榮觀房產網1. 房地產前期策劃的要點
●市場定位與產品設計定位：
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：
項目總體市場定位
目標人群定位
項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業管理建議
● 市場推廣策劃：
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。
具體內容是：
市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉
項目案名建議 找房地產資料，到中國地產商
銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制
廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）
媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期
公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行
● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：
此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式
銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭
銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略
銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃
促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤
市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整
銷售策略調整
2. 房地產市場調研需要注意的問題
如果是暗調，首先調研之前得明確自己想要獲得的信息是什么，怎樣的發問才能更好的做到鋪墊，更有效的獲得信息。其次，調研過程中要有自信，把自己當做真正的客戶對理解發問，用少的問題獲得多的回答。再次，盡可能的避免重復性的問題。最后，盡管是調研，也一定要真誠、無欺騙。這樣方便日后再次調研。
如果是明調，調研前一定要把自己想問的問題整理成書面資料，只有條理清晰才讓受調研項目負責人感覺專業。對于對手負責人不愿告之的信息可暫放，待下次調研再做補充。最后，還是一種誠信的態度，讓對方知道你也愿意接受他們的調研，也可以隨時為他們提供他們想要的信息。最終是以一種成為朋友知之的心態完成調研，也方便日后繼續補調。
這是我調研時的經歷，希望能幫到你。
3. 房地產市場調研需要注意的問題
內容很多：前期主要有項目可行行調研 （位置；資金；人員；競爭對手；*府規劃等等） 中期主要是項目定位方面牽扯的調研 （人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等） 后期主要是項目推廣的調研 （廣告選擇；問卷的回潰；預售；回款等） 先給你這個，還一個幾萬字的某城市地產市場調研的完整報告。
wyz_555@* 房地產市場調研和策劃 房地產調研是項目策劃和決策的基礎，一房地產的市場調研 房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查有很深的地域特征和專指性。
我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點（單個樓盤）到線、面（區域98市場），再由線、面（區域市場）到體（宏觀環境）；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。 一、點——單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性（商業中心、工業中心、學院社區等）；了解區域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等）；因或公共配套設施（水、電煤等市*配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環境等等。
小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進出道路如何？是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。
分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰？他們的資質如何？彼此間是如何合作的？……，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。
市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。
其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。 二、線和面——區域市場 對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。
區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。 區域分析 區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。
區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良**通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
區域產品 區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。
如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。 需求特征 需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。
最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，。
4. 房地產企業土地增值稅清算的風險
一方面，回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發是現行房地產開發的主流模式，這種開發模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發，因此，其銷售的回款速度將直接影響到房地產項目的開發成本，回款的速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。如果企業保留著相當部分的開發產品不進行銷售，首先影響的就是企業的資金回收。資金回收的速度越慢，開發的成本就越高。
另一方面，捂盤惜售的結果可能導致增值額越來越高，繳納的稅款越來越多。現今，除了房地產企業主動清算外，大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關主動進行清算。《土地增值稅清算管理規程》（國稅發（2009）91號）中列舉了稅務機關主動清算的條件，包括已竣工驗收的房地產開發項目；已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關進一步提高主動清算的條件。
屆時樓盤的增值額可能會比現在更高，有些企業早年開發的樓盤增值額占比現今已會達到200%以上，土地增值稅將達到利潤的60%，因此導致整個項目的適用比例提高。所以，延緩土地增值稅清算的時間不能過長，需要綜合考慮市場的發展和*策變化的風險。 首先，沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷。《稅收征管法》第十六條規定，且在向工商局辦理注銷前，需要進行稅務注銷。而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前，應當向稅務機關結清應納稅款、滯納金、罰款，繳銷發票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產項目公司有大量土地增值稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產行業中進行注銷的項目公司不足三分之一。
據了解，房地產行業一般采取一個開發項目一個項目公司的經營模式。一段時間之后，房地產企業可能積攢了數量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些項目公司都具有開發資質，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在很大的不確定性，很難進行整體出售。
其次，拖延工期可能產生合同上的風險。房地產企業在項目沒有竣工之前進行預售，在預售合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產證書的時間。如果房地產企業只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的合同履行，產生不必要的糾紛，甚至可能面臨集體訴訟。
5. 什么是房地產營銷策劃
一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。 可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。
可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的636f70797a686964616f31333361326263主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。
如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。 二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收。
6. 房地產營改增后企業所得稅預交計稅依據是含稅還是不含稅
不含稅，而且這個不含稅的金額跟土地增值稅同期預交時的算法還不一樣。
營改增以后的房地產稅有所改變，房地產企業設計稅費有以下類型：
1、契稅：主要是在購買土地的環節，稅率3%.計稅基礎是購買土地的合同金額（可能回加上土地指標款等，具體不知）。
2、印花稅：計稅基礎和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。
3、增值稅：增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。
4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%（成都稅率，各地可能會有差異）
5、土地增值稅：分為預繳和清繳兩個環節。預繳的時候按照預收款金額繳納，稅率受項目位置、產品類型、地方*府*策影響各地不同。
6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規定不同。
7、房產稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎（這個比例各地不一樣），稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次。
8、企業所得稅：按照應納稅所得額的25%繳納。每個季度預繳，每年4月底之前清繳。同時，預收賬款要作為收入繳納企業所得稅，各地毛利率規定不同。
另外：企業所得稅、土地增值稅的計稅基礎不含增值稅。
7. 房地產營銷策劃的詳細內容
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位（不同年齡段、不同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異），進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：
項目總體市場定位
目標人群定位
項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業管理建議 根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。
具體內容是：
市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉
項目案名建議
銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制
廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）
媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期
公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行 （項目銷售階段）
此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式
銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭
銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略
銷售漏斗，布開營銷網絡，讓訪客變為業主
銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃
促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤
市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整
銷售策略調 大部分開發商認為營銷策劃公司就是做銷售工作的，簡單來說就是“找幾個人賣房子”的公司，可有可無，等到銷售時再找也來得及。其實不然，整合資源和專家團隊中只有營銷策劃公司是以銷售結果為導向的，與開發商共進退的緊密合作伙伴。應該在前期階段即介入。
用好適合的營銷策劃團隊，才能發揮出超值的效果。他們可以開發全過程顧問服務、協助整合資源和專家團隊、利用過往經驗避免走彎路。如規劃設計、景觀設計、示范區設計等重要合作單位。減少開發商的試錯成本。