榮觀房產網1.房地產開發企業資金監管的問題,能大概解釋下嗎
預售資金監管可以規范房地產開發企業對商品房預售資金的收存、使用行為，保證商品房預售資金專款專用，維護交易雙方當事人合法權益。
預售資金是指預售人在取得預售許可后出售，由預購人按合同約定支付的定金、預付款、購房款（包括預售商品房按揭貸款）等各種款項。
實行預售資金監管，所有納入監管范圍的樓盤，須在監管指定銀行開立監管賬戶，簽訂銀企監管協議。購房者在交購房款時，納入監管范圍的房地產開發企業要先通過商品房網簽系統登出交款通知，購房者通過售樓現場監管專用POS機或銀行柜臺直接將首付款或全部房款打入監管賬戶，監管銀行將交款信息同步發送至監管系統后，房地產開發企業方可進行網簽。
這意味著以往買房時購房者直接向房地產開發商交納定金、首付款、剩余房款的模式就此改變。辦理按揭貸款的，按揭貸款也將直接由貸款銀行全部轉入監管賬戶，不得經過開發商。所有購房資金的往來均通過網絡審批執行，避免了人工操作時可能出現的暗箱操作。
房地產開發企業需要使用預售資金時，可根據工程進度節點在網上申請。線下審批所有內容的紙質版與線上審批內容完全一致。
2.開發商挪用購房人購房款造成爛尾承擔什么責任
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或許對你有幫助。與持續火爆的樓市伴生的，是久治不愈的“城市傷疤”——爛尾樓頻繁出現。
棗莊市爛尾樓盤多達200萬平方米，燕山公館四周積水成河；平度市鉑金府爛尾至今，有業主甚至產生過自殺的念頭；濟南金志地產槐苑欣城項目爛尾8年，套牢500 戶；“荒蕪”、“雜草叢生”、“設施破壞嚴重”，這是爛尾樓盤的共同表象；絕望、虐心、夢碎，是眾多購房業主遭遇爛尾工程之后內心的普遍寫照。 記者調查爛尾樓中亂象 記者歷時兩周對山東各地主要住宅類爛尾項目調查發現，此類項目均存在未建好先預售、管理混亂、挪用購房款等亂象，爛尾樓在監管、經營等層面，均有著許多共性。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗對記者說：“爛尾樓之所以會大量出現，主要是*府監管不力和開發商監管不得當造成的。宏觀經濟環境、經濟*策出現波動，可能會使部分房地產開發商資金鏈斷裂導致爛尾。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授分析說，爛尾樓成因主要可以歸結成三點：資金緊缺、經濟糾紛與項目違法違規。其中，多數是由于資金鏈斷裂產生。
一方面，國際經濟大環境下的金融風暴、信貸資金收縮調控房地產過熱投資等宏觀經濟情況，容易影響項目資金來源；另一方面，開發商破產、投資方意見不合、債務問題纏身等問題，也會切斷資金，促生“半拉子”工程。如何治理爛尾樓項目，盡早的讓爛尾樓重獲新生？這也成了一個社會難題。”
李鐵崗向記者透露：“要解決此問題，歸根結底需要*府和開發商加強監管，事后追究責任，加大執法力度。” 說到監管，就不得不提商品房預售制度。
在爛尾項目頻頻出現后，關于商品房預售制度的討論再度被提及。正是有了商品房的預售制度以后，爛尾工程才不斷出現。
換句話說，業主也只有在購買期房后，才會遭遇樓盤爛尾的不幸。李鐵崗向記者總結說：“預售資金管理，是項目建設的最后保障。”
預售證制度的普遍應用帶來了許多弊端，開發商在土地中標后，憑著土地使用權證就可以向銀行貸款拿地，用業主錢做開發資金，建筑商墊資蓋房，許多無良房地產開發商借此大玩“空手套白狼”的游戲。李鐵崗認為，監管預售資金的目的顯而易見就是為了防止爛尾樓的蔓延。
現實的情況卻是，按照目前的商品房預售資金監管的規定，預售款監管是由銀行、監理單位進行多方監管。但存在的問題是，開發商的商品房預售是一個動態操作，銀行很難做到天天盯著，開發商在拿到首付款后會否及時交給銀行，更多的是靠自覺，這其中有轉移騰挪銷售款的空間和漏洞。
記者了解到，東湖龍城項目的開發商在售出樓房后，預售資金并沒有匯入銀行監管賬戶，負責監管的棗莊市市中區住房和城鄉建設局開發科也沒有第一時間得到這個信息。因此一旦出現這種情況，商品房預售資金監管根本無從談起。
臨沂市房產和住房保障局開發辦科長趙廷剛向記者透露：“企業在辦理預售許可之前，需要進行預售資金監管備案，就是說他需要提前和我們監管部門還有銀行簽一個三方監管協議，確定以后賣的房款要打入監管賬戶，一旦進行備案之后，我們會給他發一個預售資金監管備案證明，這個備案證明里就會顯示項目信息、監管銀行監管賬號，就是說每一個老百姓、買房人的房款一定要存入這個監管賬號，這樣才能確保購房款的安全。” 2014年10月27日，臨沂市人民*府頒布了新的《臨沂市區商品房預售資金監管辦法》。
辦法中第九條規定：房地產開發企業沒有銀行貸款的，由房地產開發企業自主選擇預售資金監管銀行；有銀行貸款的預售資金由貸款銀行監管。第十條規定：預售人不得直接收存預購人交納的預售資金。
預購人簽訂商品房預售合同后，應憑《商品房預售資金繳款申請書》直接將購房款存入監管賬戶。監管銀行確認款項存入監管賬戶后，在繳款申請書上簽章確認。
申請購房按揭貸款的，如按揭銀行為監管銀行，須將貸款款項及時足額存入監管賬戶；由其他銀行辦理按揭貸款的，預售人須于按揭貸款下放5個工作日內將貸款存入監管賬戶。這兩項規定的出臺，有效保障了預售資金能夠第一時間存入指定的銀行監管賬戶。
爛尾樓將如何重生 記者經過為期兩周的調查發現，棗莊、青島、聊城、德州等地之所以會出現樓盤爛尾，主要的原因是開發商資金鏈斷裂，商品房預售資金出現挪用造成的。商品房預售資金一般都由房產主管部門會同銀行一塊監管。
預售資金一旦進入銀行監管賬戶后，如何規范開發商專款專用，杜絕挪用現象發生呢？ 臨沂市房產和住房保障局開發辦科長趙廷剛對記者說：“買房人把錢存入監管賬號之后，開發企業款的使用，是根據形象進度來進行撥付的。一共分了五個節點，當開發企業樓房建到主體一半的時候，我們就會根據工程形象進度撥付重點監管資金的40%。
這個賬戶里還會留60%的重點監管資金，等開發企業主體封頂的時候，再撥10%。接著開發企業這個建設項目經過五大主體驗收之后，我們再撥30%，開發企業隨著手續的辦理，等著房地產企業辦理完綜合竣工驗收備案的時候 再撥10%，第五個節點就是商品房期轉現環節。
這時候開發。
3.單位開專戶專款專用應需哪些資料
存款人申請開立專用存款賬戶，應向中國人民銀行出具其開立基本存款賬戶規定的證明文件、基本存款賬戶開戶許可證和下列證明文件： （同一證明文件只能開立一個專用存款賬戶）
1. 基本建設資金、更新改造資金、*策性房地產開發資金，應出具主管部門批文。
2. 財*預算外資金，應出具財*部門的證明。
3. 糧、棉、油收購資金，應出具主管部門批文。
4. 單位銀行卡備用金，應按照中國人民銀行批準的銀行卡章程的規定出具有關證明和資料。
5. 證券交易結算資金，應出具證券公司或證券管理部門的證明。
6. 期貨交易保證金，應出具期貨公司或期貨管理部門的證明。
7. 金融機構存放同業資金，應出具其證明。
8. 收入匯繳資金和業務支出資金，應出具基本存款賬戶存款人有關的證明。
9. *、團、工會設在單位的組織機構經費，應出具該單位或有關部門的批文或證明。
10. 其他按規定需要專項管理和使用的資金，應出具有關法規、規章或*府部門的有關文件。
11.合格境外機構投資者在境內從事證券投資開立的人民幣特殊賬戶和人民幣結算資金賬戶納入專用存款賬戶管理，其開立人民幣特殊賬戶時應出具國家外匯管理部門的批復文件，開立人民幣結算資金賬戶時應出具證券管理部門證券投資業務的許可證。
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