榮觀房產網一、房地產業的案例分析論文
按揭房買賣不以抵押權人同意為生效要件 ——*烏魯木齊市中院判決趙紅剛與王偉東按揭房買賣合同案 發布時間：2009-10-02 08:23:02 裁判要旨 我國物權法對按揭制度未予明確規定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關系。
按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示，符合合同法第五十二條的規定就是合法有效的，無需經過抵押權人的同意。 案情 2003年7月19日，趙紅剛購買房屋一套，房款合計145305元，首付31295元，趙以該房屋提供抵押擔保向烏市住房公積金中心貸款116000元，貸款期限30年。
2003年12月1日，趙紅剛與王偉東簽訂合同，約定趙將該房屋以原價款轉讓給被告，被告向原告支付已付款38900元，并承擔公積金貸款的還款義務。2006年，因王偉東多次逾期還款，致趙紅剛在住房公積金管理中心存在不良信用記錄，影響了其所在單位其他職工的公積金貸款事項。
趙后來經了解認為，按照擔保法的相關規定，該轉讓行為無效。便訴至烏魯木齊市新市區人民法院，請求法院判令其與被告王偉東簽訂的房屋買賣合同無效，由被告返還房屋。
新市區人民法院經審理查明，原、被告雙方簽訂轉讓按揭房的合同約定，原告有義務在被告支付完總房款的情況下，無償為被告辦理過戶手續。如被告不能支付按揭房款達4個月后，原告有權終止合同。
在合同履行中，被告王偉東每月交款均是足額交納的，但根據中國建設銀行住房公積金貸款對賬單顯示，2006年存在未足額劃款的情況。 裁判 新市區人民法院經審理認為，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
本案原、被告簽訂的房屋買賣合同是對以按揭形式購買的商品房的轉讓，該轉讓合同是雙方真實意思表示，合法有效。雙方約定被告王偉東以趙紅剛的名義交納按揭款，在交清按揭款后原告趙紅剛為王偉東辦理過戶手續。
故雙方的合同并未涉及到該按揭房抵押權人銀行的利益，合同未違反相關法律規定，系合法有效合同。法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權法》第十五條之規定，判決如下：駁回原告趙紅剛對被告王偉東的訴訟請求。
趙紅剛上訴稱，根據物權法的相關規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務，消滅抵押權的除外。本案上訴人與被上訴人簽訂的合同未征得住房公積金管理中心的同意，該合同應屬無效。
另，房地產物權的變動以登記為成立要件，而雙方并未辦理過戶登記。本案轉讓的房屋是上訴人使用住房公積金貸款購買的，根據住房公積金管理條例，住房公積金屬于個人所有，公積金貸款買房只能為職工個人買房，不能用于投資、增值或其他商業目的的住房支出。
而本案被告王偉東以原告趙紅剛的名義還款，且不按期還款，嚴重損害了上訴人的信用記錄及上訴人單位其他職工的住房貸款事項。故，趙紅剛要求推翻原判。
烏魯木齊市中級人民法院經審理認為：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。上訴人與被上訴人簽訂的合同已實際履行了5年，合同系雙方真實意思表示，內容并不違反相關法律規定，當事人應當按照合同約定的權利和義務全面履行。
本案被上訴人正是按照雙方的協議約定而占有、使用、受益該房屋，且被上訴人按照上訴人的名義交納房屋按揭款，并沒有損害特定抵押權人的利益。故上訴人認為合同無效，無法律依據。
至于上訴人認為其利用公積金貸款購買房屋，又將房屋轉讓與被上訴人的行為違反了國家關于住房公積金管理制度的規定，不屬于確認合同無效的禁止性法律規定。故原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。
2008年12月10日，烏魯木齊市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 評析 本案爭議的問題主要是房屋按揭的性質及買賣按揭房屋是否需經抵押權人銀行或公積金管理中心的同意。
一、對房屋按揭的性質在實踐中有兩種認識，一種觀點認為房屋按揭屬于不動產抵押，另一種觀點認為商品房按揭是一種讓與擔保。從實踐中看，按揭必須以轉讓房地產的權益給按揭人即銀行或公積金管理中心為必要條件，在按揭合同中，按揭人必須將《房產買賣合同》和《房地產證》的正本交付銀行或公積金管理中心執管，故按揭房的性質不完全符合不動產抵押的特征，有讓與擔保的法律特征。
二、對買賣按揭房屋是否必須經銀行或公積金管理中心的同意。原告認為買賣按揭房屋必須經銀行同意，否則合同無效。
其法律依據是我國擔保法第四十九條關于抵押物轉讓中未通知抵押權人或者未告知受讓人的轉讓行為無效的規定，及物權法第一百九十一條抵押期間抵押人未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產的規定。但是，因為對法律的理解應從總體上把握，法律適用的結果應符合法律的基本原則和立法目的。
首先，從合同法角度講，只要雙方的買賣合同符合合同法的生效要件，合同即為有效。 第二，從擔保法的角度講，《最高人民法院關于擔保法若干。
二、幫我看看案例分析,房地產抵押的案例分析
1、現規定開發商在取得施工許可證后可以將土地抵押，你所說的應該是土地抵押吧。
2、國家規定必須辦理預售許可證的情況下才能出售物業，但在辦理預售許可證的前提下必須要先還清之前的抵押（意思是不能有任務該項目的抵押，包括土地抵押），但現在開發商都會打空手道，今天還清抵押，明天辦了預售許可證后再拿去抵押，所以只要有錢打通公關就不是問題了。
3、如拿取預售許可證后，要出售已抵押的物業必須先還清該物業抵押貸款，申請解押后才能出售，無論是客戶一次性付款還是按揭必須這樣做，否則就存在一房二賣的嫌疑，開發商要負全責
4、按照正常規定，銀行會對抵押物進行查詢，如已抵押物業不可能進行二次抵押，因現在所有銀行都已經聯網，已抵押物業不可能查不出來，但我看見你說（劉女士在辦理了相關產權證之后，以A座這套房產作抵押向某國有商業銀行京港分行申請貸款，期限10年。）那我就不知道是什么回事了
這件事開發商要負全責，銀行也要負責，沒查清物業情況下進行二次抵押，如劉女士想維護自身權益，需對開發商進行起訴。
三、房地產項目融資分析案例能否發給我一份參考下,多謝
如題：房地產項目融資分析案例有若干，最基本的房地產融資需要出示企業四證一卡和房地產項目融資資料。
房地產企業的四證一卡（1）企業營業執照（2）企業組織機構代碼證（3）企業稅務登記證（4）企業銀行基本戶開戶許可證（5）企業貸款卡房地產項目融資資料（1）房地產開發資質證書（2）用于融資的房地產項目的《土地證》（3）用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》（4）用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》（5）用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》（6）用于融資的房地產項目的《預售證》。
四、一房多賣的案例處理
在實踐中，部分不法房地產開發商在商品房買賣合同簽訂后又將同一商品房出賣，導致買受人不能按照約定取得房屋，俗稱為“一房多賣”。
“一房多賣”主要會產生以下法律后果： 第一，已經辦理過戶手續的購房人獲得商品房的所有權。商品房作為不動產，其所有權的轉移必須登記，而且是以登記為生效要件。
凡是辦理的過戶登記的購房人已經合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不能對其主張權利。當然，如果辦理過戶手續的購房人是與房屋出賣人惡意勾結，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。
第二，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。 未辦理所有權過戶手續的商品房買賣，僅僅使買賣合同發生法律效力，但房屋的所有權并沒有轉移。
所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 導致原商品房買賣合同目的不能實現、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
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