榮觀房產網1. 房地產估價的要素是什么
價當事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價委托人、估價機構和估價師。
其中，估價委托人是估價服務的直接需求者和直接對象，估價機構和估價師是估價服務的提供者。 （一）估價委托人 （二）房地產估價機構 （三）注冊房地產估價師 二、估價目的： 估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途。
它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產價值提供參考依據，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務機關核定某種房地產稅收的計稅依據、保險公司衡量投保房屋的保險價值、人民法院確定拍賣房地產的保留價、房地產買賣雙方協商成交價、*府確定劃撥的建設用地使用權進入市場應補交的出讓金等費用提供參考依據。
三、估價時點： 估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。
這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的，可以是現在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。
特別需要指出的是，確定估價時點應在先，得出評估價值應在后。有關估價時點的確定等內容，見本書第五章第四節“估價時點原則”。
四、估價對象： 估價對象也稱為被估價房地產，當其為房屋所有權和建設用地使用權等土地使用權以外的房地產權利時，如租賃權、地役權、抵押權時，也稱為被估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產及相關其他財產。 估價對象由委托人和估價目的雙重決定。
五、價值類型： 價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內涵。
在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據估價目的來確定。 同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。
但同一估價對象的具體某種價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產在買賣情況下雖然實際的成交價格有高低，但客觀上有其正常的買賣價格；在征收情況下雖然實際的補償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補償金額；在抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。
而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的。 按價值的前提或內涵等實質內容來劃分的價值類型，主要有市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、在用價值和殘余價值。
其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。有關價值類型的詳細內容，見本書第三章第四節“房地產價格和價值的種類”。
六、估價依據： 估價依據是指一個估價項目中估價所依據的法規、*策和標準，包括有關法律、行*法規，最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，估價對象所在地的有關地方性法規，**所屬部門頒發的有關部門規章和*策，估價對象所在地人民*府頒發的有關地方*府規章和*策，以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。 例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，以及《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。
廣義的估價依據還包括委托人提供的估價所需資料，估價機構和估價師掌握、搜集的估價所需資料。 為了使委托人提供的資料可靠，估價機構和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發成本（包括成本、費用、稅金和利潤等）以及有關會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況；估價師還應對委托人提供的資料進行審慎檢查。
還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。
另外，國家標準《房地產估價規范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業標準，并在不同有關法規、*策、標準相抵觸的前提下有所創新，在估價機構內部適用。
2. 房地產估價要素有哪些
1、估價當事人。
估價師、估價機構（主體）、估價委托人（對象）。 2、估價目的：一個房地產項目中估價委托人對估價報告的預期用途。
3、估價對象：被估價房地產、估價標的 4、估價時點：（價值時間）一個房地產估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。 5、價值類型：市場價值、快速變現價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。
6、估價依據：指一個房地產估價項目中估價所依據的相關法律、法規、規章、*策和標準。 7、估價假設：指一個房地產估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。
8、估價原則：獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價時點原則；替代原則；謹慎原則。 9、估價程序：指完成一個房地產估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯第排列的先后次序。
獲取估價業務； 受理估價委托；制定估價作業方案；搜集估價所需資料； 實地查看估價對象； 分析估價對象價值 ；測算估價對象價值； 判斷估價對象價值； 撰寫估價報告；撰寫估價報告；內部審核估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。 10、估價方法：采用科學的方法進行嚴謹的測算，不能單憑估價師的經驗進行主觀判斷。
市場法、成本法、收益法。 11、估價結果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業結論。
3. 房地產估價報告的構成要素有哪些
根據《房地產估價規范》（GB/T50291——1999）（本書若無特別說明，簡稱“《規范》”）要求，一份規范完整的房地產估價報告應由八部分構成：一是封面，二是目錄，三是致委托人函，四是注冊房地產估價師聲明，五是估價的假設和限制條件，六是估價結果報告，七是估價技術報告，八是附件。在案例指錯題考試中，若以上部分有缺項而沒有明確說明，可作為一處錯誤指出（如寫出上述項目并注明“略”字，可視為不缺項）
(1)“封面”一般由七項內容構成：一是標題，二是估價項目名稱，三是委托人，四是房地產估價機構，五是參與此次估價的注冊房地產估價師，六是估價作業日期，七是估價報告編號。
(2)“目錄”正文一般由六項內容構成：一是致委托人函，二是注冊房地產估價師聲明，三是估價的假設和限制條件，四是估價結果報告，五是估價技術報告，六是附件。
(3)“致委托人函”正文一般由四項內容構成：一是致函對象，二是致函正文，三是致函落款，四是致函日期。
(4)“注冊房地產估價師聲明”正文一般由七項內容構成：即《規范》中“估價報告的規范格式”所述七條。值得注意的是《規范》要求在聲明最后要有“參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章”。
(5)“估價的假設和限制條件”的內容沒有一定之規，一是要說明本次估價的假設前提，二是要說明對估價結果或估價報告使用的限制因素和條件。
(6)“估價結果報告”正文一般由十三項內容構成：一是委托方，二是估價方，三是估價對象，四是估價目的，五是估價時點，六是價值定義，七是估價依據，八是估價原則，九是估價方法，十是估價結果，十一是估價人員，十二是估價作業日期，十三是估價報告應用有效期。要注意在正文前還有“標題”，一般表述為“房地產估價結果報告”。
(7)“估價技術報告”正文一般由五項內容構成：一是估價對象分析，二是房地產市場分析，三是估價方法選用分析，四是估價測算過程，五是估價結果確定。
(8)“附件”正文一般應包含估價機構資質證書和估價人員資格證書復印件，估價委托書和估價委托合同等內容。
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4. 房地產估價的基本原則有哪些
1.合法性原則 合法性原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。
房地產的權益不同，價格也不同。房地產的權益要通過法律、法規、契約來規范、確認和保障。
房地產經紀人只有在遵循合法原則下評估出來的價格才對委托人有真正參考意義。 2.最高、最佳使用原則 房地產是一種稀缺資源，無論是社會還是權利人都希望能發揮其最大的效益，并根據這種期望確定土地利用方式。
因此要以委估房地產，主要是地產的區位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價。 3.均衡原則 房地產的各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結構、設備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關系，才能達到房地產整體的最高最佳使用狀態。
均衡原則就是要求評估人員在評估房地產的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結構關系而決定的房地產整體最高最佳用途。 4.適合原則 每一宗房地產總是處于某個特定的環境之中，只有當一宗房地產與其所處環境適合才能達到最高最佳使用狀態。
因此，估價人員在評估一宗房地產的價格時，須詳細分析該宗房地產與其周圍環境的關系，審慎確定最高最佳使用狀態。 。
5. 房地產市場的基本要素有哪些
房地產市場的形成必須具備以下三個基本要素：①存在著可供交換的房地產商品，包括有形的房地產實物和無形的房地產權利或服務；②存在著具有購買欲望的買方；③交換價格符合買賣雙方的利益要求。
從西方發達國家的經驗來看，房地產租賃市場的規模會隨著房地產市場的日趨成熟而不斷擴大。 （二）房地產市場的作用和特點（掌握） 房地產市場具有傳遞房地產供求信息、優化房地產資源配置、提供房地產使用效益等作用。
反映房地產市場狀況的基本信息是成交價和成交量。當供不應求時，價格上漲；當供過于求時，價格下跌。
當成交量放大時，反映市場趨熱；當成交量萎縮時，反映市場趨冷。 由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，房地產市場有許多特點，其中主要的是： （1）交易的房地產實物不能進行空間位置上的移動，只能是房地產權利（如房屋所有權、建設用地使用權）的轉移。
（2）交易的對象非標準化，是一個產品差異化（異質性）的市場。 （3）供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區各不相同、各具特色，是一個地區性市場。
通常以一個城市為一個市場。 （4）容易出現壟斷和投機。
房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。 （5）較多地受法律、法規、*策等措施的影響和限制。
（6）交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機構的支持與配合。 （7）交易程序較復雜，交易通常需要簽訂書面合同，需要辦理產權過戶手續等。