榮觀房產網1. 歷次房地產調控*策有那些
我國歷史上歷次房地產調控*策一共有五次 歷次房地產調控*策回顧： （1）1993年至1996年：我國首次對房地產進行調控 1993年，我國首次出現房地產熱，房地產開發公司急劇增加，房地產投資迅速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，出現了嚴重的房地產泡沫。
此時經濟出現了嚴重過熱和通貨膨脹。 1993年，國務出臺了“國十六條”，在1994年又出臺了年系列出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》。
隨著各項*策的落實，房地產投資速度明顯放緩，房價迅速回落。此時經濟也又熱轉冷，通脹下降，經過3年的努力，經濟成功的軟著陸，房價得到有效控制。
這次調控使地產業受到重創，“國16條”出來后，大量開發商捐款逃離，海南等地房地產市場遠元氣大傷，地產業陷入了幾年的低谷期。 （2）1998年至2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 1997年爆發了亞洲金融危機，我國出現了“通貨緊縮”，房地產市場隨之進入低潮。
為了拉動內需，1998年7月，**頒布“23號”文件（《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》），進行住房制度改革、取消福利分房，明確提出“促進住宅業成為新的經濟增長點”。23號文件強調在“逐步實施住房分配貨幣化”的同時，建立以“經濟適用性住房為主體的住房供應體系”。
1999年開始全面停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。 隨著新的住房制度的落實，巨大的市場需求激活了低迷的房地產市場，房地產業開始進入發展新時期。
這一時期存在房地產市場供給結構不合理、市場秩序混亂等問題，為房地產再次出現泡沫埋下了隱患。 （3）2003年至2004年：確認房地產業為國民經濟支柱產業 2003年8月，**出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并且提出房地產市場持續健康發展是國民經濟持續健康發展的有利措施，對符合條件的房地產開發企業和開發項目要加強信貸支持力度。
18號文件確立的“國民經濟的支柱產業”是對1998年23號文件確立的“新的經濟增長點”的升級。并且將23號文件中確立的“經濟適用房是住房供應體系的主體”改變為“經濟適用房是具有保障性質的*策性商品住房”。
通過對經濟適用房的重新定性，意味著*府不再為70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多數家庭不得不購買或者租賃商品房。1998年出臺的23號文件和2003年出臺的18號文件對住房供應體系的定性明顯不同，說明了*府的態度由害怕住房投資和住房價格上升過快轉變為希望地產業的高增長帶動整個經濟的高增長。
2003年出臺的18號文件沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施。 （4）2005年至2007年：調控以穩定房價為主要訴求 2005年，房價快速上漲，房價問題再次成為全社會的焦點。
為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央*府打出了地產調控組合拳。2005年，**頒布“國八條”，建立*府負責制，將房價調控上升到*治高度。
4月，為了進一步細化和延伸“國八條”，**又頒布了“新國八條”，隨著又出臺了房地產調控操作層面的細化方案。2006年頒布“國六條”和對其進行細化的“九部委十五條”；2007年，土地、信貸、稅收等為房地產降溫的措施密集出臺，從土地管理、房地產秩序、抑制投機（尤其是抑制外商投資房地產）、調整住房結構等多方面出擊。
雖然投資開始平穩增長，住房結構得到一定的改善，但是房價越調控越上漲。到2007年下半年，雖然房價增長速度有所放緩，但是房價依然不斷上揚。
2006年出臺的“國六條”將中等收入和高等收入人群一起推向市場，這意味著至2003年以來，保障房惠及的人群范圍進一步縮小，供需關系更加緊張，勢必推動房價上漲。 （5）2008年至2010年：房地產調控先揚后抑 2008年的金融危機使得國內的貨幣*策出現了戲劇性的變化，上半年貨幣*策由“適度從緊”改為“從緊”，下半年隨著金融危機影響的擴大，貨幣*策開始由“從緊”轉變為“適度寬松”。
2008年，在前期調控*策和金融危機的影響之下，房地產投資迅速減少，國際投資紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日漸，房價也有所下降。然而在房價調控效果剛剛顯現時，*策再次出現松動，最終導致前功盡棄。
2009年，在經濟刺激計劃和寬松貨幣*策背景下，房地產調控出現松動——銀行推行優惠利率、降低地產開發項目資本金比率等。2009年年初，房地產行業“試探性抄底”，到年中“放量大漲”，再到年底預期*策出現改變而“恐慌性搶購”。
2009年，許多行業深受金融危機打擊，但地產業在*策的刺激下逐漸復蘇，并且引來爆發式增長的一年。為了遏制房價過快增長，2009年12月以來，中央連續釋放房地產調控信號，取消了2008年年底出臺的二手房營業稅減免優惠*策，將個人住房轉讓營業稅征免期限由2年恢復到5年，以遏制炒房現象。
同年年底，中央出臺了“國四條”結束地產刺激*。
2. 房地產過熱時應采取什么*策組合進行調控
“積極的財**策和適度寬松的貨幣*策”轉向“積極的財**策和穩健的貨幣*策”。
解釋：經濟發展有其內在規律，以近年國內房地產熱為例：*府為了盡快把經濟恢復到危機之前的水平，實行了積極的財**策和適度寬松的貨幣*策，一方面增加了*府支出，另一方面提高了貨幣的投放量。但不論用任何方式，經濟本身不會迅速恢復，不然宏觀調控就太容易了。
在這樣的情況下，過剩的貨幣不能從經濟的恢復中找到出路，在利益的驅使下必然進入其他的方向，實際上，房地產熱一開始就是*府用來提高GDP的手段之一，從這個角度考慮，在經濟恢復的初期它是結合中國國情的必然階段，本身沒有任何問題。房地產是一種資產，不是也不應是消費品，但是它與民生息息相關，如果百姓不能接受那它就需要調控，至于*策也就很顯而易見了：*府已經轉向積極的財**策和穩健的貨幣*策了。
之所以沒有改變積極的財**策是因為如果*府不把支出用在基礎設施建設上，還是可以從其他方面提振經濟的。
3. 歷次房地產調控*策有那些
我國歷史上歷次房地產調控*策一共有五次 歷次房地產調控*策回顧： （1）1993年至1996年：我國首次對房地產進行調控 1993年，我國首次出現房地產熱，房地產開發公司急劇增加，房地產投資迅速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，出現了嚴重的房地產泡沫。
此時經濟出現了嚴重過熱和通貨膨脹。 1993年，國務出臺了“國十六條”，在1994年又出臺了年系列出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》。
隨著各項*策的落實，房地產投資速度明顯放緩，房價迅速回落。此時經濟也又熱轉冷，通脹下降，經過3年的努力，經濟成功的軟著陸，房價得到有效控制。
這次調控使地產業受到重創，“國16條”出來后，大量開發商捐款逃離，海南等地房地產市場遠元氣大傷，地產業陷入了幾年的低谷期。 （2）1998年至2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 1997年爆發了亞洲金融危機，我國出現了“通貨緊縮”，房地產市場隨之進入低潮。
為了拉動內需，1998年7月，**頒布“23號”文件（《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》），進行住房制度改革、取消福利分房，明確提出“促進住宅業成為新的經濟增長點”。23號文件強調在“逐步實施住房分配貨幣化”的同時，建立以“經濟適用性住房為主體的住房供應體系”。
1999年開始全面停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。 隨著新的住房制度的落實，巨大的市場需求激活了低迷的房地產市場，房地產業開始進入發展新時期。
這一時期存在房地產市場供給結構不合理、市場秩序混亂等問題，為房地產再次出現泡沫埋下了隱患。 （3）2003年至2004年：確認房地產業為國民經濟支柱產業 2003年8月，**出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并且提出房地產市場持續健康發展是國民經濟持續健康發展的有利措施，對符合條件的房地產開發企業和開發項目要加強信貸支持力度。
18號文件確立的“國民經濟的支柱產業”是對1998年23號文件確立的“新的經濟增長點”的升級。并且將23號文件中確立的“經濟適用房是住房供應體系的主體”改變為“經濟適用房是具有保障性質的*策性商品住房”。
通過對經濟適用房的重新定性，意味著*府不再為70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多數家庭不得不購買或者租賃商品房。1998年出臺的23號文件和2003年出臺的18號文件對住房供應體系的定性明顯不同，說明了*府的態度由害怕住房投資和住房價格上升過快轉變為希望地產業的高增長帶動整個經濟的高增長。
2003年出臺的18號文件沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施。 （4）2005年至2007年：調控以穩定房價為主要訴求 2005年，房價快速上漲，房價問題再次成為全社會的焦點。
為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央*府打出了地產調控組合拳。2005年，**頒布“國八條”，建立*府負責制，將房價調控上升到*治高度。
4月，為了進一步細化和延伸“國八條”，**又頒布了“新國八條”，隨著又出臺了房地產調控操作層面的細化方案。2006年頒布“國六條”和對其進行細化的“九部委十五條”；2007年，土地、信貸、稅收等為房地產降溫的措施密集出臺，從土地管理、房地產秩序、抑制投機（尤其是抑制外商投資房地產）、調整住房結構等多方面出擊。
雖然投資開始平穩增長，住房結構得到一定的改善，但是房價越調控越上漲。到2007年下半年，雖然房價增長速度有所放緩，但是房價依然不斷上揚。
2006年出臺的“國六條”將中等收入和高等收入人群一起推向市場，這意味著至2003年以來，保障房惠及的人群范圍進一步縮小，供需關系更加緊張，勢必推動房價上漲。 （5）2008年至2010年：房地產調控先揚后抑 2008年的金融危機使得國內的貨幣*策出現了戲劇性的變化，上半年貨幣*策由“適度從緊”改為“從緊”，下半年隨著金融危機影響的擴大，貨幣*策開始由“從緊”轉變為“適度寬松”。
2008年，在前期調控*策和金融危機的影響之下，房地產投資迅速減少，國際投資紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日漸，房價也有所下降。然而在房價調控效果剛剛顯現時，*策再次出現松動，最終導致前功盡棄。
2009年，在經濟刺激計劃和寬松貨幣*策背景下，房地產調控出現松動——銀行推行優惠利率、降低地產開發項目資本金比率等。2009年年初，房地產行業“試探性抄底”，到年中“放量大漲”，再到年底預期*策出現改變而“恐慌性搶購”。
2009年，許多行業深受金融危機打擊，但地產業在*策的刺激下逐漸復蘇，并且引來爆發式增長的一年。為了遏制房價過快增長，2009年12月以來，中央連續釋放房地產調控信號，取消了2008年年底出臺的二手房營業稅減免優惠*策，將個人住房轉讓營業稅征免期限由2年恢復到5年，以遏制炒房現象。
同年年底，中央出臺了“國四條”結束地產刺激*策、出臺《。
4. 房地產過熱概念
房地產過熱，就是大部分的民眾都對買房的熱情特別高，投入到買房這個行業當中，由于需求量變大，更多的房地產商會投資房地產，房地產的房價持續提高，民眾購買力相對前期減少，容易造成房地產市場泡沫化，不利于社會經濟的發展。
主要表現在
①商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。
② 吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業資金入市。
③ 房價持續上漲，價格嚴重偏離價值。
④商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。
⑤ 形成投機市場，泡沫化風險加大。
5. 中國的房地產能熱多久
自二○○四年起，控制房價過快上漲成為中國宏觀調控的重中之重。近幾年，**出臺的地產調控*策共有二十五項，各有關部委出臺的*策更是多達一百七十一件，平均每年近四十條*策文件密集出臺。
盡管如此，中國幾十個大中城市房價繼續以每年兩位數的增幅飛漲。國家發展和改革委員會二十八日發布報告稱，今年前四個月，全國房地產市場需求仍較旺盛。
正在此間參加“第二屆中國環渤不動產發展論壇”的中國社會科學院金融研究所研究員易憲容分析房地產過熱原因時認為，金融對房地產支持的程度決定了房地產市場的繁榮與發展。“如果說沒有住房按揭貸款，中國的房地產市場要發展到現在這樣一個現狀根本就不可能。更重要的就是*府采取了低利率的*策來保證房地產市場的成本比較低。”
易憲容分析，在房地產市場價格快速增長的情況下，高利潤的驅使一定不會讓涌入房地產市場的種種資源撤出。而且房價快速上漲，不僅推動了房地產投資者涌入房地產市場，也讓銀行更大膽地對銀行信貸規模快速擴張。而銀行信貸規模的快速擴張，不僅推高了房價，也讓大量的銀行資產流入其他資產，同時推高其他資產的價格。
國家法改委的經濟學家王小廣（王小廣博客，王小廣新聞，王小廣說吧）認為，房地產是造成經濟偏熱的根源。因為房地產增長太快帶動了下游，比如說鋼鐵、金屬建材等一系列高耗能產業的增長。
統計顯示，歷經三年調控的三大高耗能行業今年一至四月投資反彈迅猛，尤以電解鋁、水泥行業問題更為突出。國家發改委的分析首先歸因于房地產開發投資增速長期高位運行，拉動了這些行業投資。
中國企業聯合會研究部副主任胡遲此前表示，房地產作為支柱產業，如果未來在供給跟不上需求的增長情況下，房地產價格上漲壓力將不能得到明顯緩解，也進而影響到水泥、鋼鐵等建材行業的需求。 中國房地產市場正在經歷著洗禮與錘煉，業內專家普遍關注的是國家將采取何種*策應對。
王小廣分析，房地產早就是供大于求，很多房子都留在了投資者和投機者手中。目前要做的第一是要抑制房子的虛擬需求，二是促進賣房，而不是增加供給。
談及如何解決房地產過熱問題，王小廣主張征收不動產稅，增加房子的持有成本和投資成本。同時認為期房銷售是一個不合理的消費制度，“因為按揭貸款已經是很寬松的*策，加上利率的寬松，再加上期房進一步把需求提起來，造成房地產需求過旺。”
王小廣表示，中國現有的房地產*策需要做一個大調整，而現在是應該下決心調控房地產*策的時候了。只有系統地調整，中國房地產才會真正降溫。
6. 房地產過熱,是*府作祟,還是外資搞鬼
國內的房地產業受外資的影響小，前些年房地產之所以過熱，是由于暴力可圖，房地產商投資過熱，銀行出于利益目的愿意借款給房地產商，這就又促進了房地產商的過度投資。部分地方*府為了所謂的*績與GDP也極力支持房地產發展，甚至出現權錢交易的勾結。
目前受全球房地產市場低迷的影響，近期房地產業開始下滑，不過立馬就有多個地方*府出臺*策頂房市，通過優惠*策來刺激居民購買房。很明顯其中有利益集團在運作。不過中央*府對此也是無可奈何，因為房地產與國民經濟的關聯太大，美國就是因為房地產次貸才引發了這場危機，中央*府必須謹慎再謹慎。
7. 房地產過熱會出現什么問題
房地產過熱的前提是這個地區經濟的高速增長。即使是在發達國家，城市里的房屋價格也是驚人的（如日本東京）。造成房地產價格上漲的最主要原因其實還是土地拍賣收入成為了地方*府最重要的經濟來源。而隨著房地產泡沫越吹越大，如果經濟基礎不能夠盡快跟上，就會造成很多經濟問題和社會問題。正如你所說的，老百姓根本買不起房子。
雖然國家已經對房地產發展進行了很多調控，但是我認為其根本問題沒有解決，不會有明顯效果。土地資源越來越少，每年審批的土地有限，土地拍賣的成交價格下不來，房地產價格怎么可能跌呢？如果能夠平穩上漲就已經是很不錯的狀態了。