榮觀房產網1. 中國房地產行業的現狀
金融貨幣*策對房地產行業的需求有著決定性意義，貨幣金融*策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發企業和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發企業的利潤提高，因此，房地產開發投資的規模也上升，從而拉動總產出上升。在適度寬松貨幣*策影響下，房地產市場出現購銷兩旺的局面。
為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控*策，經濟手段和行*手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，與往年不同，2010年的房地產*策緊盯市場變化持續出臺，*策力度不斷加強并一直延續到2011年。
調控*策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等*策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。
一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和*策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。
新一輪房地產調控*策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。
中國行業信息研究網發布的《2010-2011年中國房地產行業發展研究報告》詳細介紹了我國房地產市場的發展概況，接著從*策環境、土地市場供需、市場運行及發展前景幾個方面深入分析，相信能夠解答您的問題，有需要可以去網站看看。
2. 我國房地產市場存在的問題及對策
1目前房地產市場出現的問題 1.1房地產投資規模過大 2005年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%;2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。
可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。 1.2商品房價格上漲過快 目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。
商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。 1.3商品房結構不合理 房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。
據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等*府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財*非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方*府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂 2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣*策的執行力度。
房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”沒出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。
投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策 針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的*策措施。 2.1加強商品房結構規劃的管理 針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定*府公共管理績效的考核標準 房地產雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方*府與房地產商形成的神圣聯盟。
這一神圣聯盟即是‘你發財、我發展，成本社會掏’的畸形增長模式。地方*府為推動城市建設和經濟增長，通過*府的公共*策為房地產推波助瀾。
為此，必須科學擬訂*府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財*收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方*府為單純追求GDP增長和財*收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩*府*策對房地產業的推動力。 2.3引導房地產的理論管理 當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。
*府對經濟與社會問題的公共*策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的*策。首先，*府應實施引導性*策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。
其次，*府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的*策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。 .4積極履行經濟調節和市場監管職能 首先，*府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結。
3. 我國房地產市場發展問題的探討
中國房地產投資環境的地區差異分析
摘要：房地產投資環境優劣對城市和區域經濟發展具有重大影響。本文從房地產開發企業微觀決策的角度出發，抽象出企業進行房地產投資決策的決策模型，并依據該模型，建立房地產投資環境分析的指標體系。在指標體系的基礎上，根據各省相關統計數據，運用地理信息系統（GIS）軟件對我國房地產投資環境的地區差異進行顯示和分析，最后提出改善各地區房地產投資環境的相關對策建議以促進區域經濟發展。
關鍵詞：房地產 投資環境 地區差異 地理信息系統
1 引言
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。其具有高投資、高回報、高風險，綜合性強、關聯效應大等特征。從1979年的住房制度改革以來，我國房地產業已經經歷了20多年的潮漲潮落。經濟學家們的論證和實際事實都證明，我國目前正經歷房地產業投資的第三輪快速增長。在這種形勢下，①系統地研究分析在一定時空范圍內，影響房地產投資活動（特指掌握項目決策權的實業投資活動）的各種外部環境即房地產投資環境，探討我國房地產投資環境的地區差異和成因，相信可以在一定程度上為企業進行房地產投資的區位選擇和*府有針對性地改善房地產投資環境提供參考，以避免投資的盲目性。
2 理論基礎
為科學地分析評價房地產投資環境，我們必須首先建立投資環境分析的理論模型，并從該模型出發建立相應的指標體系，選擇系列合適的指標。目前比較成熟的投資環境評價方法有多因素分析法、等級尺度法、系統計量法、冷熱國法、道氏公司評估法、風險評估法、投入產出法、系統動力學方法等多種，這些方法在分析投資環境時有一個共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發較系統地分析區域投資環境的各個影響因素，并進而建立相應的指標體系。然而由于缺乏微觀分析基礎，這類評價方法是否真正體現了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。由于本文分析的是一個產業的投資環境，而作出產業投資決策的主體是微觀企業，這更要求本文要建立基于企業微觀決策的分析模型。
2.1 假設
假設1：企業追求利潤最大化，并設企業利潤為 （p-c）y(1+r)，其中p為房地產單位價格，c為房地產單位成本，y為企業如果進入市場會提供的房地產數量，r指房地產的增值能力。由于房地產開發具有周期長、投資數額和風險大等特征，因而這里我們假設企業在進行投資決策時，會以當前市場上的房地產投資收益狀況為基礎，若收益為正，則預測房地產建成時的房地產投資收益；如果當前市場上房地產投資收益為負，則不進行投資。
假設2：房地產開發企業是同質的。因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個區域的房地產需要量，Nc指該區域的房地產開發企業個數。作這個假設是基于數據的可獲得性。
假設3：我們定義A為一個區域人們的住房投資傾向因子，即人們愿意將可支配收入的多大比例用于住房消費。我們可以用pc/p來對其進行描述，其中pc指居民消費價格指數。
4. 關于對房地產行業現狀訴求和建議
參考《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告前瞻》顯示，2015年以來，隨著一系列利好*策的出臺，樓市逐漸回暖。據數據顯示，1-11月，30家典型企業中包含萬科、保利、恒大、華潤等15家大牌房企完成了全年業績目標的90%。但由于庫存壓力巨大，其他房企業績完成情況不甚理想。
目前樓市部分地區蕭條、房企分化嚴重，實力強、現金流多、能抵御寒冬的企業才能生存。特別是像保利、華潤等央企，囤積了大量的現金，而且擁有強大的銷售力量，其業務也分散于世界各地，才能度過寒冬。
今年房地產銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以2016年情況不會有明顯的改善，可能還會繼續惡化。
目前商品房庫存巨大，有增無減。特別是全國商業庫存比住宅庫存風險大，二三四線城市土地供應過剩。如何去化庫存與防止過剩的供應，是2016年*府主要的任務。
5. 中國房地產發展現狀以及前景
我來拋磚引玉吧.就我知道的中國房地產業的現狀說一點.
從大的經濟形式來看，目前中國為通貨膨脹時期。中國通貨膨脹率官方公布為：3.2%（我認為遠遠大于這個數值）.而國際經濟學上講膨脹率3%為紅色警戒。通貨膨脹的意思是：國家發行的貨幣流通量大于市場實際需求量。通俗的講就是錢不值錢（這跟國際上的貨幣兌換率不沖突）。那么造成這種現象的原因很多很復雜，其中房地產業有不可推卸的重大責任。
而房地產業的混亂與不堪，go-vern-ment的要付全責。
兩個原因：1、銀行競爭下的貸款開放和中國特色的按揭；2、地方*府的GDP*績和貪婪。
這兩大原因主導造成了現在樓市的高房價。至于惡性貸款套現和惡性按揭套現的操作手法，郎咸平早已公開。銀行手里只剩房子，沒有錢。更不敢降低房價。一句話總結現在的房地產市場：開發商高成本、樓市高房價、消費群體低收入（這也跟房地產業的混亂關系密切）。
面對這種現狀不斷修訂房地產業的法律法規；銀行緊縮銀根，提高存款利率，而貸款和按揭的條件也越來越緊；對其他行業不斷鼓勵扶持（特別是環保行業）。房地產業重新洗牌，砍掉跟風的目的不良的中小房地產企業，扶持真正為社會為人民，為中國經濟發展著想的企業。這用來解決第一個原因造成的問題。
那么第二個問題呢，地方*府的貪婪和不作為。就是再出個**，就能一下把這種現狀扭轉過來？中國地大物博，很多省市天高皇帝遠，上有*策下有對策。個人認為，這個是個艱巨的任務，貪官要抓要治，但是其根本問題，還是教育問題。試想如瑞典這樣的國家，小孩子一出生就生長在社會的和諧環境中，吃的是社會的，用的是社會的（食品、教育、醫療、保險等等），*府起的是保護作用。小孩子長大后，經商賺錢了，即使錢再多也會用來回報社會。他們那樣的國家，企業的稅率達到50%，但是他們的人民都愿意交這個稅，因為他們都知道*府拿了稅款去養育了他們的下一代，去保護了他們的下一代。說實話，這樣的國家，這樣的社會我很向往。（扯遠了，但是忍不住，不吐不快）這第二個問題，我不知道go-vern-ment會怎樣解決，我也不是社會學家、經濟學家。但是能肯定的是解決這個問題的時間不會短。
解決了以上兩個問題，我國房地產業就能大地回春么？不知道。但是至少能走上正軌。
6. 房地產行業未來的發展趨勢如何
【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和*府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，并對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向
1、前言
房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。*府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，并對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀
2.1 企業融資困難
房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。但是，由于金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開
7. 關于房價的現狀的論文
房地產行業，今年絕對是處在輿論和市場關注的風口浪尖上。
不到兩年的時間里，房地產行業經歷了冰與火的洗禮。房價到底翻了幾倍，絕不是統計局能搞明白的。
打而不倒的局面，讓很多看多派對地產業也寄托著不小的希望，就算地產不會拉升大盤，至少也不會再惡性打壓指數了吧？ 此言差矣！ 房地產行業打而不倒，是因為根本沒到要打倒的時候。銀行與地產，就像用手銬鎖在一起的警察與小偷，在手銬沒有解開之前，誰也不敢貿然開槍，但如果手銬解開了，或是小偷即將拉響原子彈，那么狙擊手的子彈就會像雨點一樣飛過來了。
早晚，房地產行業難逃一劫。因為他身上的七宗原罪需要救贖。
原罪之一：失地農民的痛苦，以及由此引發的諸多極端事件和社會穩定問題。 原罪之二：被蠶食的耕地，引發的糧食安全隱患，農產品價格的飛漲。
從這個角度看，地產行業絕對是“造子孫孽”的行業。做一個極端的假設，如果*府不控制地產行業的發展規模，只要美國印制足夠多的無成本的美元，無限量地買進中國房地產商的房子，理論上可以將中國的土地都變成沒人住的房子。
之后，糧食就是攻擊中國最致命的武器。即便人家不攻擊你，自己也會把自己餓死的。
原罪之三：地方*府的腐敗之源，懶惰之根。過多的利益，過多的簡單賺錢機會，構成各地*府惡性挖掘后任資源，瘋狂賣地，不思進取的心態。
地產行業已經成為地方*府的經濟鴉片，產生了強烈的依賴感，不戒要出問題，戒也要出問題。有了占GDP百分之十以上權重的地產法寶，又有私利，誰還去費勁地搞其他地方產業經濟呀。
而幾年的地產熱潮洗禮之后，奶瓶拔下來的時候，地方經濟的發展能力重新退化到嬰兒水平。 原罪之四：一代人的絕望。
80后，90后，原本屬于早晨8、9點鐘的太陽。但被一個房子壓到永世不得翻身的境地，又如何承擔國家與民族“寄托在你們身上”的“希望”？房地產搞得一代人絕望，罪莫大焉！ 原罪之五：浪費的資源。
看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗戶吧！這些鋼筋水泥的構件，原本是人類溫馨的家園，現在，卻異化成抵御通脹的商品、甚至帶有貨幣的屬性、更變成了人剝削人的工具。而這些原本應該住著人的空屋子，也大量消耗浪費著我們的土地、資源、能源、材料、勞動生產力。
“蓋房子”這件事情，已經被徹底扭曲了。“安得廣廈千萬間”，不是為了“大庇天下寒士盡顏歡”的，而是“大庇天下房東收租錢”了，也是“大庇天下富人防通脹”的。
收房租，防通脹，對于百姓個體來講無可厚非，但對于整個國家和社會來講，資源被大大浪費，整體平衡被破壞了。 原罪之六：地產泡沫，構成外資洗劫中國中產階級、進而制造社會動蕩的機會。
盡管現在泡沫還沒有破滅，但從其他國家的歷史上看，這種風險正在越來越大。一旦泡沫破裂，對中國的傷害將是無法估量的。
原罪之七：永久性拉大社會貧富差距，這是社會穩定不可承受之重。透支了房奴們未來的消費能力，壓縮了以后的經濟發展空間。
有人把地產行業形成的GDP形容為“亡國的GDP”，我認為并不過分。 基于上述理由，地產行業遭遇滅頂之災，只是時間的問題。
新的十二五規劃，摘掉了地產行業的“支柱產業”桂冠，并且規劃了新能源等新的支柱產業，也標志著這個行業將開始步入衰退的周期；明年1.3萬億投資，1000萬套保障性住房建設即將啟動；“地產稅”試點之后也將陸續出臺，這是地方*府經濟鴉片的替代品，將大受歡迎。頭頂上懸著好幾把劍，你還敢預期地產行業把股市推上去嗎？ 本不想揭開房價下跌時間判斷的謎底。
但看到博友的評論，感到支持的，都像是沒錢的，反對的，倒像有知識的。那就和這些有知識的朋友交流切磋一下。
首先申明，討論這個問題，沒有任何其他的*治、商業目的，僅僅是為了維護個人的智慧尊嚴。 其次說明一下，本人曾經在2003年，幫助某地方*府賣過土地。
對地產行業，有發言權。 再說明一下，本人曾經在2009年初，在海南三亞出手購房，價格16000，不到一年翻近4倍。
數百名股友學生在2009年春節之后都聽到過我的購房忠告。2009年4月14日，騰訊的《管理E言堂》節目，曾經做過我和許文勝的訪談，里面大篇幅談過房價將會暴漲的理由和觀點。
大家可以上網搜索。 歸納一下博客之中反對的聲音，大致有以下幾類理由： 第一類理由--管理者不會放棄利益！ 第二類理由--房價下降，經濟會崩盤，有房子的老百姓會鬧事，后果更嚴重！ 第三類理由--土地硬成本下不來。
第四類理由--剛性需求太強大，錢太多了，老百姓買得起 第五類理由--你這家伙，根本不是房地產圈的，懂個P，就是來賺點擊率的。以前的牛人xxx都說錯了。
歷史證明······ 第六個理由--網絡上的文字攻擊，是沒有成本的，有一類人是罵幾句過過嘴癮來的。 回答第一類理由--管理者會不會放棄地產行業帶來的利益。
縱觀全球，哪個國家把直接GDP的25%寄托在一個房地產行業？這樣做的后果有多大的風險？是否可以持續？ 把GDP的90%寄托在石油上，老百姓不會反對，但國家的其他經濟能力基本癱瘓。社會和人民的上進心，做事情的能力被異化。
一旦石油資源枯竭，將是災難性的后。
8. 怎樣看待我國房地產業的現狀與居民消費的關系
**發展研究中心一份報告指出，迅速發展的中國房地產業對居民消費具有帶動的和擠占的“雙重影響”。
**發展研究中心宏觀部的《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》說，房地產投資可以帶動住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建筑工人特別是農民工的日常消費，但也會擠占居民其他消費支出。
報告說，房地產投資與住房消費關系為每100元的房地產投資約可拉動30元的住房消費，對建筑裝飾用品消費的拉動作用大約為購房支出的1/10，對建筑工人特別是農民工的日常消費的帶動作用為100元投資可增加消費40元左右。
但報告同時指出，投資房地產會擠占部分居民其他消費支出。根據中國居民約0.7的邊際消費傾向，每期還款金額都將擠占70%的相應消費支出。粗略估算，每年還貸金額約占當年房地產開發投資的8%，則相應擠占的居民消費約占房地產投資的5.6%。
報告認為，房地產業的產業鏈長，在投入產出表的40個部門中，有38個部門與房地產業存在后向直接關聯或前向直接關聯，但不同產業與房地產業的關聯度有所不同，房地產業對金融保險業、商業、建筑業、非金屬礦物制品業、化學工業、社會服務業等產業的關聯影響比較突出。
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