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1.2007年昆明房地產市場調查報告 （2007.5
2007年昆明房地產市場調查報告 （2007.5-8月） 報告提綱： 上半年經濟概述 上半年房地產市場概述 5-8開盤項目 9月以后開盤和推廣項目 市場分析和預測 上半年經濟概述（全國） 2007年上半年，國民經濟繼續保持平穩快速發展，經濟形勢總體是好的。
消費增速加快，農業生產穩定發展，經濟效益繼續提高，人民生活進一步改善。上半年，國內生產總值同比增長11.5%，居民消費價格指數同比上漲3.2%。
針對銀行體系流動性持續偏多、貨幣信貸擴張壓力較大的問題，中國人民銀行按照**、**統一部署，及時采取了一系列措施加強金融宏觀調控，維護總量平衡。搭配使用公開市場操作和存款準備金等對沖工具，基本回收了新增外匯占款投放的流動性。
2007年以來，人民銀行六次上調存款準備金率共3個百分點，三次上調金融機構存貸款基準利率，同時，引導信貸結構優化，穩步推進金融機構改革，進一步增強人民幣匯率彈性，加快外匯管理體制改革。 總體上看，在各項宏觀調控措施的綜合作用下，銀行體系流動性得到合理控制，貨幣信貸雖然仍在高位運行，但過快增長的勢頭有所緩解。
6月末，廣義貨幣供應量M2同比增長17.1%，比上年同期減緩1.4個百分點；人民幣貸款余額同比增長16.5%，比上年同期和2007年第一季度末分別加快1.3和0.2個百分點。上半年新增貸款2.5萬億元，比上年同期多增3681億元。
人民幣匯率彈性進一步增強，6月末，人民幣對美元匯率中間價為7.6155元，比上年末升值2.54%。 下半年，國內外經濟環境總體上仍較為有利，我國國民經濟將有望繼續保持高位增長，但要更加居安思危，增強憂患意識，要充分認識經濟運行中潛藏的風險。
目前，我國經濟增長由偏快轉為過熱的趨勢更為明顯，貿易順差過大、信貸投放過多、投資增長過快問題仍然突出；高耗能產業增長偏快，節能減排形勢依然嚴峻；價格上漲壓力持續加大，特別是一些涉及群眾切身利益的食品價格和住 房價格上漲較快。 中國人民銀行將按照**、**的統一部署，堅持把遏制經濟增長由偏快轉向過熱作為當前宏觀調控的首要任務。
繼續執行穩健的貨幣*策，堅持穩中適度從緊，保持必要的調控力度，努力維護穩定的貨幣金融環境，控制通貨膨脹預期，保持物價基本穩定。繼續協調運用公開市場操作和存款準備金率工具，根據宏觀調控的需要積極創新對沖工具，加強流動性管理。
穩步推進利率市場化改革，推動貨幣市場基準利率體系建設，進一步增強價格杠桿的調控作用。繼續按照主動性、可控性和漸進性原則，完善人民幣匯率形成機制，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
繼續推進外匯管理體制改革。積極配合國家財稅*策、產業*策、外貿外資*策、環保*策等重點工作，引導金融機構進一步優化信貸結構，防范信貸風險，推動經濟結構的調整和經濟增長方式的轉變。
圍繞“創新、發展、規范、協調”四個方面，推動金融市場發展。以完善公司治理和優化金融結構為重點，進一步深化金融企業改革。
上半年經濟概述（昆明） 日前，從市統計局2007年上半年經濟運行數據新聞發布會上獲悉，今年上半年，昆明 市實現GDP593.97億元，比去年同期增長14.2%，為近十年增長最快。此外，最令人關注的CPI數據為3.2%，與全國數據持平。
數據顯示，上半年，昆明經濟持續快速發展，經濟運行內在質量不斷提高，全市經濟運行呈現又好又快的發展態勢。 速度快 GDP：高于全國2.7個百分點 根據初步測算，2007年上半年，全市實現生產總值593.97億元，比去年同期增長14.2%，是近十年來增長最快的，高于全國2.7個百分點。
從產業結構看，第一產業實現增加值29.13億元，比去年同期增長4.8%；第二產業實現增加值273.08億元，增長17.4%，其中工業實現增加值240.71億元，增長17.4%，建筑業實現增加值32.37億元，增長16.9%；第三產業實現增加值291.76億元，增長12.3%。 質量好 農業：夏糧連續三年豐收 上半年，全市實現農林牧漁業總產值49.72億元，比去年同期增長6.0%。
其中農業總產值22.24億元，牧業總產值22.48億元，分別增長4.5%和8.4%，占農林牧漁業總產值的44.7%和45.2%，是全市農業發展的支柱產業。 全市夏糧產量26.01萬噸，比上年增產2678噸，增長1.04%，已連續三年獲得豐收。
全市蔬菜產值9.06億元，比去年同期增長6.1%，占全市農業總產值的40.7%。花卉產值5.46億元，同比增長9.2%，占全市農業產值的24.5%。
全市主要畜產品產量全面增長，全市肉類總產量18萬噸，禽蛋產量2.77萬噸，牛奶產量4.36萬噸，分別比去年同期增長4.4%、11.5%和2.2%。 工業：主要效益指標增速超兩成 上半年，全市全部工業實現增加值240.71億元，比去年同期增長17.4%。
其中，年主營業務收入500萬元以上的工業企業（以下簡稱規模以上工業企業）實現增加值205.87億元，增長19.0%。 在工業企業中，又以國有及國有控股企業發展最為迅速，全市規模以上國有及國有控股經濟完成工業增加值167.28億元，比去年同期增長21.4%，高于規模以上工業平均增幅2.4個百分點，占規模以上工業增加值的81.3%。
1-5月，全市規模以上工。
2.房地產市場調研目的是什么
一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。
（一）探測性調研 當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。 （二）描述性調研 描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。
與探測性調研比較，描述性調研需要事先擬定計劃，需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 （三）因果性調研 這種調研是要找出事情的原因和結果。
（四）預測性調研 預測性調研是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
3.我要做一個房地產市場調查報告應該怎么著手了
從報告著手，我認為一個全面的市調報告可以分這幾個部分：1、宏觀市場：主要講國家*策，房地產行業走勢2、區域市場：講當地的房地產*策、走勢、成交情況等等3、分業態描述：分別是住宅（普通商品房/別墅）、商業（寫字樓、商業中心、商鋪、酒店）、土地市場、二手房市場4、當前重點事項分析：例如某樓盤開盤創下銷售記錄，分析其特點；或出臺*策后的變化；5、區域內重點樓盤解析：典型樓盤的分析6、總結：也就是市調結論，根據你調研的目的來寫根據這個報告，工作可以這樣開展1、搜集宏觀市場及區域市場的*策、成交信息、發展走勢分析的資料；2、跑國土、規劃、房地產交易中心等主管部門，搜集相關資料3、對重點樓盤進行調研，對普通樓盤電話訪問，然后獲取詳細的樓盤信息4、如果需要更詳細，可以去售樓部采訪購房者，了解他們的想法5、另外也可以采訪當地的專業人士，請他們說說自己對市場的判斷然后把上述資料收集、整理，按照報告的思路來寫，就可以了。
4.昆明在2010年的房價會跌落嗎
一連串的數據足以讓房地產市場“動容”：今年上半年，北京房屋成交量同比下挫38%；深圳前5個月住宅均價下降幅度接近30%；上海今年上半年雖然房價月均漲幅為1.21%，但同比房價月增速下降超過5%；遠在西南邊陲的昆明，上半年房屋成交量同比也下降了30%。
“誰才是挽救房地產市場的‘上帝’？”就在全國一線城市發出房地產救市呼聲的時候，面對當前局勢，昆明的房地產市場也變得焦躁起來。事實上，對于當前與股市一樣“越來越讓人看不懂”的昆明房地產市場，昆明市*府一直在關注著。
昨日，一場由昆明市*府相關職能部門牽頭的“昆明房地產市場調研會”在昆明舉行。“2009年下半年，最遲在2010年，中國樓市會再度升溫，房價和上證指數將出現新一輪的上漲。”
在綜合分析各項因素之后，參加昨日調研會的云南大學經濟學院教授徐光遠給出了這樣足以讓房地產市場“為之一振”的預測。診斷望診現狀是理性回歸參加昨日座談會的*府部門包括昆明市房管局、昆明市建設局、昆明市規劃局、昆明市土地局、昆明市統計局等，所有與土地、房地產市場相關的*府職能部門都到齊了。
“從這一點不難看出昆明市*府對昆明房地產市場的高度關注。”“對于目前整個中國房地產市場的回落，沒有必要太驚慌，它僅僅只是*策累積效應和綜合效應作用下的理性回歸。”
徐光遠的話讓參會*府官員的心定了下來。對此，徐光遠從宏觀經濟的角度給予了詳細分析。
自2004年以來，我國的GDP增長率不斷走高，與此同時，我國經濟凸現出了一些新的矛盾，特別是2007年，我國的CPI不斷上漲，通脹壓力不斷增大，尤為突出的是2007年我國房價出現了新一輪的上漲。以深圳為例，僅2007年房價便上漲了50%以上。
針對這一新的矛盾，國家把控制通貨膨脹、穩定物價作為宏觀調控的首要目標，推出了一系列緊縮貨幣*策，即通過踩剎車的辦法，希望通過放緩GDP增速來降低通貨膨脹的壓力，抑制物價房價大幅上揚的趨勢。為此，國家也推出了一系列貨幣*策。
徐光遠認為，截至2008年6月底，不斷推出和強化的貨幣*策已經取得了可喜的成果：2008年上半年，我國的GDP增長率已降至10.4%，比2007年回落了1.8個百分點。“然而，任何一項經濟*策都是一把‘雙刃劍’。
既然是不斷強化的緊縮*策，既然是中國經濟的整體降溫，作為中國經濟重要組成部分的樓市，隨之出現一定幅度的降溫，無疑是理所當然的。”徐光遠同時指出，為了防治中國樓市的泡沫，自2005年以來，建設部、央行出臺了諸多強化中國房地產管理的*策和措施，面對2007年因經濟偏熱而帶來的新一輪房價上漲，2008年上半年的樓市回落，也可稱作是*策累積效應和綜合效應作用下的理性回歸。
問、聞樓市“拐點”其實是幻想當然，徐光遠也不支持中國樓市“拐點論”。“每當樓市價格出現一點點的回落，總是被有的人冠以‘歷史性的下降’或‘拐點’。
其實這僅僅只是市場經濟中價格圍繞價值上下波動的最簡單的原理。”徐光遠告訴記者，商品的價格總是圍繞價值上下波動，價格與價值一致是偶然，不一致才是經常的，但是萬變不離其宗，價格總是圍繞價值而波動，“就如同一支鉛筆的價格不會發散得和一輛轎車一樣貴，一幢別墅的價格也不會跌落得和一支冰棒一樣便宜。”
反觀中國樓市，自1998年以來，中國的房價一路攀升，幾乎沒有出現過大的波動，“這其實是價格變化的特例”，而今年的深圳房價為典型的“理性回落”，“這應該說才是中國樓市更加成熟的重要標志。”“在中國樓市不盡如人意的情況下，使用‘拐點’的人往往將個人情緒、情感摻予其中，希望在某一時刻，中國的房價根本轉折，只跌不漲。
這無疑是一種幻想，對老百姓造成誤導。”徐光遠說，價格會漲就會落，會落就還會漲。
而從樓市來分析，由于樓市的特殊性；由于地價是影響房價最重要的變量；由于地價是影響房價最重要的變量；由于土地的有限性；由于人口的不斷增長和人類社會不斷發展而形成的對有限土地需求的不斷上漲，所以古今中外，人們清楚地看到土地的價值、房屋的價值總是在不斷上漲的，“這是沒人能改變的經濟學的定律。”徐光遠對昆明房價也作了具體分析。
2007年4月昆明春季房交會上參展的樓盤僅10余個，由于一時間的供不應求，由于經濟偏熱，昆明的房價大幅上漲；而2008年昆明春季房交會參展樓盤多達40多個，由于一時間的供過于求，由于緊縮的*策和經濟的降溫，“金色俊園”率先跳水，每平米降價900元，“這也是在情理之中。”切診明年下半年 樓市會走出低谷？面對命運多舛的樓市，徐光遠堅持一點：中國經濟不會沒完沒了的上漲，也不會沒完沒了的下跌，中國的經濟在波動中求得發展已是不爭的事實。
因此其預測到2009年下半年，最遲在2010年，中國樓市會再度升溫，房價和上證指數將出現新一輪的上漲。徐光遠認為，為實現控制通脹這一宏觀調控的首要*策目標，國家雖有微調，主流仍是保持從緊的貨幣*策，這一踩剎車的態勢將持續到2009年的上半年。
按照“經濟是第一性，金融是第二性，房地產樓市是第三性”的經濟學定律，股市、樓市都會在中。
5.昆明樓市猜想：限購令何時取消 開發商退場
"限購令"即將擴張，那么限購令何時取消？有多少中小房企會在這場有"限"的敏感時期退出市場？像2008年那樣直接降價，是開發商自救的最好出路么？在所有的調控*策中，對開發商打擊最大的"限貸"，會讓昆明樓市再度收獲"爛尾"的苦果么？ 一切盡在"猜想"中。
當然，危機來了就要勇于面對，面對一個遠比2008年難熬得多的市場環境，云南泰興隆房地產開發有限公司常務副總顧剛有著自己的"預防策略"--"任何一場危機，都是很好的市場調節的機遇，昆明開發商要學會知變、適變、應變，把明天，當作冬天來過"。 任何一場危機，都蘊藏著新的市場調節機遇 猜想 ⅰ 限購令何時取消，無期？可期？ "可能明年年中就會取消？！"在"限"字的"確定"與"取消"，甚至"辟謠"的交替中，昆明市場已現雜音，不過，在住建部準備將"限購令"向更大范圍的二、三線城市擴張的時候，"取消"一詞，就變成了開發商的一廂情愿了，此前，海口曾擬率先停止執行限購令，但最終以存在某種"誤讀"，結果不了了之，顯然，開發商寄期望于取消限購令來擺脫困境，有點不切實際，房價不降到合理水平，*策禁令是沒有理由取消的。
就昆明市場而言，云南財經大學房地產與土地*策研究中心主任張洪教授直言，"樓市嚴厲調控將繼續，昆明的限購措施在2011年底前取消幾乎不可能。"言外之意不難理解，昆明樓市將處于"深度降溫"通道之中，而"限購令"在云南的進一步擴張中，版納、瑞麗、大理、騰沖、曲靖、玉溪、麗江等7個外地購房者居多且房價偏高的州市極有可能"上榜"。
在眾多人士看來，此輪調控是一場只許成功不許失敗的戰役，如果再如前幾次調控那樣虎頭蛇尾，*府的公信力將受到更嚴重的侵害，房價一致看漲的預期將難以扭轉，這對我國房地產行業以及整個宏觀經濟，將是一個致命打擊。 猜想 ⅱ "缺錢"的開發商"退場"？ 來自深圳市房地產業協會最新研究報告稱，至2010年底深圳歷次年檢記錄中不再經營房地產開發的企業累計911家，淘汰率接近6成；而成都則有一半開發商在做"告別演出"，隨著限令不斷深入，房企"淘汰"劇情，又會在昆明上演嗎？ 云南泰興隆房地產開發有限公司常務副總顧剛表示，"國家*策意在規范市場，抵抗力較差的小企業被市場淘汰出局，是一種必然，也是很正常的現象。
" 事實上，早在去年10月，清華大學經濟管理學院預測稱，如果樓市調控持續一年，10%的房企會面臨資金威脅，如果持續兩年以上，30%的房企將面臨財務困境，甚至倒閉。 面對吃緊的資金鏈，昆明中小房企的生存難度超過了2008年。
有分析認為，這正合了地產巨頭們的心意，巨頭們可借此大批收購中小房企實現擴張。一位業內人士透露，這些地產商看上的并不是這些企業，真正的意圖是這些中小地產商手中的土地。
猜想 ⅲ 房價會不會降？ 對于那些買不起房的購房者來說，最想重溫的，就是2008年的"降價"時刻！當然，按照以往經驗，昆明房價漲、降的反應均不算"劇烈"，對于翹首企盼的無房族，心中的"降價預期"，在昆明會有多少實現的可能？若降，降幅是多少？ "從昆明實際情況看，房價調整不會是全面下跌，而是部分具有下行空間，且開發商資金遇到困難的樓盤現行下跌，至于下跌幅度則不會太大。"顧剛認為，"這種勢頭至少會在今年底或明年初顯現，但跌幅最多也就10%左右"。
而業內人士透露，昆明房價下跌跡象很可能會在今年9月開幕的秋季房交會上有所顯現。 不過，顧剛也坦言，在經歷了2008年的那場降價潮之后，如今的昆明開發商對于"降價"一詞比較忌諱，"以期通過直接降價來獲得銷售資金的迅速回籠，是開發商所不愿看到的，現在開發商更愿意會在附加值上做出體現（譬如推出精裝房等等）。
" 實際上，顧剛的這席話在昆明樓市中很容易找到參照物，據了解，昆明一環邊某樓盤即將于本月底推售二期房源，所不同的是，該期房源較之一期，地段更佳，營銷策略主打全精裝，而開盤價基本與一期房源（毛坯房）相當，人們不說它降價了，而是說它"性價比"更高了。首席記者車云東 猜想 ⅳ 爛尾？ 眼下，昆明有大量的城中村改造項目站在了上市的起跑線上，在此敏感時期，成交量驟降、銀行銀根緊縮、融資平臺打不開、后續貸款不能跟進時，金融桿杠一失靈，昆明開發商資金鏈斷裂，資不抵債，陷入絕境，無法繼續施工，昆明樓市不得不收獲"爛尾"的苦果。
不管是成交量還是信心指數，年中顯現的種種數據表明，昆明多數房企正面臨"缺錢"危機已是不爭的事實。那么，對于"抵抗力"相對較弱的中小型房企，出路何在？顧剛表示，"如果中小企業不能在融資平臺上打通活路，不排除出現恐慌性的土地拋售和公司轉讓等情況，最終讓地產巨頭最終扮演中小地產的終結者。
"就昆明市場來看，還沒有推盤的開發商，可能會放緩推盤節奏，而對于那些已經拿地進行開發，但市場頹勢，資金鏈緊張，又無法拿到預售證回籠資金的中小企業來說，需要有創新性的營銷模式。 "任何一場危機，都是很好的市場調節機遇。
開發商應該敏銳洞察城市化進程中的多個機遇點。"顧剛表示，。
