榮觀房產網1.房地產價格的形成條件有哪些
（一）有用性 一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。
房地產如果沒有用，人們就不會產生占有它的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。 （二）稀缺性 一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。
因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。 （三）有效需求 人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。
僅有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。 例如，對于一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起；乙家庭雖然買得起，但是不需要；丙家庭既不需要，也買不起；丁家庭既需要，也買得起。
在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。
當然，房地產由于既是一種可以滿足生產、生活需要的生產要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產的需求不僅有"為用而買"的使用性需求（或稱消費需求），還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。
2.房地產價格由什么構成
土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。
在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種： （1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。 （2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買*府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。 2。
開發成本 開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。
（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。 （3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。
（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。 （5）開發建設過程中的稅費。
3。管理費用 管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。
所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。 4。
投資利息 此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。 5。
銷售費用 銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。
6。 銷售稅費 銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商（作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類： （1）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）等。
（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。 銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
3.房地產價格構成有哪些
構成：①土地取得成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。
土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。
在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種： （1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。 （2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買*府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。開發成本 開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。
在實際中主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。 （2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。
（3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。 （4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。
（5）開發建設過程中的稅費。 管理費用 管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。
所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。投資利息 此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。
銷售費用 銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。 銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。
4.房地產價格形成的基本原理是什么
（一）預期原理 首先取決于在其耐用期內效用、供求關系的預期。
（二）資本化原理 （三）供求原理 均衡價格，當市場價格高于均衡價格時，市場供大于求，當市場價格低于均衡價格時，市場供不應求，房地產的供給是無彈性的。房地產的均衡價格主要是由需求狀況決定的。
（四）替代原理 具有相似地段、相似建筑類型、相似房型等的房地產，在效用上就具有相似性，與一般商品的替代原理所不同的是，由于房地產的空間固定性，能夠與它產生替代關系的其他房地產所在的地區，稱為該房地產的“同一供需圈”。 （五）變動原理 變動原理必須確定一個基準日期（稱為估價時點）。
（六）最高最佳使用原理 房地產的均衡價格是由其最高最佳效用所決定的。 均衡原理和適合原理 房地產在什么情況下才能達到最高最佳使用呢？有兩個前提：一是當房地產內部各組成部分處于均衡狀態，二是當房地產本體與周圍環境處于適合狀態。
房地產的內部均衡首先表現在土地的價值與建筑物價值之間的均衡。
5.什么是房地產價格形成的基本原理
雖然大家都知道房價的形成有很多方面，地段、配套等。
當然市場經濟條件下，房地產的價格還要受到市場機制的制約，供求關系及競爭規律。 在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。
所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。 其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現，而供求關系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規律交互作用所形成的。
馬克思主義經濟學的這一基本原理對房地產價格也是基本適用的。但同時，由于房地產的特點，房地產價格的形成又具有一定的特殊性。
房地產的內在價值，仍然是房地產價格形成的基礎。具體到一個房地產企業在制定某一宗房地產商品的銷售價格時，首先考慮的是生產成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構成即生產成本加開發利潤就成為房地產價格形成的基礎。
作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質利益，房地產的內在價值也成為購房決策的重要依據。 同時，供求規律和競爭規律也是調節房地產價格的重要因素。
商品的價格受供求關系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低于價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。 這就是商品市場的供求原理。
房地產市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關系變化而上下波動，如本章第一節所述，所不同的是，由于房地產的個別性，房地產供給的彈性很小，因此，房地產的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。近年來全國各大城市普遍出現商品房價格快速上漲的現象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現供不應求的態勢所造成的。
因此經抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調整供求關系來調節房價。 商品的市場價格還受到競爭規律的調節。
一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。 但由于土地所有權和經營權的壟斷以及房地產的區域性和個別性，使房地產市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區域、某個時段的商品房價格不能隨供求關系的變化而得到及時調整，也使地區之間商品房價格造成較大的差異。
此外，預期原理對房地產價格形成也有特殊作用。 一宗房地產的價格，也取決于人們對該房地產在其耐用期內效用、供求關系的預期，這就是房地產價格形成的預期原理。
在日常生活中，我們可以看到這種現象，如當某一個城市的有關*府公布將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。 因為人們對這些大型設施周圍的房地產的預期效用看好，所以這些房地產的市場需求增加，從而引起價格上升。
6.房地產價格的形成條件是什么
房地產與其他經濟物品一樣，之所以有價格（價值）是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求。
（1）一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經濟學上稱為有使用價值。至于人們為什么需要它，或者是因為覺得它很必要，或者是因為它很時髦，或者是因為聽信了廣告宣傳。
例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產如果沒有用，人們就不會產生占有房地產的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，從而房地產就不會有價格。
（2）一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。
一種物品僅有用還不能使其有價格。因為如果這種物品的數量豐富，隨時隨地都可以自由取用，像空氣或某些地方的水那樣盡管對人們至關重要——沒有它們我們就無法生存，但也不會有價格。
房地產顯而易見是一種稀缺的物品。 稀缺對價格的作用是很大的，俗話說物以稀為貴。
有些物品，無論它多么有用，只要是相對富余的，就不會有高的價格。現代*治經濟學奠基人亞當 。
7.房地產價格有哪些構成
下面以“取得房地產開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。
在這種情況下，房地產價格通常由7大項構成：①土地取得成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。 土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。
在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種： （1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。 （3）通過在市場上“購買”取得的，如購買*府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。
開發成本 開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。
（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。 （3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。
（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。 （5）開發建設過程中的稅費。
管理費用 管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。
投資利息 此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。 銷售費用 銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。
銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。 銷售稅費 銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商（作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類： （1）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）等。
（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。 銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產價格的形成基礎有
