榮觀房產網1. 房地產經紀人城市規劃常用術語和指標有哪些呢
城市規劃常用術語和指標 在實際中，經常遇到下列城市規劃指標或有關名詞： 1.用地性質：是指規劃用地的使用功能。
2.用地面積：是指規劃地塊劃定的面積。 3.用地紅線：是指經城市規劃行*主管部門批準的建設用地范圍的界線。
4.容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指一定地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積/建筑用地面積 其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和；建筑用地面積是以城市規劃行*主管部門批準的建設用地面積為準，不含代征用地。 5.建筑控制高度：又稱建筑限高，是指一定地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。
一般地區，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。 6.建筑密度：是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率（%），即： 建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積 7.綠地率：是指城市一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比率（%）。
8.交通出入口方位：是指規劃地塊內允許設置機動車和行人出入.口的方向和位置。 9.停車泊位：是指地塊內應配置的停車位數量。
房產經紀人考試輔導 房產經紀人模擬試題。
2. 房地產項目計劃書
項目計劃書？你是要立項報告、可行性分析報告、定位報告、營銷報告中的哪一個？你們做的實訓方向是什么？不說清楚了別人很難幫你的。
我做過的可行性研究報告的目錄，你可以看看。
第一部分：項目基本情況 1
一、項目概況 1
二、可行性研究的主要經濟技術指標 2
三、開發商概況 3
四、本項目可行性研究報告的編制依據 3
第二部分：項目投資環境與市場研究 4
一、房地產業對宏觀經濟的影響 4
二、產業*策對房地產市場的影響 4
三、外部因素對房地產市場的影響 5
四、未來市場預測 5
（一）未來幾年供應量將大增 5
（二）需求將穩步增長 6
第三部分：項目開發條件及技術設計方案的分析 7
一、項目現狀概況 7
（一）自然條件 7
（二）地物情況 7
二、項目發展條件分析 7
（一）優勢分析 7
（二）劣勢及對策分析 12
第四部分：項目開發建設及經營的組織與實施計劃 14
一、建設方式 14
二、開發方案設想與分析 14
第五部分：項目投資估算與資金籌措計劃 17
一、開發成本 17
1、土地費用 17
2、基礎配套費 17
3、項目前期費用 17
4、建安工程費 18
5、不可預見費： 18
6、開發管理費： 18
7、開發成本 18
二、開發費用 18
三、投資成本費用估算匯總表 19
四、資金籌措與投入計劃 19
第六部分：項目銷售收入及利潤的估算 20
一、采用層次分析法定價 20
二、消費者預期價格法 21
三、最終價格定位 21
四、銷售計劃 22
五、利潤估算 25
六、項目經濟效益評價 26
1、資金來源與運用 26
2、財務內部收益率（FIRR） 26
3、財務凈現值（FNPV） 27
4、投資利潤率 27
5、項目的不確定性分析。 27
第七部分：項目社會效益評價 29
第八部分：項目環境效益評價 30
第九部分：結論與建議 31
一、報告結論 31
二、有關說明 31
3. 房地產交易指標有哪些
房地產市場指標 反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。
（一）供給指標 1.存量（Stock,St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量一報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業類型分別統計。 2.新竣工量（New Completions,NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。
中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。 3.滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
4.空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。
5.空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6.可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt，）指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量=上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。
因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。 7.房屋施工面積（Houses Under Construction,BUCt，），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。
包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。
8.房屋新開工面積（Construction Starts,CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。
房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。 9.平均建設周期（Construction Period,CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。
在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。 10.竣工房屋價值（Value of Buildings Completed,VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。
（二）需求指標 1.國內生產總值（GDP）：是按市場價格計算的一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。
三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。 2.人口數，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現有人口。
3.城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
4.就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量. 5.就業分布。指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。
6.城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員（扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。 7.城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。
它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。 8.城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。
9.房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。 10.商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。
11.城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。 （三）市場交易指標 1.銷售量（Houses Sold,HSt），指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。
不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報。
4. 房地產市場指標有哪些類型
（一）供給指標 （1）新竣工量（New Completions,NCt），指報告期（如第t年或半年、季度、月，下同）內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分 別統計。
中國新竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。 （2）滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
（3）存量（Stock,St），指報告期內已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業類型分別統計。 （4）空置量（Vacancy,VC），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。
中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。 ” （5）空置率（Vacancy Rate,VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。
在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。 （6）可供租售量（House sfor Sale/Rental,HSRt），指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
可供租售量=上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。 因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售的數量。
（7）房屋施工面積（Buildings Under Construction,BUCt），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。
本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。 （8）房屋新開工面積（Construction Starts,CSt），是指在報告期內新開工。
建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。 房屋的開工日期應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。
（9）平均建設周期（Construction Period,CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。
(10)竣工房屋價值（Value of Buildings Completed,VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。
包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，拆遷補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。 竣工房屋價值一般按工程施工結算價格計算。