榮觀房產網一、房地產價格的基本類型
房地產價格可以根據不同分類標準劃分：
（一）按房地產權益劃分的房地產價格類型
從房地產權益劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類。
房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權由賣方轉移到買方，體現了房地產產權關系的變化，所以俗稱為“產權價格”。這類價格在商品房市場上占主導地位。
房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等，它們都是從房地產所有權價格派生出來并與之有密切聯系的價格。在中國大陸境內流行的主要是租賃價格和抵押權價格，典當權價格剛開始試行。租賃權價格包括商品住房、工業廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權價格的形成隨行就市。抵押權價格則通常由經濟評估機構對用于抵押的房地產所評估的價格。地上權、地役權、典權等他項權利主要在中國港澳臺地區實行。
（二）按物質實體形態劃分的房地產價格類型
從房地產總體的物質實體劃分，可以分為三種物質形態：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房地產價格。
土地價格包括土地所有權價格（在中國特指對農村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權出讓和轉讓價格。
單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優惠*策出售給原租戶，屬于房改*策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經濟適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。
而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地產價格。
此外，按房地產物質實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房地產價格。
（三）按形成方式劃分的房地產價格類型
根據價格形成的方式不同，房地產價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。
理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。
評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。
實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。
房地產價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、*府指導價、*府定價三種類型。
自由市場價是完全由市場自發調節并由企業自主確定的房地產價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。
*府指導價是由*府物價部門規定基準價并允許在一定幅度內上下浮動的房地產價格，具有社會保障性質的專門供應給中低收入戶的經濟適用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。
*府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內，由于其是社會保障性住房，含有*府的房租補貼，所以租金較低。
（四）按計價單位劃分的房地產價格類型
按計價單位的不同，房地產價格可以分為總價和單價兩種。
總價是指一套房地產總價格，即每套價格。
單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格。
對于“連房帶地”的房地產，通常采用按套內面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。房地產每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式：
一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。
另一種是按城市規劃所規定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關系是：土地單價=樓面地價*容積率 。按樓面地價計算房地產開發中的土地成本較為準確。
二、房地產價格有什么樣的含義
人們對價格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。
②價格是商品價值的貨幣表現；價值是凝結在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。 上述兩種價格定義，第一種講的是"現象"，第二種講的是"本質"。
由于房地產估價主要是從現象上把握房地產價格的"量"而不是"質"，所以房地產價格可以定義為：和平地取得他人的房地產所必須付出的代價--貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在現今市場經濟社會，房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，如以房地產作價出資入股換取技術、設備等。
三、房地產價格由什么構成
1。
土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。
在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種： （1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。 （2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買*府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。 2。
開發成本 開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。
（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。 （3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。
（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。 （5）開發建設過程中的稅費。
3。管理費用 管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。
所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。 4。
投資利息 此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。 5。
銷售費用 銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。
6。 銷售稅費 銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商（作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類： （1）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）等。
（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。 銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
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四、房地產的價格和估價知識
房地產的價格和估價知識 ▲房地產之所以有價格，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
▲房地產價格的特征主要有：①房地產價格受區位的影響很大；②房地產價格實質是房地產權益的價格；③房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格；④房地產價格是在長期考慮下形成的；⑤房地產價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。 ▲某宗房地產的區位是指該宗房地產的與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。
除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，該宗房地產去往其他地方的便捷性，該宗房地產周圍環境、景觀。 ▲最簡單和最常見的是用距離來衡量區位的好壞。
※以下為2003年第二章重點復習內容。 ▲在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值。
使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品） ▲沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。
作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。 ▲某一房地產的投資價值，是指該房地產對于某個具體的投資者的經濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產所估計的價值或作出的評價。
▲市場價值，是指該房地產對于一個典型的投資者的經濟價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。
市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。 ▲大于或等于該房地產的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠實現的基本條件。
▲成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。 ▲成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。
成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。 在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。
▲市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。市場價格是短期均衡價格。
▲理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 理論價格是長期均衡價格。
▲原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產在當初購置時的價格或發生的支 出。
原始價值是始終不變 下載地址：dichan114。com/zilxz/ShowArticle。
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五、房地產的種類有哪些
根據不同的需要，可以從不同的角度對房地產市場進行分類。其中主要的幾種分類如下：
1按用途（功能）劃分。根據這種劃分標準，可分為居住房地產市場和非居住房地產市場兩大類。居住房地產市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產市場可進一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業用房市場等。
2.按檔次劃分。根據這種劃分標準，可分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場。
3.按區域范圍劃分。根據這種劃分標準，可分為整體房產市場和區域房地產市場兩大類。
4.按交易方式劃分。根據這種劃分標準，可分為房地產買賣市場和房地產租賃市場兩大類。
5.按交易目的劃分。根據這種劃分標準，可分為房地產使用市場和房地產投資市場兩大類。房地產使用市場是買賣或租賃房地產的目的是自用的市場。房地產投資市場是買賣或租賃房地產的目的是投資（再賣、出租或轉租）的市場。從購買房地產的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準備積極轉手。
6.按流轉次數劃分。根據這種劃分標準，可分為房地產一級市場（具體為土地使用權出讓市場）、房地產二級市場（具體為開發的商品房的初次交易市場）和房地產三級市場（具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）。相關的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
7. 按達成交易與入住的時間劃分，可分為現房市場和期房市場
8.按時間劃分。根據這種劃分標準，可分為過去的房地產市場、現在的房地產市場和未來的房地產市場。
