榮觀房產網1. 北京的房地產好做嗎
此前有消息說，11月份北京市新開樓盤45個，均價為14966元/m 2，較10月份新開樓盤均價15324元/m 2下降了358元。
有人認為這是北京房價持續攀升以來出現的拐點。但業界的專業人士認為，以一個月而且大多在北京五環外開盤的遠郊項目做出北京房價出現降價拐點的結論不足為據。
“北京從2000年開始到現在，還未出現房價下降的情況。”中原地產華北區董事總經理李文杰對此表示，房地產行業通常用交易價格來計算樓盤價格變化，新盤價格不代表成交價，其變化很難說明北京整體樓盤的價格變化。
拐點的提出給買房人的預期是價格下降，而這根本就不現實。顧云昌也認為，商品房的均價僅是判斷房價的一個方面，不能完全以均價漲跌判斷房價的走勢，“可能這個月郊外樓盤放量多，使整個均價下降，但下個月如果市中心樓盤開盤多，那么整個均價可能又被拉升”。
業內分析人士普遍認為，房地產具有很明顯的地域性。比如，北京的投資買家比例約在20%，一套商品房的多次轉手率不高，但深圳由于緊鄰港澳，投資投機買家比例很高，房價在深圳出現拐點，不意味北京也會跟著下降。
21世紀不動產認為，由于深圳一套商品房轉手3、4次，甚至10余次的買賣投機行為比較嚴重，房產倒手很快，以致于長期以來，深圳呈現沒有二手房市場指導價的特殊情形，央行關于第二套房貸*策對深圳高比例的投機行為產生很強的抑制，因此其房價出現明顯下降。建設部*策研究中心主任陳淮以及李文杰等多位業界專業人士一致認為，拐點是指增長速度變緩，即使有拐點，也只是價格上漲幅度減緩，不會是價格下降。
多動因推高房價房地產界、經濟界的專業人士普遍認為，房價不會下降主要緣于市場房源供不應求。國家發改委的調查顯示，今年前三季度，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，而銷售面積同比卻增長了33.9%，其中，現房銷售面積同比增長14.7%，期房銷售面積同比增長42.9%。
銷售面積是竣工面積2.15倍。李文杰認為，從供給上看，2004年，能夠賣的房子和賣掉的房子比值是74%，而到今年10月份是99%，呈現嚴重的供不應求，目前這個缺口是比較大的。
而且，從2004年到現在，供應面積和套數以年30%的比例在減少。另外，二手房市場不發達使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。
但需求方面，雖然買家會因房貸門檻增加等新*策的影響呈現一段時間的觀望，但觀望并非減少了需求，需求仍然存在。城市化水平的迅速提高，新增城鎮人口對住房需求急劇增大。
建設部原副部長、中房協名譽會長楊慎認為，中國每年1600萬人進城，使城市住房供求矛盾加大。業內人士認為，北京房地產市場的需求中，外埠的需求占到整個需求的35%左右，而北京的土地資源及供給能力有限，這決定了房價越發向高端挺進，這其中包括海外和內地資金流動性過剩造成資產價格上漲的因素。
對房價長期跟蹤調查的國家發改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳博士更提出，長期來看，25歲-45歲是住房消費的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現剛性，我國的人口結構決定了未來15年，住房需求都會相當旺盛。中大恒基認為，到2007年底，全國房地產開發商囤地面積約10億平方米，按照容積率3來計算，建成的商品房面積可達30億平米，而2006年全國商品房施工面積為19.41億平米，囤地面積已遠遠超過一年總施工面積，囤地現象已成樓市的“毒瘤”。
今年北京住宅交易量下降，價格飆升呈現“有價無市”狀況，其中一個重要原因就是開發商采取各種隱蔽手段違規銷售、囤地捂房，有意拉長開發周期，人為減少供應量，進而哄抬房價。明年底漲幅有望減緩目前，大量被稱為“夾心層”的住房需求者期待著2008年能使“中產階級”住房也享有“保障住房”的陽光。
房地產業界對此也格外關注。但業內人士大多分析認為，溫總理“獅城”講話更多表明*府加大保障住房投入的*策取向。
由于我國高收入階層只占20%，基于目前*府的財力，要想將其余占80%的低收入和中等收入住房消費人群全部納入國家的保障性住房范圍，*府的財*壓力會很沉重。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，溫總理的講話重新劃定了*府和市場的責任邊界，其詳細*策還要看明年兩會的*府工作報告。
盡管物業稅不是針對房價而來，但業內人士普遍認為，如果明年*府對住宅征收物業稅，其對全國房地產市場的影響會很大，對持有多套住房收稅使需求受到的抑制，將會使一、二手樓市的價格升勢明顯減緩。而就目前情況，對于北京房價的走勢中原地產、中大恒基等機構判斷，由于從去年年底開始*府加快推出土地，前后推出300多萬平方米，這部分建設項目與今年已經規劃開工的兩限房、經濟適用房項目在明年底應該可以上市。
另按北京土地整理儲備中心公布的2007年底前住宅及含住宅項目用地的總供地面積將達825.1萬平米，總規劃建筑面積達899.8萬平米。按照2007年已交易土地的平均容積率1.36來估算，將會形成940.2萬平米的建筑規劃面積，再比照建設部“90、70%”*策計算，未來一兩年，應有7萬余套90平米以下的中小戶型房屋面市。
明年年底到2009。
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