榮觀房產網1. 房地產信貸風險包括哪些 如何化解房貸風險
您好！房地產信貸風險的類別 1.項目合法有效性風險。
由于房地產和其他行業的差異，這一業務既有房地產企業（借款主體）的資質管理——保留行*審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行*審批的，尤其是進行規劃的審批很普遍，所以存在較大的*策性風險，這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段，這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。 2.市場風險。
房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響，海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。
由于房地產的行業特性，其受經濟環境的影響因素較多。 3.項目質量風險。
由于房地產項目按揭時間較長，在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控，而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。
這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。 4.*策性風險。
對房地產而言，其*策性風險主要指貨幣*策、財**策、*府對房地產的產業*策等其他相關*策的影響。化解房地產信貸風險的對策 地產行業風險正逐步積聚，部分風險已經顯現。
面對房地產市場的新情況，我們不能無動于衷，應該采取有效措施，積極應對和化解可能存在的風險。 （一）提高房地產信貸的認識，加強房地產貸款管理。
一是要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范風險的意識。
國際上的經驗一再證明，房地產信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的預期高度正相關，不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。
既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。
在發放貸款時，應注意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。
首先要嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款；其次要優選項目、優選客戶。
優先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產項目，盡量回避風險相對較高的商業性地產項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。
經濟相對發達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區優先扶持，合理控制房地產投資過熱以及信用環境較差的地區項目貸款規模。重點支持普通商品住房、經濟適用住房項目。
重點支持自住房貸款需求，規避金融風險。三是加強房地產貸款管理。
首先，進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產宏觀調控措施，必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度，并嚴格執行和檢查。
對房地產信貸*策落實不到位，調查、審查、檢查不力的相關人員，按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究，借以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執行。其次適當增加信貸管理人員比例，加大對信貸管人員的培訓力度。
由于農村信用社貸款項目多、人手少，一個信貸人員管理多個貸款項目，再加上信貸人員素質普遍較低，以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此，必須加大對信貸管理人員的培訓，使信貸管理人員真正成為現代房地產市場的調查員、觀察員、評估員，確保房地產項目評估的高質量。
其三，要加強對房地產貸款全過程的監管。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進度，分期撥付，嚴格執行實貸實付、受托支付等制度；在發放按揭貸款時，在超過項目建設籌資方案中的預售款后，應該及時收回置換銀行開發貸款。
同時，適當提高個人購房首付款比例，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。
對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是合理確定貸款期限。
要充分認清當前房地產。
2. 當前中國房地產要重點警惕哪些風險呢
（一）警惕房地產功能失調風險作為一種商品，房地產的核心功能是居住，但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產的投資功能。
因而，房地產具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。 其中，居住功能是房地產的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。
從理論上講，任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。 而且，即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。
對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發現和挖掘，當然也更容易被過度放大。 這里，尤其值得我們關注的是，如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉，必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。
實際上，多個國家的真實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。
這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資，而且是*府出臺相應的*策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產市場，造成房價長期、持續走高，遠遠脫離了居民實際收入增長速度，也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機炒作。
在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量，對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。
（二）警惕“土地財*”內生性引致房地產市場次生風險所謂“土地財*”是指地方*府對于從土地開發及相關領域所獲得的稅收和公共產權收入產生嚴重依賴。 “土地財*”主要表現為地方*府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財*支出，由于這些收入屬于預算外收入，所以又叫第二財*。
“土地財*”導致本應當作為公正性代表的*府具有內在的利益相關性，這種利益傾向性必然反映在地方*府的各項房地產相關的*策和管理行為中，導致相關*策和*府行為發生扭曲，這種扭曲的目的是保護“土地財*”，因而某種程度上地方*府和房地產開發企業成為了利益共同體。 “土地財*”不僅通過扭曲*府行為來影響房地產市場走勢，而且可以直接對房地產市場供求關系產生扭曲效應。
“土地財*”使地方*府的“經濟人”角色不斷強化。地方*府在房地產市場中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發展經濟的行為動機，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對土地財*形成極強的依賴性。
因此在房價出現波動時，地方*府會存在“救市”沖動。通常而言，房地產市場滑坡開始之后大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。
由于轉讓土地收入已成為各級地方*府的重要收入來源，房地產銷售放緩意味著開發商沒有錢向地方*府買地了，這就會影響“土地財*”的來源，因此地方*府必將通過*府行為來進行房地產市場干預，從而破壞房地產市場發展的客觀規律，引致房地產的風險積聚。 近期各地方*府紛紛松綁房地產限購*策的行為，已經充分的驗證了“土地財*”與房地產的這種密切關系。
實際上，從更加宏觀的角度來看，“土地財*”帶來的風險已經超出了房地產的領域，其本質上帶來的是資源配置的扭曲，這將引起一個地區的經濟結構扭曲，進而反過來對房地產產生不可估量的深刻影響。 一方面，*府將大量的土地出讓金用于為房地產配套的基礎設施建設方面，地價的過快上漲也加速了去“工業化”的進程，在投資渠道缺乏的中國，淘汰的企業主將過剩的資金投向房地產開發，進一步加速了房價的上漲；另一方面，房地產的蓬勃發展也帶動了與之相關的產業發展，但是卻相對擠壓了其他產業的資源獲取空間，導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問題，影響了其他行業人們的收入，降低了對房地產的需求。
（三）警惕過度杠桿化引致的風險房地產行業是個資金密集型行業，房地產的開發需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機，他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。
以美國為例，爆發次貸危機的一個主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發放大量低首付甚至零首付的個人住房貸款，這實際上是提供了非常大的金融杠桿，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來買房子。 然而這還只是次貸的第一層杠桿；在此之后，金融機構將次級按揭貸款進行了證券化，并且基于次貸這個基礎資產又開發出了很多虛擬的衍生資產，以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身規模的幾十倍，因此風險也隨之被放大了幾十。
3. 我國房地產金融存在的問題
央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬于*府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。
評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。
評點：日前，銀監會已公布了“商業銀行房地產貸款風險管理指引”，并就該指引向社會各界征求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。
4. 我國的房地產發展如何
美國次級債危機上演了全球金融市場近幾年最大一次“蝴蝶效應”，全球主要金融市場為之震蕩。這場風暴已迫使世界主要中央銀行不斷地向金融市場提供巨額的流動性，以穩定投資者的信心。雖然這場危機目前對我國影響不大，但其展現出的現代金融系統性風險的深度和波及范圍大大超出了我們對傳統金融風險的認知，其根本原因在于房地產市場過度膨脹所帶來的資產價格泡沫增加了市場投資者的風險偏好，貸款機構在利益驅動下放松了信用風險的管理。觀察這場危機的演變過程并剖析其根源，將對我國既有的房地產金融風險管理和監管模式帶來有益的啟示。從目前來看，美國次級債危機對中國金融機構、資本市場和中國經濟的影響尚不顯著。由于中國目前仍然存在較嚴格的資本賬戶管制，中國機構投資者的海外投資仍然奉行比較謹慎的投資原則，次級債危機對中國的傳導效應是有限的。但是，在當前中國經濟金融增長高位運行，同時經濟金融開放進程提速的背景下，始于美國的次級債危機已為我們敲響了警鐘，這次危機打破了國內房地產市場中認為“住房按揭貸款是優質資產”的神話。在房地產市場價格持續上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。一旦中國房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險就必然會暴露出來。這些潛在風險一旦暴露出來，國內銀行將面臨類似美國次級債券危機的風險。 近年來我國房地產信貸市場發展與美國有著驚人的相似。目前，銀行貸款是我國房地產開發的主要資金來源，而且房地產貸款增長快、規模大；房地產信貸中也存在著一些“假按揭貸款”、“自我證明貸款”和“零首付貸款”；住房貸款證券化已開閘試航，一些創新類信貸產品如“加按揭”、“轉按揭”、“循環貸”、“氣球貸”和房屋“凈值”貸款等不斷面市。據央行統計，1997年我國個人住房商業貸款余額規模僅為190億元，到2002年底已增加到8253億元，2006年底達到2.27萬億元，十年間增長了100多倍。與美國次級債危機類似的還有央行不斷加息增大了借款人的償付壓力。從2004年10月開始，我國央行已經連續10次加息，金融機構一年期存、貸款基準利率分別由1.98%和5.31%上調到4.14%和7.47%;5年以上個人住房貸款利率由5.85%上調到7.83%。盡管單獨一次加息增加的還款額不算大，但10次加息后購房人累積的房貸負擔已不小，一旦房價出現波動，違約情況必然大增。同時，隨著國家陸續出臺房地產市場調控*策和措施，我國房地產業的快速發展和價格上漲出現“拐點”的可能性在加大。因此，我們必須從美國次級債危機中汲取教訓，充分重視住房抵押貸款背后隱藏的風險，切實加強和改進房地產信貸監管。 首先，監管部門應督促商業銀行實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施，做好風險提示和檢查工作。本次美國次級債危機的源頭就是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放松了貸款條件和推出了前松后緊的貸款產品。因此，中國商業銀行應該充分重視美國次級債危機的教訓，提高個人房貸資產的質量，加強個人住房信貸監管，防止風險貸款大量產生：建立和完善個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等較原始的征詢材料進行決策，銀行和客戶之間的信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理；完善個人信貸法律，加強對失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費信貸業務；規范抵押貸款放貸市場，防止惡性競爭導致抵押貸款質量下降。監管層應及時對國內商業銀行發出風險提示，嚴格“三查”，嚴防假按揭和虛假貸款，同時，在房價動態變化的市場環境下，提示銀行高度關注貸款抵押物的價格風險。商業銀行應動態評估房屋的抵押物價值和潛在的風險，加強對重點地區房貸的壓力測試，提高風險管控的前瞻性和有效性。 其次，通過開展住房抵押貸款的證券化實現信用風險的分散和轉移，同時注意加強對金融衍生品市場的監管。由于美國國內的抵押貸款證券化市場已經非常發達，本次次級債危機并沒有導致發放次級債的房地產金融機構的全面破產，因為次級債供應商已經通過證券化把部分貸款的信用風險轉移給機構投資者。然而在中國，國內商業銀行還沒有進行貸款證券化的條件，一旦出現大規模違約，商業銀行將承受所有信用風險。考慮到商業銀行在中國融資體系中舉足輕重的地位，一旦房地產抵押貸款出現大規模違約，可能引發中國金融體系的系統性危機。因此，應盡快開展中國商業銀行住房抵押貸款
5. 《我國住房信貸風險和防范機制》的論文怎么寫啊
個人住房貸款呼喚風險防范機制 [提要]風險防范不入“殼”房貸規模難擴大今年上半年我國房地產業發展勢頭不錯。
但是，個人住房信貸仍因消費者與銀行兩頭存有諸多顧慮而邁不開大步，這將成為今后制約個人住房消費的關鍵。專家指出，要進一步打開個人住房信貸規模化發展的空間，當務之急是健全住房信貸風險防范新機制。
據了解，雖然國家多次降低貸款利率，各大商業銀行也積極擴展個人住房信貸業務，促使大城市個人住房貸款有一定幅度的增長，但從全國各地總體情況來看，當前個人住房貸款拓展的步伐還有待加快。有資料表明，目前我國住房信貸占國家銀行總信貸規模的不足7%，與住房金融發達的國家和地 風險防范不入“殼”房貸規模難擴大今年上半年我國房地產業發展勢頭不錯。
但是，個人住房信貸仍因消費者與銀行兩頭存有諸多顧慮而邁不開大步，這將成為今后制約個人住房消費的關鍵。專家指出，要進一步打開個人住房信貸規模化發展的空間，當務之急是健全住房信貸風險防范新機制。
據了解，雖然國家多次降低貸款利率，各大商業銀行也積極擴展個人住房信貸業務，促使大城市個人住房貸款有一定幅度的增長，但從全國各地總體情況來看，當前個人住房貸款拓展的步伐還有待加快。有資料表明，目前我國住房信貸占國家銀行總信貸規模的不足7%，與住房金融發達的國家和地區相比（一般為20%-40%）相差甚遠，而且大部分是用于住房開發，個人住房貸款僅占15%左右。
風險顧慮來自供需雙方金融專家和經濟學家分析，目前制約住房消費信貸大規模發展的因素仍是供求雙方的風險顧慮。消費者方面，主要是居民購房有后顧之憂，尤其是中低收入階層：怕下崗（失業保險制度不完善），怕病（醫療制度的改革尚未全面啟動），怕老（養老保障制度不健全）。
另據卡斯特經濟評價中心對北京、上海、重慶、廣州、武漢這五大城市消費者調查顯示，有16.5%的消費者認為貸款手續繁雜，14%的消費者認為銀行對貸款對象的要求過高，12.6%的人認為還款期太短。此外，還有很大比例的消費者依然存在著“無債一身輕”的傳統消費觀念，表示出對住房貸示避而遠之的態度，其實也是對信貸“風險”的恐懼。
銀行方面，對住房貸款運作過程中可能出現的產權風險、信用風險，欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等一系列風險，使得銀行面對“住房貸款”這塊極具誘惑力的“蛋糕”，始終不敢大快朵頤。尤其是最近，央行決定停止發放“零首付”住房貸款后，個人房貸的門檻已明顯提高。
因為“零首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，容易產生不良貸款；而且它有可能使開發商和客戶之間達成一種默契，來套銀行的錢。同時，不完善的個人信用體系會使抵押在銀行手中的房產成為不動產。
另外，集中各地的情況，反映個人房貸中的主要問題有：目前唯一能證明貸款者還款能力的“收入證明”經核查多不真實；有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；貸款者在還款期收入下降；房屋產權證辦理遙遙無期，抵押房屋處置難，等等。專家提出風險防范方略專家指出，我國屬于發展中國家，市場經濟體制的完全確立還需要一定時日，信用機制也有待逐步培育。
為此，現階段最重要的是健全住房金融風險防范機制： ――成立不以贏利為目的的國家住房抵押貸款擔保公司，對一部分購買商品房確有困難的中低收入者實行擔保，有利于解除其后顧之憂，并促進銀行住房貸款業務的發展。 ――為了降低金融機構的風險，專家建議各銀行應嚴把貸前的資信審查和貸后的違約處理兩個關口。
貸前，銀行應審查借款人的資金來源、先期債務，審查借款人的貸款額度與收入的比率（一般額定為4%），審查借款人的貸款與房價的比率（一般額定為80%），審查借款人的抵押物的產權、價值、性質，建立借款人財務記錄有效監控體系，如個人收入、納稅狀況、犯罪紀錄等。貸后，建議每年的1月將住房保險單寄送貸款機構，每月的1號應還本付息，最遲不超過當月15號，過期計算貸款罰息；超過當月末沒有償還本息，貸款公司將情況報告專業資信評估機構，從而對借款人今后的借款能力產生一定的影響；逾期30天，貸款應收本息并記入逾期貸款科目，逾期60天要登門催收貸款本息和罰金，逾期60-90天貸款機構應將這筆貸款作呆帳損失分析，作出延期歸還貸款還是著手處理抵押貸款，逾期90天以后將貸款記入呆帳科目，貸款機構應向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。
――應盡快制定、出臺《住房抵押貸款法》等有關個人住房貸款的法律規定。雖然目前我國已經出臺了《商業銀行法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》、《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等法規和條例，但《住房抵押貸款法》至今尚未問世，致使出押和受押雙方對有關抵押和抵押實現、擔保與保險等法規條款的解釋缺乏權威性依據。
――同時銀行自身也應建立起科學的風險約束機制，如：資金來源約束資金運用的原則，債務期限結構與資產期限結構相統一的原則，充足的貯備資金和流動資金與最大限度減少資。