我國房地產行業發展過程

1. 簡述房地產發展經歷的幾個階段

「第一階段」1990年-1995年起步維艱建筑形態千篇一律北京金鼎集團常務副總裁王良智認為，我國房地產業真正起步于上個世紀90年代，北京房地產業可以說與全國房地產業發展同步。

在90年代初期，由于沒有相應的經驗借鑒，就注定了北京房地產業起步艱難。在那個時候，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。

在這個階段，可以說房地產業真正屬于“摸著石頭過河”的階段。很多開發商甚至不懂得房地產業的基本常識，只是重復著千篇一律的建筑形態。

無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建筑師之手。 隨后，由于海南、北海房地產泡沫的破滅，*府開始清理整頓房地產市場，這對京城房地產業產生了深刻影響。

一些開發商被淘汰出局，一些開發商在艱難運作，在這一階段，北京出現了一批建筑質量差、設計陳舊、偏離市場需求的房地產項目，甚至出現了一些“爛尾樓”。這一階段京城房地產業經歷了一個在學習中成長的過程。

「第二階段」1996年-2000年重新起步產品品質沒有實質性突破1996年-2000年是北京房地產業積蓄力量的階段。王良智回憶，在這一階段，隨著宏觀調控*策的落實，中國房地產業開始重新起步，北京房地產業也在同步發展。

在這一階段，一批已取得相應開發經驗的開發商開始拓展業務范圍，依據市場需求開發項目。一些高質量外銷公寓開始出現，不少規模較大的房地產項目也獲得了消費者的認可。

這一階段，*府也在進一步規范房地產市場，出臺了一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。

“但在那個時候，產品的品質仍不盡如人意”。全橙房地產增值服務中國有限公司首席合伙人朱凌波表示，“1998年北京實行貨幣化分房，到了2000年，人們的購買力進入井噴階段。

但這個時候嚴格意義上還不是賣產品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，甚至是賣配套、賣教育、賣文化、賣老板，產品品質并沒有實質性突破。” 「第三階段」2001年-2005年快速成長開始進入產業競爭時代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地產市場的快速發展期，市場由完全的賣方市場向買方市場轉換，競爭核心開始回歸到產品，北京房地產市場進入產品競爭時代。

對于朱凌波的這一說法，王良智非常認同。他表示，在這一階段，北京市場涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮。

“北京房地產產品的確是在飛速發展。我記得在2001年時，北京商品房是東西差、價格高，上海房子是東西好、價格低，但現在反過來了，北京市中心房子價格不及上海的一半，但細節做得比上海的房子好。

在這短短的5年中，北京房地產產品品質不斷提升，而市場需求是導致品質提升的最主要因素”。來自上海的北京榮豐房地產開發公司董事長王征的話引起了不少開發商的共鳴。

嘉賓熱論 「理念變遷」 開發：先市場后產品再營銷北京榮豐房地產開發公司董事長王征：我主張產品主義，但是我又反對偽產品主義。用一句話來概括，就是“產品高于營銷；市場高于產品”。

我舉個例子，非常男女很多戶型在15平方米-20平方米之間，可能到現在還是北京最小的房子。應該說這么小的房子基本談不上什么舒適度，但在確定戶型時我也沒考慮產品的舒適度。

我采取的是反推模式，項目周圍機關比較多，剛畢業的大學生能承受什么房價，這是我們首先考慮的。經過調查，他們的消費能力大概在“首付三萬，月供七百”，所以就出現了非常男女這么小的戶型，這個項目的銷售情況最終也證實了我的觀點，“市場高于產品”。

設計：樓宇、戶型更注重人性化設計珠江羅馬嘉園副總經理王騫：雖然市場是主導產品的最重要因素，但從開發商的角度，產品設計還是需要不斷創新，爭取更多客戶的認可。北京的房屋經歷了不斷成熟的過程，如早期的塔樓大多是盒子樓，每層戶數比較多，根本談不上南北通透，后來開始出現改良型塔樓，雖然也是塔樓，但基本上做到每戶南北通透，相當于變了型的板樓。

戶型設計也有很大改變。1998年以前都是福利分房，房子戶型很差，有很多浪費的面積，而且功能不是很合理，現在的戶型設計開始向人性化方向發展，大廳大臥、明廚明衛、外飄窗設計都是提高舒適度的體現。

2. 中國房地產行業的發展歷程

2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。

那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。

他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。

利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。

可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。

原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。

我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。

包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。

如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。

交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。

求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。

求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。

如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。

2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。

等等說辭。

求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。

這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。

一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。

這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。

其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。

但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。

所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。

所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。

所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般采取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，。

3. 我國房地產市場的現狀及發展趨勢

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。

在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。

同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。

在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。

所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。

目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 ，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。

首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。

如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。

從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。

這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。

近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策路線發展，10年代。

4. 我國房地產經紀行業的發展歷程是什么

1。

復蘇與形成階段（ 1978-1992年） 90年代中期，房地產行業中一個相對獨立的產業，也就是今天的房地產經紀行業，就正式登上歷史舞臺。 從歷史上來看，它的產生比較早。

從近代史來看，在我國進入近現代社會以后，才產生的。 在中華人民共和國建國以前，特別是在十九世紀中葉，隨著五口通商，隨著資本主義經濟迅速地成長，在我國很多地區，特別是沿海，經濟貿易活動很活躍的地區，房地產經紀活動，不僅逐漸產生，而且比較活躍。

房地產經紀行業已經有了初步的規模。 今天探討的房地產經紀行業是改革開放以后的產物，是中國房地產業作為現代產業，登上歷史舞臺的產物。

也是90年代以后房地產業迅速發展，形成相當規模，并且產銷分離之后的產物。 1978年十一屆三中全會以后，我國進行改革開放。

關于房地產（包括住房）是不是商品，曾進行過比較大范圍的討論。上世紀八十年代討論其中一個重要的成果就是到1988年我國第一塊土地批租，土地批租制度的實行，意味著我國房地產業真正登上歷史舞臺。

建國以后我國房地產開始形成第一次發展高潮；90年代，92年到95年是我國第二次房地產業高潮。 2。

起步、成長階段（ 1992-1999年） 1992年以后，上海等城市逐漸開放房地產市場，開始取消對房地產經紀活動的限制，在1992年以上海為例，房地產經紀企業開始出現，上海有數家房地產經紀企業批準成立。到1994年9月，上海市人民*府批準發布了《上海市房地產經紀人管理暫定規定》，實行了市場準入制度，對房地產經紀人開始實行資格認定。

1993年上海的房地產經紀企業擴展到138家，95年擴展到758家。 90年代中期，對房地產行業影響很大的是：在*府的主導下，各區縣房地產交易市場，交易所紛紛成立。

90年代中期以后，房地產業的兩岸三地市場聯動，對于房地產業發展，具有重大的意義的事件。 90年代中后期，房地產經紀行業成長起來。

3。快速發展階段（ 2000-2004年 ） 在我國的第四個五年計劃中，第一次明確把大力發展以住宅為主的房地產業寫入我國的五年計劃。

房地產業進入了快速發展階段。 從上海的情況來看，經紀企業從1993年的百余家發展到2004年的4000家，下屬分支結構6000多家，房地產經紀機構的總數超過一萬家。

從交易量上看，房地產的經紀行業整個市場的交易量達到了2000多萬。

5. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史 第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。

1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。 1982年**在四個城市進行售房試點。

1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。

1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。 第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年） 1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。

1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。

房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。 1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。

房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。 第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年） 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。

1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。 第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來） 2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。

隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。 最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

擴展資料： 2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%）？存貨均值同比增加50.34%？增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點？平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元？創歷史新高。 北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示？據測算？2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元？而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。

2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降？則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。 據此估計2013年房地產走勢？房地產企業撐丌了多長時間。

如果房地產商能熬過2012？則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。 據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析？2012年1-2月份？全國房地產開發投資5431億元？同比增長27.8%？其中住宅投資3713億元？增長23.2%？全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米？同比增長35.5%？其中住宅施工面積297605萬平方米？增長32.8%。

參考資料來源：百度百科-房產·。

6. 房地產市場的未來發展方向

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有 些寒冷。

在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發 表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣 的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著 文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改 革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中 國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增 。

同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融 服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。

在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的 動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口 形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入 ，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收 入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。

所以， 可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的 房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿 足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加 ，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產 已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。

目前，投資和 投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡 沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 來源：（） - 未來10年中國房地產的發展趨勢_格物致知_新浪博客 屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風 險及其帶來的一系列隱患。

首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影 響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的 價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。

如果相關調控*策及時有力，化解了當前房 地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來 的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發 展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。

從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人 口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。

這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需 要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是 *策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

當前調控應關注兩個層面 文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房 地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地 產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住 房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。

近期中央一系列*策的出 臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各 個。

7. 房地產的發展史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。

2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。

從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。

2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。

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