榮觀房產網1. 頂賬的樓房怎么入賬
用房屋頂賬涉及債務重組，取得的房屋以公允價值入賬，房屋公允價值與債務的差額計入營業外收入/營業外支出。
該房屋不符合投資性房地產的定義：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。根據公司的性質不同，房屋入賬時可以考慮作為固定資產（非房地產開發企業）或者存貨/開發產品（房地產開發企業）處理。
若不是房地產開發企業，出售時作為銷售固定資產處理，需要繳納營業稅及附加稅，稅目為銷售不動產；如果是房地產開發商，企業應按一般商品銷售收入確認條件確認收入，涉及的稅種有營業稅，城建稅，教育費附加，土地增值稅，城鎮土地使用稅，契稅，印花稅，企業所得稅，個人所得稅，耕地占用稅。
2. 頂賬的樓房怎么入賬
用房屋頂賬涉及債務重組，取得的房屋以公允價值入賬，房屋公允價值與債務的差額計入營業外收入/營業外支出。
該房屋不符合投資性房地產的定義：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。根據公司的性質不同，房屋入賬時可以考慮作為固定資產（非房地產開發企業）或者存貨/開發產品（房地產開發企業）處理。
若不是房地產開發企業，出售時作為銷售固定資產處理，需要繳納營業稅及附加稅，稅目為銷售不動產；如果是房地產開發商，企業應按一般商品銷售收入確認條件確認收入，涉及的稅種有營業稅，城建稅，教育費附加，土地增值稅，城鎮土地使用稅，契稅，印花稅，企業所得稅，個人所得稅，耕地占用稅。
3. 房地產會計賬務處理流程及分錄
房地產企業的會計科目及帳務處理（介紹一些常用的分錄）：
(1)應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）借：應收賬款——XX公司或個人貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項借：應收賬款——XX公司貸：其他業務收入收回款項時：借：銀行存款貸：應收賬款
(2)壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法，提取壞賬準備金。
借：管理費用貸：壞賬準備發生壞賬時借：壞賬準備貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款借：應收賬款貸：壞賬準備借：銀行存款貸：應收賬款
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費。
無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費=該項開發產品預算成本（或計劃成本）*配套設施費預提率
配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計*100%
4. 房地產會計賬務處理流程及分錄
房地產企業會計賬務處理
學以致用，這是我把剛學到的房地產會計知識加以運用。開發房地產（住宅）單項會計核算其實也不是很難，但也不是很容易，主要抓住要點，用心去學就會很快學會。
房地產開發流程可以用五證來貫穿1.《建設用地規劃許可證》、2.《.國有土地使用許可證》、3. .《建設工程規劃許可證》4. .《建筑工程許可證》、5.《商品房許可證》。
開始建賬時會涉及到這些會計科目和這些成本項目
一、首先是各股東的投資：經會計師事務所的注冊會計師驗資確認各股東的出資額。
各股東的出資額存入基本賬戶時的會計分錄： 借：銀行存款------賬號 貸：實收資本------某某 注有多個股東投資要分明細設賬
如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會計分錄： 借：開發成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金 貸：實收資本-----某某
如果經股東確認土地評估大過購買價時的會計分錄：
借：開發成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金 （評估后的金額） 貸：實收資本-----某某 （購買時支付的土地出讓金金額） 貸：資本公積 （差額）
二、土地征用及拆遷補償費：包括為開發房地產而取得的土地使用權支付的土地出讓金，土地征用費，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動力安置費及地上、地下折遷補償支出等。如發生這類成本作如下會計分錄：
用銀行存款支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄： 借：開發成本-----某花園----土地征用相關費用
5. 房地產企業會計財務處理流程（要詳細的）
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。
一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。
房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的。
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