榮觀房產網1. 城市規劃對房地產市場的影響
城市規劃與房地產開發的協調機制研究 1、問題的提出 1978年十一屆三中全會后，我國的經濟體制由計劃經濟開始向市場經濟轉變。
在這個過程中，城市規劃與房地產之間主要產生了三方面的問題，這些問題使探討和確立城市規劃與房地產開發協調機制的思路與方法具有極大的理論意義和實踐指導作用。①房地產業雖然得到了加速發展但其發展不具有可持續性。
也就是說，房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調，房地產業的開發未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。②城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。
具體表現在：由于城市建設投資主體由以前單一的、封閉的來源（*府）發展成多元化的混合構成，一些投資主體和城市建設集團對于經營房地產所帶來的高額利潤的追求導致對土地利用性質和強度的過分要求，從而忽視了社會效益和環境效益。③城市規劃未能及時地對房地產開發的反饋作用作出反應。
在現代商品經濟條件下，房地產開發也會影響城市規劃的制定與實施，為城市規劃提供參考。如房地產的開發對住房制度、城市空間結構、城市發展都具有重要的影響。
隨著新形勢的出現，城市規劃未能及時地做出調整，城市規劃理論的發展滯后于現實的需要。 總之，房地產業的高速發展促使城市面貌迅速發生了新的變化，正是這個產業把規劃的一幅幅藍圖物化為一塊塊城市實體，這里既包含著城市規劃對房地產開發經營活動的控制、引導作用，也反映出房地產開發對推動實施城市規劃的積極效應。
正因為這樣，學術界對于城市規劃與房地產開發的協調關系的研究逐漸提上日程，但還缺乏深入的剖析。本文針對這些問題，希望能夠做出一些有益的探索，為城市規劃理論的發展開拓視野。
2、城市規劃對房地產開發的引導機制分析 城市規劃與房地產開發兩者之間是相互聯系的，且通過各種方式、機制和強度互相作用，兩者的協調機制是在互動作用基礎上的協調發展。因此，有必要具體分析兩者之間的作用機制，即城市規劃對房地產開發的引導與控制機制、房地產開發對城市規劃的反饋機制。
只有在詳細分析兩者的相互作用方式與機理，才能實現兩者的協調發展，為優化房地產開發提供依據。城市規劃對房地產開發的引導機制主要表現在城市規劃對地價的影響、城市規劃對土地利用的管理、城市規劃控制指標的制定三方面。
2.1、城市規劃對地價的作用機制 城市的性質、職能與規模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規劃決策決定的。
通過規劃確定各個地塊的市場價格可以使城市用地向最有效利用方向發展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導房地產向合理的方向發展。 2.1.1、城市的性質、職能與規模對地價的影響。
城市性質要求其城市功能和城市形象與之相適應，這就帶來了不同性質、職能與規模的城市，其土地的供求關系、對容積率的要求、對土地的利用強度也不同。如一個城市定位于某一區域的經濟中心、商貿中心，則決定了其用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高。
同時，城市規模越大，級差地價也越大。由此可見，城市總體規劃決定了城市的性質、城市用地規模和主導職能，因而影響到城市的地價水平，從而引導房地產開發的強度、方向與規模。
廣州作為華南的經濟中心、商貿中心，決定了廣州用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高，同時，廣州市具有悠久的歷史，城市規模較大，人口擁擠，人均用地指標較低，供求矛盾突出，尤其在中心大組團的老城區內，商業發達，交通用地緊張，建筑密度較大，城市地價水平居高不下，因此廣州的總體地價水平與全國同等規模的城市相比名列前茅。 2.1.2、城市的用地結構對地價的影響。
城市規劃確定了城市用地功能分區，也決定了城市內部不同區域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環境和方便的交通條件，對區位要求較大；而工業用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎設施配套是否完善等等，對區位要求最低。
因而不同的土地利用方式級差地租不同，級差地價也不同，導致商業用地地價最高，住宅次之，工業最低。也就是說，城市的地價水平與級差地價關系密切，表現在用地結構上，則呈現出地價與商務和商住用地的比例成正相關關系，與工業用地比重呈負相關關系。
如廣州天河區規劃為廣州新的CBD，由于新區開發，追加投資較大，級差地價所占比重不斷升高，自20世紀90年代以來，地價一直上揚；而老CBD由于歷史的投資沉積較高，級差地價所占比重最高，而且中心區土地的極度稀缺，壟斷地租最高，故其地價仍然維持較高的水平。 2.1.3、土地使用性質控制對地價的影響。
由于土地開發用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結構必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設定不同的用途和容積率而導致地價的巨大差異。
城市規劃中的建設發展用地使用。
2. 城市規劃專業到房地產開發公司主要做什么工作啊,待遇好嗎
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伴隨著一線城市土地枯竭、風險升高等弊端的呈現，不少大型房地產開發企業掉頭城市化快速崛起的三四線跑馬圈地、頻繁落子。
合作開發規避初期風險
房地產開發素來具有一定的地域性特征，而僅憑借品牌戰略和產品改良是不夠的，在此前提下，越多越多的外來房地產開發企業走上與本地企業的“合作”之路。
以世茂房地產為例，早在去年11月，公司繼亞運城及天津項目之后，再度與富力合作開發位于惠州的的富茂威尼斯灣項目，借此與華南優秀本地企業合作，首度進入惠州并重點布局華南市場。不難發現，聯合本地開發企業，充分運用其在地域、人際關系、熟悉市場等方面的優勢，通過“合作”開發方式進行區域運作實現資源共享，在企業新進入城市區域的時候，更容易規避風險，讓原本區域開發的優勢更加明顯。這樣的好處在于外地狼，可以快速進入陌生區域市場，并可減少項目運作的自身風險，更容易獲得地方*府的支持，最終獲得更多的土地資源。比如萬科、招商、保利在進入昆明時都與云南城投建立了合作開發模式。
做足本地化功課很重要
對比占盡先機、坐享地利的本土開發商，外來開發企業在*府公關、市場購買力以及區域規劃和定價策略上都稍顯薄弱。在此前提下，企業應充分維持好與地方*府的關系，并充分了解本土本土化的運作方式。值得一提的是，由于外來房地產開發企業在資金、管理等多方面的優勢，很容易獲取三四線城市超級大盤、都市綜合體、城市新區以及工業地產開發等對開發商資質要求較大的片區。這方面，萬達是個很好的典范。作為城市核心價值的集中體現，萬達的城市綜合體模式實現了企業效益和社會效益的高度統一，也因此受到地方*府的歡迎。在此前提下，企業更應將自身資源優勢和當地實際相結合，有針對性地與*府洽談，增加獲取市區優質土地和片區的可能。
或借道保障房謀求擴張
在房地產調控預期加深、銀根收縮的背景下，參與保障房建設已然成為大勢所趨。尤其是對參建三四線城市保障房的企業而言，一方面，可以迅速與當地*府建立合作，獲得成本更為低廉且大面積的土地及其他多重優惠，而在另外一方面，在房地產調控預期加深、銀根收縮的前提下，三、四線城市憑借較低的資金成本和龐大的市場需求，其盈利機會早已得到凸顯。就在不久前，北京萬科與河北省住房和城鄉建設廳與簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》，將在河北省建設一個保障性住房建設示范項目，同時與張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州六市就公共租賃房、限價商品房、廉租住房等保障性住房項目開發建設進行合作。而此前，萬科2011年第一季度，僅1月在三四線城市有新增土地儲備，2、3月份新增地塊均位于一、二線城市。
在一二線城市商品房利潤空間不斷被攤薄的背景下，不少房地產開發企業借道保障房進*三四線市場謀求擴張，這與房地產市場整體的發展路徑也是不謀而合的。
理性布局避免盲目貪大
從目前來看，為全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業采用在某一區域獲得成功的產品通過標準化之后復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。
盡管如此，開發企業也應理性選擇戰略布局，不要盲目貪大貪多，高估市場購買力。畢竟在房地產企業的擴張路徑中，其在本地發展速度較快，并不意味著其在外地的發展亦是如此，而在另外一方面，不管在項目操作還是成本管控上，外來企業都很難與本地企業相抗衡，尤其是在跨區域運作和骨干人才稀釋后，其獲利空間被進一步收緊。在此前提下，企業更應有計劃的制定城市進入戰略，并通過異地管控和運營模式上的完善，規避城市進入和項目運營風險。
來源：CRIC
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