榮觀房產網1.成本法價格構成要素有哪些
1、土地價值 成本法中的土地價值是土地設想為空地的最高最佳用途的市場價值。
土地價值可以通過市場比較法（Sales comparison）、分配法（Allocation）、提取法 （Extraction）、收益資本化法（Income capitalization）來求取。 對比與啟示：對于土地價值的觀點是我國與美國成本法估價應用中最大的不同。
首先，美國成本法估價采用土地設想為空地的最高最佳用途的市場價值，如果現有房地產的用途與土地的最高最佳利用不一致，那么改良物或建筑物就會存在功能折舊和外部折舊，需要進行功能折舊和外部折舊的扣減。 而在我國的成本法估價中，土地價值通常是采用權證登記用途下的土地市場價值。
第二，在我國可以用成本法求取土地的價值，在美國土地價值估價方法中則沒有成本法。造成上述差異的原因主要是兩國土地使用制度不同，美國是土地私有制，在符合法律規定情況下土地所有者擁有對土地完全的權利，如開發、利用、改造、甚至閑置等。
而在我國房地產權利人擁有的是土地的使用權，土地的利用會受到一定的限制。但筆者認為，對土地價值的認識仍是可以借鑒的，比如對中心城區內的工業房地產進行評估時，我們發現采用成本法評估的結果往往偏低，難以體現真正的市場價值。
但如果在結合最高最佳使用分析后，采用規劃用途下的土地市場價值扣除搬遷與拆除成本，就應該是其市場價值的體現。 2、重置成本與重建成本 重置成本與重建成本與我國房地產估價規范中的涵義是相同的，本文不重復介紹。
在此主要介紹成本估算的內容，包括直接成本和間接成本。 （1）直接成本又稱硬成本，包括如下內容： 建筑執照 建筑材料、產品和設備 建筑人工 建筑期間所用設備 建造期間的安全 承包商的工棚與臨時設施 建筑材料存放設施 電力管線安裝和公共事業費用 承包商利潤和經常費用，包括監理、工作賠償、火險、責任險、失業保險 履約金 （2）間接成本又稱軟成本，包括如下內容： 設計、審查、為建筑物基礎放線和平整場地所做的測繪以及環境研究所支付的建筑師和工程師費用 估價、咨詢、會計、法律費用 建造期間持有土地投資和已付工程款的成本 （如果房地產使用了貸款，貸款的貼水點、酬金或手續服務費、利息為間接成本。
） 綜合保險費與從價稅 。
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