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  • 房地產土地增值后年末未轉讓

    1. 房地產開發商的土地增值稅怎么算的,還有到年底了要交哪些稅

    首先確定增值額與扣除項目合計的比例,看其結果介于稅率中哪一個層次,然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除數”進行計算。

    舉例如下:某房地產公司開發100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續費0.2萬元,開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

    每棟售價180萬元,營業稅率5%,城建稅稅率5%,教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?

    計算過程如下:轉讓收入:180*80=14400(萬元)

    取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計:(14.8+0.2+50)*80=5200(萬元)

    房地產開發費用扣除:0.5*80+5200*5%=300(萬元)

    轉讓稅金支出:14400*5%*(1+5%+3%)=777.6(萬元)

    加計扣除金額:5200*20%=1040(萬元)

    扣除項目合計:5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

    增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

    增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6*100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4*40%-7317.6*5%=2467.08(萬元)

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