榮觀房產網1. 房地產市場調研
先給你這個，還一個幾萬字的某城市地產市場調研的完整報告。
wyz_555@* 房地產市場調研和策劃 房地產調研是項目策劃和決策的基礎， 一房地產的市場調研 房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查有很深的地域特征和專指性。
我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點（單個樓盤）到線、面（區域98市場），再由線、面（區域市場）到體（宏觀環境）；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。 一、點——單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性（商業中心、工業中心、學院社區等）；了解區域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等）；因或公共配套設施（水、電煤等市*配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環境等等。
小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進出道路如何？是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。
分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰？他們的資質如何？彼此間是如何合作的？……，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。
市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。
其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。 二、線和面——區域市場 對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。
區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。 區域分析 區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。
區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良**通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
區域產品 區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。
如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。 需求特征 需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。
最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。 三、體——宏觀環境 對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體 （宏觀環境）的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。
房地產市場的體（宏觀環境）包括*治社會、經濟。
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