榮觀房產網1. 中國房地產企業能夠從國外房地產企業那里借鑒哪些經驗和教訓
據我們觀察，任何一項產品的創新設計和制度建設，均在市場化的前提**現出社會公共*策和公共利益的目標，那就是全民利益共享、保護公眾權益、促進更廣泛的民眾參與、限制壟斷和暴利、保證市場制度和信息的公開、公平和公正……，這些都是發達市場經濟體在房地產金融體制的長期演變過程中，始終沒有缺少、忽略和放棄的首要因素。
反觀我國的房地產市場和金融證券市場，在銀行信貸主導的狀況下，幾乎不存在健全而又暢通的全民參與、全民利益共享的其他房地產金融制度安排。盡管中央銀行多次表示，“將配合有關部門為開發商開辟多種融資方式，特別是通過股權融資、項目融資等方式，支持房地產市場健康發展。”
可是在目前，房地產資產證券化僅局限于解決商業銀行的房地產貸款流動性不足的問題。而且，即便在銀行間市場上，上市的固定收益產品也存在交易量小、參與性不足、流動性不高的問題。
由于產業投資基金法遲遲沒有出臺，統一涵蓋各種基金類型的、更完整的、可以彌補當前基金法律制度缺陷的基金法也沒有提上議事日程，發展規范的公司制REITs就面臨現實的法律障礙。雖然，信托方式的房地產融資解決了利益制衡的矛盾，但又遇到了發行不超過200份的限制和流動性不足的問題； 雖然，2006年以來已有超過30家公司通過收購上市公司或者上市公司定向增發收購關聯股東的地產資產，實現以地產為主的公司上市；而且，上報證監會的100多家定向增發項目中，有相當大一部分是房地產項目。
但在目前，房地產公司上市，還是面臨上市門檻和成本太高、收購和借殼上市渠道不夠通暢、持續籌資手續繁瑣等問題。 就國際市場來分析，2005年以來各成熟證券市場在房地產金融產品方面都在力推具有全民利益分享效果的REITs產品，歐洲大陸的兩大金融強國——英國和德國，均將REITs市場作為2007年的重大發展目標。
由于我國缺乏基本的法律和制度安排，REITs還只停留在探討階段，甚至業內和學界對REITs的基本概念還存在諸多混淆。但是，市場需求與市場機會從來不會坐等制度建設的完備，一方面，境外資金通過各種方式增大了對中國房地產業的投資力度，境外市場也把爭取中國房地產資源作為發展本地REITs市場的重要內容；另一方面，境內各種號稱或借鑒REITs機制的變相產品已紛紛醞釀，或以變通的方式出臺。
在這樣一種形勢下，我們既擔心境外資金與市場的介入，會使未來中國REITs市場的基礎大為削弱；更擔憂在缺乏制度保證和規范運作的情況下，各種變通做法，會使得這個在國外本已成熟的良好制度安排丟失產品內在的優勢特質，甚至是成為一種遠離產品設計初衷的“怪胎”，對未來“貨真價實”的REITs市場的健康發展形成損害和阻礙。 當國內諸多REITs需求者剛剛為收購內地物業在香港聯交所上市REITs的“越秀模式”而充滿希望時，2006年7月建設部牽頭下發了針對外資的限制*策（171號文件），規定“中外資投資內地房地產須在內地注冊公司”，這使得現在以及未來在海外發行的內地REITs，都將難以直接收購、持有中國內地的物業。
這就意味著，在內地不允許公開發行REITs的背景下，業界寄望于“海外曲線發行”的路徑也已被基本封死。 在房地產市場因畸形發展而成為眾矢之的的情況下，如何減少房地產市場對以銀行為代表的中國間接金融系統的高度依賴性，建立透明、公開、暢通、持續的市場融資和約束制度，形成全民利益分享的房地產金融與證券市場產品創新體制，使社會公眾在住房方面享有基本的公共福利，為普通投資者分享中國經濟持續發展和房地產持續繁榮的好處提供投資渠道？將是擺在*府、學者和業界面前的一個嚴峻而又義不容辭的任務。
在需要加強糾錯式的市場調控措施的同時，我們同樣需要為房地產市場走上健康發展的軌道，大力推動市場創新、制度創新和產品創新。公共福利與市場健康的和諧平衡，才是宏觀調控與市場發展的最終目標。
2. 房地產企業融資策略房地產企業下屬公司有經營酒店等多項投資項目,
房地產企業融資策略 （一）發展多元化直接融資 銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。
因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資*策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。 1。
大力培育房地產信托融資方式 房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。
此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2。培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化 住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。
二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于*府債券的信譽。
而且由于二級市場產品相對于*府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關*策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3。建立多層次房地產金融體系 借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善*府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4。建立和完善相應法律制度配套措施 規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。
如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出臺《產業投資基金法》等等。 （二）進一步完善間接融資 我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。
因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。 1。
推進間接融資形式多樣化 目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2。創新變直接融資為間接融資的方式 直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。
建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。 （三）探索建立組合式融資模式 組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。
例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。
3. 借鑒英國、美國歷史發展的經驗,為中華民族復興提建議
央視二臺正在播放的大型電視記錄片《大國崛起》，引起了中國社會各階層廣泛的關注。
我個人認為這是今年央視最有震撼力的電視片。 這是中國中央電視臺第一部以世界性大國的強國歷史為題材并跨國攝制的大型電視紀錄片，解讀15世紀以來世界性大國崛起的歷史，探究其興盛背后的原因。
他山之石，可以攻玉，本片所說的“世界性大國”，不是人口和面積意義上的大國，而是在歷史“成為全世界的歷史”之后出現的具有全球性影響的國家。 今天的中國，正走在中華民族偉大復興的道路上。
擁有眾多人口和悠久歷史的中國如何借鑒國外的成功經驗？中國的幾代領導人反復強調：我們的發展，要吸收和借鑒全人類的文明成果。那么，在中國的現代化進程中，應該以什么樣的胸懷和態度來看待曾經在近現代歷史上引領世界潮流的國家？中國的和平發展，可以從中借鑒什么樣的經驗和教訓？ 我們該如何認識中國？我們該如何看待世界？一部十二集的電視也許不可能給出答案，至少可以給我們一些有益的啟迪。
思想的解放是先導。這是電視對我的啟迪之一，英國工業革命成功的一個重要因素是新教在英國確立了統治地位，它解放了人們被禁錮的僵化思想。
誕生了一批偉大的科學家，瓦特、牛頓是他們的杰出代表。英國可以為出身地微的牛頓舉行國葬，皇室成員、親王親自為他抬棺。
這在其它當時等級森嚴的歐洲國家是不可想象的，更不用說中國。 當時經濟的飛速發展的迫切需要新技術，為什么唯獨英國發生了工業革命？正是英國相對而言比較開放、自由的*環境，為優秀科學家的誕生提供了寬松的空間。
這些標新立異的科學工作者才沒有被當成異教徒燒死。如果瓦特研究萬能蒸氣機的實驗被當狂熱的*界成挑戰上帝的舉動；如果珈里略的悲劇降落在瓦特身上，英國還有工業革命嗎？ 改革體制是關鍵，這是電視對我的啟迪之二。
一百多年前，美國的大炮打開了日本封閉的國門；這和中國的情況何其相似？ 日本人能迅速認識到幕府體制的僵化，改變國體為天皇掌權的君主立憲制。當中國的皇帝還在紫禁城內醉生夢死的時候，日本不但派出大批留學生到國外學習，天皇也親自到歐洲發達國家考察。
日本最終目的作出了脫離亞洲，與歐洲列強為伍的明智選擇，為自己的崛起找到了伙伴。日本的百年維新讓自己成為世界經濟第三強國，日本的強國經驗最值得中國借鑒。
俄羅斯的改革和日本類似，沙皇親自到歐洲留學。用歐洲的先進技術實現了自己富國強兵的目的，俄羅斯廢除農奴制后，為自己的工業化和對外擴張提供了充足的勞力和兵員。
讓自己成為歐洲事物的最后仲裁者。 改革體制不能一蹴而就，這是電視對我的啟迪之三。
沙皇彼得一世、女皇葉卡捷琳娜二世本來是俄羅斯改革體制最有力的推動者，可當改革到一定階段時，改革必然觸犯到這些人的利益，此時他（她）們都同時不約而同成為改革的反對者。為了自己的利益，不惜葬送國家幾十年改革的成果。
如何用制度約束改革的既得利益者，防止他們成為繼續革新的反對派，這是保證革新持續到成功的關鍵。 在近代世界歷史舞臺上忍氣吞聲二、三百年的中國，如何看待這些年已經成功崛起的國家？是臨淵羨魚，還是退而結網？這是每一個關心國家、民族前途的人都應該認真思考的問題。
《大國崛起》能給我們一些有益的啟迪。 NO.1 天秤座 很多人大概認為天秤座會是最讓“小三”們頭痛的正宮太太，因為她們既有著良好的社交手段，又都 比較善于打理自己，看起來像是很有競爭力的對手。
但是，其實遇到這種問題的時候她們其實沒有什么主 動性，除非她身邊有非常多的親友幫她出氣，讓她覺得需要給關愛自己的人一個交代，會因此稍微爭取一 下，否則她們多都是主動離開，因為對于感情她們還是抱著一種隨緣的觀念，甚至老公外遇她知道了之后 連問都不會問，她會覺得反正事情已經這樣了，問了也沒什么意義，只能讓雙方更尷尬，既然曾經大家愛 過，不如好聚好散。比如，周慧敏，她的月亮就在天秤座。
NO.2 水瓶座 水瓶座尤其是月亮在水瓶座的女生，一開始她們很容易把人都想得很善良，對人沒什么戒心。而且在 兩性關系相處的問題上她們抱定的看法是，“人人平等，人人自由”，她覺得兩個人既然在一起，那么就 應該要相互信任，她信任你，你信任她，她們覺得，這樣云淡風輕的感覺是最好的，她們的這種性格，如 果遇到對的人，另一半是一個有責任感的愛她男人，他們的生活會很幸福。
但是如果遇到另一半劈腿，她 們就比較沒有辦法了，而且和天秤座一樣，她們會是主動退出的一類人。NO.3 魔羯座 魔羯座的女人一結了婚就是典型的賢妻良母，一遇到感情問題就成了苦情花。
大部分魔羯座的女生受 保守教育的毒害比較深，她們會比較傾向于默默的守候，等待對方良心發現。問題在于心頭那口氣她們又 咽不下去，所以在家里她又會擺冷臉，搞得整個家里氣氛壓抑，如果她們遇到的是有責任感的男人，可能 真的會良心發現回來和她們重修舊好，但是如果男人沒什么責任感，他們就更加找到了出去花天酒地的理 由，這也正是小三們最期盼的。
NO.4 白羊座 白羊座的女生天生彪悍，但是問題在于。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 大力借鑒外國經驗發展我國房地產
