榮觀房產網1. 如何對房地產企業資產負債表進行風險解析
1. 主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。
2. 主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規深挖成本偏高的原因。
3. 主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。
4. 主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理？
5. 期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。
6. 營業外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在一般地方*府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方*府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。
2. 幫看報表附表：假定一房產企業某月報表,從中分析一下,其財務狀況
簡單分析一下，供你參考吧： 一、從資產負債表看： 1、截至到報表日，該房產企業資產總額100355。
28萬元，負債總額97763。56萬元，所有者權益總額2591。
72萬元。 2、資產負債率大，負債率為97。
42%。如果資產負債率大于100%，表明公司已經資不抵債。
因此，該企業資產負債率接近100%，對于債權人來說風險非常大。 3、存貨過大，存貨為92408。
07萬元。存貨過大，不但影響企業資金的正常周轉，而且長期滯壓，容易發生貶值，從而直接形成損失。
4、應收款余額過大，為6089。76萬元。
如果企業應收款掛賬余額過大或者掛賬時間過長，直接影響到企業資金周轉和生產經營效益的提高。 而且容易形成壞賬、呆賬，甚至會給企業帶來重大損失。
因此，應該及時收回欠款，減少企業資金占壓。 5、應交稅費為負數，負數金額3495。
81萬元。這個數據應該表示未完工項目預收房款繳納的稅費，還沒有進行損益結轉。
6、未分配利潤是負數，說明該企業累計尚未彌補虧損額為2408。 35萬元。
二、從利潤表看： 1、截止到報表日，主營業務收入910。7萬元，主營業務成本741。
23萬元，期間費用351。03萬元，營業利潤-234。
73萬元；利潤總額-236。19萬元。
2、銷售毛利率=（營業收入-營業成本）/營業收入*100%= 18。 61%。
銷售利潤率=利潤總額 / 營業收入*100%= -25。93%。
3、從房地產行業看，銷售毛利率應該在25%--40%；銷售利潤率應該在15—25%。而該企業銷售毛利率較低，銷售利潤率為負，屬于虧損。
如果只根據報表看，造成本期（當年）虧損原因： （1）銷售價格偏低或銷售成本過大，直接影響了銷售毛利率較低。 （2）期間費用過大，是造成當期利潤虧損的主要原因。
期間費用占主營業務收入的38。55%，特別是營業費用支出過大。
4、如果結合資產負債表、損益表，從利潤及未分配利潤金額為負數看，可以判斷，該企業目前屬于開發項目建設中，還沒有全部完工結算。 。
3. 如何具體分析房地產企業的財務報表
假如有兩家公司在某一會計年度實現的利潤總額正好相同，但這是否意味著它們具有相同的獲利能力呢？答案是否定的，因為這兩家公司的資產總額可能并不一樣，甚至還可能相當懸殊。
再如，某公司2000年度實現稅后利潤100萬元。很顯然，光有這樣—個會計數據只能說明該公司在特定會計期間的盈利水平，對報表使用者來說還無法做出最有效的經濟決策。
但是，如果我們將該公司1999年度實現的稅后利潤60萬元和1998年度實現的稅后利潤30萬元加以比較，就可能得出該公司近幾年的利潤發展趨勢，使財務報表使用者從中獲得更有效的經濟信息。如果我們再將該公司近三年的資產總額和銷售收入等會計數據綜合起來進行分析，就會有更多隱含在財務報表中的重要信息清晰地顯示出來。
可見，財務報表的作用是有一定局限性的，它僅能夠反映一定期間內企業的盈利水平、財務狀況及資金流動情況。報表使用者要想獲取更多的對經濟決策有用的信息，必須以財務報表和其它財務資料為依據，運用系統的分析方法來評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況及資金流動情況。
據以預測企業未來的經營前景，從而制定未來的戰略目標和作出最優的經濟決策。 為了能夠正確揭示各種會計數據之間存在著的重要關系，全面反映企業經營業績和財務狀況，可將財務報表分析技巧概括為以下四類：橫向分析；縱向分析；趨勢百分率分析；財務比率分析。
一、財務報表分析技巧之一：橫向分析 橫向分析的前提，就是采用前后期對比的方式編制比較會計報表，即將企業連續幾年的會計報表數據并行排列在一起，設置“絕對金額增減”和“百分率增減”兩欄，以揭示各個會計項目在比較期內所發生的絕對金額和百分率的增減變化情況。 下面，以ABC公司為例進行分析（見下表）。
比較利潤及利潤分配表分析： ABC公司比較利潤表及利潤分配表 金額單位：元 項目 2001年度 2002年度 絕對增減額 百分率增減額（%） 銷售收入 7655000 9864000 2209000 28。 9 減：銷售成本 5009000 6232000 1223000 24。
4 銷售毛利 2646000 3632000 986000 37。7 減：銷售費用 849000 1325000 476000 56。
1 管理費用 986000 103000 217000 22。 0 息稅前利潤（EBIT） 811000 1104000 293000 36。
1 減：財務費用 28000 30000 2000 7。1 稅前利潤（EBT） 783000 1074000 291000 37。
2 減：所得稅 317000 483000 166000 52。 4 稅后利潤（EAT） 466000 591000 125000 26。
8 年初未分配利潤 1463000 1734100 271100 18。53 加：本年凈利潤 466000 591000 125000 26。
8 可供分配的利潤 1929000 2325100 396100 20。 54 減：提取法定盈余公積金 46600 59100 12500 26。
8 提取法定公益金 23300 29550 6250 26。8 優先股股利 現金股利 125000 150000 25000 20。
0 未分配利潤 1734100 2086450 352350 20。 32 ①2002年度，ABC公司的銷售收入比上一年度增長了2209000元，增幅為28。
9%。 ②ABC公司2002年度的銷售毛利比2001年度增加了986000元，增幅達37。
7%。這意味著公司在成本控制方面取得了一定的成績。
③2002年公司的銷售費用大幅度增長，增長率高達56。 1%。
這將直接影響公司銷售利潤的同步增長。 ④ABC公司2002年度派發股利150000元，比上一年增加了20%。
現金股利的大幅度增長對潛在的投資者來說具有一定的吸引力。 二、財務報表分析技巧之二：財務報表縱向分析 橫向分析實際上是對不同年度的會計報表中的相同項目進行比較分析；而縱向分析則是相同年度會計報表各項目之間的比率分析。
縱向分析也有個前提，那就是必須采用“可比性”形式編制財務報表，即將會計報表中的某一重要項目（如資產總額或銷售收入）的數據作為100%，然后將會計報表中其他項目的余額都以這個重要項目的百分率的形式作縱向排列，從而揭示出會計報表中各個項目的數據在企業財務報表中的相對意義。 采用這種形式編制的財務報表使得在幾家規模不同的企業之間進行經營和財務狀況的比較成為可能。
由于各個報表項目的余額都轉化為百分率，即使是在企業規模相差懸殊的情況下各報表項目之間仍然具有“可比性”。但是，要在不同企業之間進行比較必須有一定的前提條件，那就是幾家企業都必須屬于同一行業，并且所采用的會計核算方法和財務報表編制程序必須大致相同。
仍以ABC公司的利潤表為例分析如下： ①ABC公司銷售成本占銷售收入的比重從2001年度的65。4%下降到2002年度的63。
2%。說明銷售成本率的下降直接導致公司毛利率的提高。
②ABC公司的銷售費用占銷售收入的比重從2001年度11。1%上升到2002年度的13。
4%，上升了2。3%。
這將導致公司營業利潤率的下降。 ③ABC公司綜合的經營狀況如下：2002年度的毛利之所以比上一年猛增了37。
3%，主要原因是公司的銷售額擴大了28。9%，銷售額的增長幅度超過銷售成本的增長幅度，使公司的毛利率上升了2。
2%。 然而，相對于公司毛利的快速增長來說，公司的凈利潤的改善情況并不理想，原因是銷售費用的開支失控，使得公司的凈利潤未能與公司的毛利同步增長。
三、財務。
4. 房地產業財務報表需要分析哪些數據
房地產業財務報表需要分析的數據：
1.“應收賬款”項目，應根據“應收賬款”賬戶和“預收賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去“壞賬準備”賬戶中有關應收賬款計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
2.“預付款項”項目，應根據“預付賬款”賬戶和“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去“壞賬準備”賬戶中有關預付款項計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
3.“應付賬款”項目，應根據“應付賬款”賬戶和“預付賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。
4.“預收款項”項目，應根據“預收賬款”賬戶和“應收賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。
5.“應收票據”、“應收股利”、“應收利息”、“其他應收款”項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去“壞賬準備”賬戶中相應各項目計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
擴展資料：
財務報表的作用：
1、導向作用
財務報表的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。
2、約束作用
財務報表有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。
3、凝聚作用
一旦財務報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。
4、競爭作用
財務報表的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標準，使員工為完成績效考核指標互相競爭。
參考資料來源：搜狗百科-財務報表
5. 房地產企業財務報表的特點有哪些
房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。
因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥于一般企業財務報表的常規方法。相對于一般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在： 1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。
大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由于房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。
2、開發成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。
不但如此，房地產開發企業之間由于開發規模、開發周期、資金狀況、*策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。 有些企業開發項目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。
3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。 按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。
房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對于連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。
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