榮觀房產網1. 銀行如何評估抵押物價值
商業銀行對授信抵押物價值的認定，也是主要參考專門的評估機構的，其次是通過 銀行內部的押品評估管理辦法進行復評，從而得出抵押物的最終價值。
正是如此，抵押物價值大小的評估不可能做到完全精準，現實中的商 業銀行評估抵押物價值時更多是低于物品本身價值的。銀行要做的事情很多，所以沒有精力來設立押品評估專員，而是通過專業的評估機構來的大致揣測的。
各家行 都會指定若干家外部評估機構，只有這些評估機構出具的評估報告才有效，才能作為押品價值的參考依據，這和銀行指定會計師事務所的道理是一樣的，無論是會計 師事務所，還是評估機構，目前市上數量眾多、魚龍混雜、良莠不齊，所以，一般抵押物價值評估出來有真實價值的7-8成就很不錯了。 抵押物評估機構需要引進職員，公司也需要運轉，所以，進行抵押物評估也是需要付費的。
至于抵押物評估的費率，一般是由抵押方和評估機構進行協商的。
2. 有什么專門機構對這些涉外房產做價值評估的
一、抵押估價
1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：
房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：
抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。
二、房地產估價機構銀行
1.發揮其自身專長和信息優勢
2.幫助金融機構消除信息不對稱
3.控制違約風險
4.保障第二還款來源的合法、有效、足值
同時：
5.提高房地產估價機構信譽度
6.提升服務水平
3. 有什么專門機構對這些涉外房產做價值評估的
一、抵押估價1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。二、房地產估價機構銀行1.發揮其自身專長和信息優勢2.幫助金融機構消除信息不對稱3.控制違約風險4.保障第二還款來源的合法、有效、足值同時：5.提高房地產估價機構信譽度6.提升服務水平。
4. 我想問一下,各個銀行對房地產評估公司的資質要求是什么
一、抵押估價 1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）： 房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度： 抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。 二、房地產估價機構銀行 1.發揮其自身專長和信息優勢 2.幫助金融機構消除信息不對稱 3.控制違約風險 4.保障第二還款來源的合法、有效、足值 同時： 5.提高房地產估價機構信譽度 6.提升服務水平 7.提高專業水準和管理能力 8.獲得可觀的業務收入 9.建立和擴大自身客戶群 10.形成核心競爭力 11.促進房地產估價行業良性發展 第二部分 形勢與分析 一、基本面分析 關于房地產抵押估價服務： 截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約占三分之一。
標志性文件：《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》 大量的具有指導性的行*性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行*性規章或地方規章并不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和*策。
二、現實分析 （一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制 1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕； 2.收費混亂、回扣之風盛行； 3.對分支機構缺乏必要管理； 4.信用檔案形同虛設； 5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明； 6.其他。 問題的表現： （1）評估機構與估價師 個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。
（2）銀行 對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。 （二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度 1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。
2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的“報告”。 3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。
4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。 5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特征。
6.用不恰當的假設限制條件過度避責。 7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防范信貸風險的作用。
（三）研究滯后，技術體系需要完善 1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確： *市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。 *抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最后防線。
*抵押貸款價值：《歐洲評估準則》、Basel Ⅱ 2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。 3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。
（四）信息化程度—交易案例、評估標準、主觀性等問題 1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大； 2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的采集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫； 3.地方*府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標準、基準地價等，但內容非常有限； 4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出于保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開； 5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布； 6.估價行業組織作用。 （五）估價師：知識結構、知識掌握 建筑工程的基礎知識—房屋結構、建筑設備、房屋裝飾、工程造價、建筑缺陷、質量隱患。
“假設限制條件”—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建筑質量承擔責任。 建筑學、工程造價、土木建筑工程 最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條 （1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀 （2）建筑物結構承載能力：設計限值 （六）評估技術問題 （1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。
（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法 （3）多種評估方法： 房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法 成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距 諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。 三、*策建議 （一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境 加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防范道德風險，形成良好的行業環境。
只有金融業對估價機構有信心，才敢于接受估。