時，賣主有權從買主手中將已轉讓給買主的物品再賣回來的制度，其目的是為了保護賣方的利益。
而所謂的開發商房產回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。 期房回購的標的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。
根據我國相關法律的規定，購房人須在抵押房產竣工后才能辦理產權證書， 并重新辦理房地產抵押登記。 開發商回購根據不同的標準可以分為不同的類型，目前實踐中主要存在以下幾種分類： 按照按揭貸款中房屋是否建成為標準可以分為期房回購與現房回購； 根據開發商回購的目的，可以分為投資型回購和擔保型回購； 根據回購時是否根據事前約定而進行，將商品房回購分為事前有約定的回購和事前無約定的回購等等。
擴展資料： 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》： 第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民*府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民*府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。 第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由**規定。
參考資料來源：百度百科-期房。
3.關于房產回購
您好！
如果業主需要通過銀行貸款來購買這樣的房產，利潤遠達不到30%。
假設你所購房面積為160平方米，單價1萬元/m2，則購房總價為160萬元。交付3年后如果業主想退房，可得到208萬元（160*130%=208）。乍一看，業主退房時可以賺48萬元，然而考慮過應該繳納的稅費后，這一收入將大打折扣。
首先，業主購房時繳納的4%契稅（因為屬高檔房）和3%的維修基金（因為屬高層住宅），在回購時是不退的，這筆支出為11.2萬元（160*4%+160*3%=11.2）。
其次，三年后如果退房，業主需要為開發商的回購行為繳納6.5%營業稅等稅費，依據新*出臺的規定，計稅金額為房產一進一出后業主賺得的差價，應納稅款31200元。（48*6.5%=31200）
如果業主購房是一次性付款，那么三年后退房確實可以多得35萬元（48-11.2-32000=35.008）。回購增值部分其實只有21%，根本不足30%。
如果業主通過銀行貸款購房，那么貸款成本一定要仔細算清。這里只假設貸款五成20年的情形。貸款80萬元（160*50%=80）,20年期，3年后一次性全部付清，這期間業主的貸款成本為66657.42元。相當于總房款的4.2%。也就是說，通過貸款購房的，增值部分三年總共只有7.68%。如果是業主購房后自行裝修出租，然后再按回購協議退房給開發商的，假設業主的裝修成本為總房價的7.5%即12萬元，月租金5000元，也就是年收入6萬元，退房時出租滿兩年，租金收入剛好把裝修款還清。此時，開發商拿到的回購房已進入純利階段，業主會不會退房呢？開發商的回購協議中又將怎樣補償裝修價款呢？
所以建議慎重購買！
