房地產開發企業銷項稅

1. 現在房地產開發企業涉及哪些稅費

三、教育費附加 根據北京市稅務局轉發《北京市人民*府轉發**關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。

計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額*費率。 四、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 60%。

根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。

五、房產稅： 如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。

房產稅以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：年應納稅額=房產原值（評估值）*（1- 30%）*1.2%。

六、城鎮土地使用稅 如果企業擁有土地使用權的，需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。

北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬于外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。

（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民*府*務院*財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。

計算公式為：年應納稅額=房產原值*稅率*（1- 30%）。八、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國**令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。

分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。

土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。

在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。

2. 房地產開發企業增值稅的計算

開發企業不交增值稅，繳納土地增值稅。

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

第一條 為了規范土地，房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財*部規定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條 納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起 7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

第十四條 本條例由財*部負責解釋，實施細則由財*部制定。

第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

3. 房地產開發企業,營改増后的增值稅稅率規定是怎樣的

一、納稅人和扣繳義務人 （一）在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。

（二）納稅人的分類 1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。這兩類納稅人不僅有規模上的區別，更有稅制適用上的區別。

從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。 一般納稅人和小規模納稅人在稅收待遇上的區別如下： （1）一般納稅人銷售應稅的貨物、勞務以及發生應稅行為可以自行開具增值稅專用發票，而小規模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發票的，小規模納稅人只能到主管稅務機關申請代開專用發票。

（2）一般納稅人購進貨物或勞務可以憑取得的增值稅專用發票以及其他扣稅憑證按規定抵扣稅款，而小規模納稅人不享有稅款抵扣權。 （3）征稅辦法不同。

一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規模納稅人適用簡易計稅方法計稅。 2.應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財*部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。

（三）一般納稅人的管理 1.年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。 會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。

2. 符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。

除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。 （四）中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。

財*部和國家稅務總局另有規定的除外。 二、征稅范圍 （一）根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目： 1、房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目； 2、房地產企業出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目。

（二）不征收增值稅項目 1、下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產： （1）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。 （2）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

（3）境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。 （4）財*部和國家稅務總局規定的其他情形。

2、存款利息。 3、被保險人獲得的保險賠付。

4、房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。 5、在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

三、稅率和征收率 （一）房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。 （二）小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。

（三）境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。 四、應納稅額的計算 （一）基本規定 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財*部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。 （二）一般計稅方法的應納稅額 1、一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算： 應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額 當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

2、銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式： 銷項稅額=銷售額*稅率 一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額： 銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率） 3、進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

（三）簡易計稅方法的應納稅額 1、簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=銷售額*征收率 2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額： 銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率） 五、銷售額的確定 （一）基本規定 納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。

財*部和國家稅務總局另有規定的除外。 價外費。

4. 房地產開發企業要繳納的稅種、稅率及應計入的會計科目

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。

（一）營業稅：計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：

1、轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；

2、銷售不動產，稅率為5%;

3、土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業―租賃業”征稅。計算公式=營業額*適用稅率

（二）城市維護建設稅和教育費附加：

以營業稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。

（三）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。

（四）房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值（評估值）*（1-30%）*1.2%。出租房屋稅率12%。

（五）城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。

（六）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。

（七）契稅：

契稅是以土地使用權出讓、轉讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據，適用稅率為3~5%。。應納稅額=計稅依據*稅率

（八）企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。

（九）個人所得稅 ：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數。

三、房地產企業會計核算

（一）房地產企業會計科目

一、資產類

現金

銀行存款

其他貨幣資金

短期投資

應收票據

應收賬款

壞賬準備

預付賬款

其他應收款

物資采購

采購保管費

庫存設備

低值易耗品

材料成本差異

委托加工材料

開發產品

分期收款開發產品

出租開發產品

周轉房

待攤費用

長期投資

固定資產

固定資產清理

固定資產購建支出

無形資產

遞延資產

待處理財產損溢

二、負債類

短期借款

應付票據

應付賬款

預收賬款

其他應付款

應付工資

應付福利費

應交稅金

應付利潤

其他應交款

預提費用

長期借款

應付債券

長期應付款

三、所有者權益類

實收資本

資本公積

盈余公積

本年利潤

利潤分配

四、成本類

開發成本

開發間接費用

五、損益類

經營收入

經營成本

銷售費用

經營稅金及附加

其他業務收入

其他業務支出

管理費用

財務費用

投資收益

營業外收入

營業外支出

5. 房地產企業應交哪些稅

原發布者：春夏秋冬

房地產企業的稅種及稅率.營業稅，計算公式為：應納營業稅稅額=營業額*適用稅率2.企業所得稅計算公式為：應納企業所得稅額=應納稅所得額*適用稅率應納稅所得額=每一納稅年度收入總額—準予扣除支出項目金額3.房地產開發企業在我省境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應繳納土地增值稅。計算公式為：應納土地增值稅稅額=增值額*適用稅率增值額=收入總額-扣除項目金額4.城市維護建設稅城市維護建設稅實行地區差別比例稅率，納稅人所在地為城市市區、縣城和建制鎮、其他地區的稅率分別為7%、5%、1%。三、稅額計算應納城市維護建設稅稅額=繳納的三稅（增值稅、消費稅、營業稅）*適用稅率5.車船使用稅一、房地產企業按其擁有并且使用的車輛和船舶的種類、噸位和規定的稅額計算繳納車船使用稅或車船使用牌照稅。二、稅額計算客車應納稅額=應納稅車輛*適用稅額貨車應納稅額=載重凈噸位*60元6.房產稅一、房地產企業在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產應計算繳納房產稅或城市房地產稅。二、對自用的房屋，按房產原值一次減除30%后的余值作為計稅依據，稅率為1.2%；對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據，稅率為12%;7.房地產企業書立、領受屬于征稅范圍內所列憑證的，均應繳納印花稅。8.城鎮土地使用稅一、內資房地產開發企業在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內使用的土地，應繳納城鎮土地使用稅。其建造商品房的用地，應按規定繳納土地使用稅。二、

轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產開發企業銷項稅