榮觀房產網1. 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納
《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”
對房地產開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點： 1、注意計稅依據和納稅時間。
《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第483號）第三條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民*府確定的單位組織測定的土地面積。
尚未組織測量，但納稅人持有*府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。
所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。 2、注意免稅土地面積和扣除時間。
按照《財*部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收*策的通知》（財稅[2008]24號）、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地[1988]015號）和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地[1989]140號）有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交*府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠*策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交*府或業主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。
對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。 3、注意納稅義務終止時間及計算方法。
《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”《關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”
這里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那么對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。
對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。
即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積*月單位稅額；本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計）；月單位稅額=年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積*（已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。
2. 房地產開發企業是否應繳城鎮土地使用稅
回復內容：關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題。
財稅[2006]186號規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。
據此，房地產開發企業有償取得土地使用權的，按合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，按合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
3. 房地產開發企業需要繳納土地使用稅嗎
需要根據《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定，“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”
對房地產開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，等到開發的房地產項目銷售完畢，土地使用稅的納稅義務也就終止了。
4. 房地產開發企業在繳納城鎮土地使用稅時如何確認計稅面積
《北京市地方稅務局關于房地產開發企業開發用地征收城鎮土地使用稅有關問題的通知》（京地稅地[2005]550號）第二條規定：“計稅面積的確定 （一）房地產開發企業應按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮土地使用稅。
未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮土地使用稅。 （二）房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除。
已銷售房屋的占地面積計算公式如下： 已銷售房屋的占地面積=（已銷售房屋的建筑面積÷開發項目房屋總建筑面積）*總占地面積。”。
5. 房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅
房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅呢？要搞清這個問題，首先要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生過程，其次要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法。
1，房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生 分三種情況：一是根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。 征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。
二是根據《財*部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。 這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。
三是根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函[2007]596號）規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。 2，房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法 以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者說納稅義務減少的發生時間，然后計算城鎮土地使用稅，有法規邏輯依據，理由是該時間與國稅發[2003]89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間無縫對接。
6. 房地產開發企業在繳納城鎮土地使用稅時如何確認計稅面積
《北京市地方稅務局關于房地產開發企業開發用地征收城鎮土地使用稅有關問題的通知》（京地稅地[2005]550號）第二條規定：“計稅面積的確定
（一）房地產開發企業應按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮土地使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮土地使用稅。
（二）房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除。
已銷售房屋的占地面積計算公式如下：
已銷售房屋的占地面積=（已銷售房屋的建筑面積÷開發項目房屋總建筑面積）*總占地面積。”
7. 房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務何時終止
房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納？對于這個問題，國家層面并沒有明確的文件規定，完全由各地稅務機關各自掌握。
就我的工作經驗而言，房地產公司開發用地的土地作用稅停征時點分以下三種：（1）開發項目取得預售許可證，整個項目用地即停征土地使用稅，采用這種方法的較少，如蘇州工業園區即采用這種方法。（2）根據小業主辦出土地證的面積停止征收相對應面積的土地使用稅。
江蘇北部的一些城市采用這種方法。（3）根據簽訂合同的銷售面積占（預售許可證載明的）全部可售建筑面積的比例分攤出已銷售的土地面積，停止征收對應面積的土地使用稅。
需要說明的是，以上三種方法是稅收實踐中形成的經驗總結，僅屬于稅務機關的征管習慣。在實踐操作過程中，需尊重企業所在地稅務機關的管理習慣。
（朱光磊：《房地產稅收面對面：實務與案例》，機械工業出版社，2013年1月第一版，第14頁）上述論述有一定的道理，但從國家稅法規定上講，房地產開發企業何時終止城鎮土地使用稅的納稅義務并非無跡可尋。《城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第645號）第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。
《國家稅務局關于檢發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》[（1988）國稅地字第15號]明確，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
因此，城鎮土地使用稅以擁有人繳納為原則，代管人或實際使用人繳納為補充。
8. 房地產開發企業是否應繳城鎮土地使用稅
回復內容：關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題。
財稅[2006]186號規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。
據此，房地產開發企業有償取得土地使用權的，按合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，按合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
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