美國90年代房地產泡沫

1. 90年代日本地產泡沫是怎么一回事

日本的房地產泡沫

1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。

為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

2. 人類在20世紀經歷的三次房地產大泡沫

人類在20世紀經歷的三次房地產大泡沫：美國房地產泡沫；日本房地產泡沫；東南亞、香港房地產泡沫。

1，美國房地產泡沫：上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其 他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。 據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷?克洛克，當年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

2，日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和。20世紀30年代以后的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代后，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即 暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二 戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

3，東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元。 繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國*府把房地 產作為優先投資的領域，并陸續出臺了一系列刺激性*策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束后，大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行 信貸*策的放任，促成了房地產泡沫的出現。 1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區“太古城”，樓價就從 最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期 香港的生產總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富 翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

3. 美國房地產泡沫是什么、

從2001年12月底到2005年三季度，美國30年期抵押貸款利率從7.07%下降到5.58%，房價增速達到年均12%，顯著高于同期人均可支配收入4%的增幅，只是在降息的作用下，這一時期美國的月供收入比一直保持在25%以下，與租金收入比相當。

2005年下半年房地產推動的泡沫開始成為整個經濟的泡沫，人均收入的增速提高到5%以上，但房價年均增速更是達到18%。同時，美聯儲為抑制通漲壓力開始加息，30年期抵押貸款利率從5.58%上升到6.66%。雙重壓力下，月供收入比從24%上升到37%，而那些低收入、享受次貸低首付“照顧”的房主月供收入比則達到40%以上，超出了承受能力，從而導致了房地產泡沫的最終破滅。

盡管月供收入比快速上升始于2005年三季度，但美國房地產泡沫起源于2002年的降息。從2002年1月到2005年9月，盡管房價已上漲 55%，而同期人均可支配收入僅增長16%，但月供收入比基本維持在25%以下——上漲的房價被降息的好處所吸收，從而給人們造成了貸款購房能力上升的幻覺。

據測算，當利率從2001年12月的7.07%下降到5.58%時，一筆10萬美元30年期抵押貸款的月還款額將從670美元減少到573美元，下降14.5%，再加上次貸給予低收入人群的低首付優惠和購房頭幾年的低利率優惠，使很多購房人感覺自己的購買能力上升了20%以上，在這種幻覺的推動下，房價加速上升。即使后來進入加息周期，但上漲的動量仍在繼續推高房價，在上漲的慣性下，越來越多的投機者加入到買房的隊伍中來，直到房價和利息已高到人們無法承受的地步，泡沫才最終破滅。 也可去這個網站查查

4. 美國的房地產泡沫是什么時候形成和破滅的

20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發 樓市瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

5. 美國房地產泡沫是怎樣形成的

美國次貸危機

美國次貸危機又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。美國“次貸危機”是從2006年（丙戌年）春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機目前已經成為國際上的一個熱點問題。

在美國，貸款是非常普遍的現象。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入并不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標準，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。

隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。

6. 美國房地產泡沫是那一年破了的

2006年開始由于長時間經濟繁榮，房地產，證券市場積累了大量泡沫，美國尤其多各種高杠桿的金融衍生產品，對于經濟泡沫推波助瀾，這種危險終于在2007年爆發，由于美國房地產市場泡沫已經嚴重到大家都有所警覺，實際也就離崩潰不遠，（大家都不玩了自然就開始跌，越跌越恐慌），具體體現在了次貸市場破滅上，具體百度詞條都有我不贅言，然后蔓延至整個華爾街，跟著股票市場大跌，銀行投資公司基金全面收縮，調度海外資金回國維持流動性，這也就引發全球股災，2007年10月，美國股市崩盤，中國稍晚數天，之后由于房地產股市破滅，導致市面流動性緊缺，影響實體經濟，于是居民消費，企業投資意愿不足，引發就業率下降，物價下跌，工廠停工，外貿下滑等一系列后果，2008年基本全球都在一片悲鴻中度過，經濟指數和股票指數一樣跌倒谷底。

7. 房地產泡沫的各國泡沫

由于在經濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。

現有房屋中間價在2003年于12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元。 匯豐銀行的證券經濟學家莫瑞斯在有關報告中說，價格上漲造成不可持續的形勢，尤其同收入相比。

由于匯豐銀行是美國最大的抵押貸款債權人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據公開的經濟數據而不是根據銀行抵押業務方面的信息。

但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數。多數經濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎，那是由于移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。

賓州威切斯特咨詢機構首席經濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，“但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現廣泛的價格崩潰。”

摩根斯坦利經濟學家波納在一次會議上發表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產市場肯定要解體，破壞消費者財務并促成經濟衰退。波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經指數在1998年達到最高峰之后一年多，日本房地產市場才開始出現裂縫。

但波納不認為崩潰就要到來，盡管他預計房屋價格上漲幅度今后幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和圣地亞哥等高價城市存在下去。

他說，2004年現有房屋供應僅僅相當于4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標準這些都是很低的數字。匯豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產周期：另一泡沫》的報告中則利用房地產價值和收入的比例作為證據。

他說，這一比例就等于房地產業的“價格收益比”。根據他的計算，目前的房地產價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。

這個水平大體上相當于1989年的比率，那是上一次開始房地產價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產價格與收入比值通常都在1.2。

莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。

他并不認為美國所有地方房地產市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。

但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大；達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由于收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。

但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。

他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。

當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。

這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

全球不良資產解決方案公司（Global Distressed Solutions）的總裁杰克·羅德曼（Jack Rodman）認為北京的房地產市場即將崩盤。羅德曼指出，北京約半數的商業房產目前處于空置狀態。

為了證明這一點，他在電腦中存有55棟空置寫字樓的幻燈片。他稱，還有10多棟這樣的寫字樓尚未來得及拍照。

羅德曼說：“我拍這些照片的目的就是想讓人們明白供給已經嚴重過剩。”在旨在促增長的*府官員的極力推動下，中國的各家銀行去年提供了相當于1.4萬億美元的貸款，其中大部分用于建造摩天大樓以及其他商業地產。

如今，中國內地遍布空置的樓宇。北京去年第三季度的寫字樓空置率達22.4%，在房地產經紀商世邦魏理仕公司（CB Richard 。

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