榮觀房產網1. 房地產企業主要涉稅風險點是什么
房地產企業開發經營過程中主要涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅等，存在的主要稅務風險點總結如下： 營業稅 （1）銷售開發產品收取的價款和價外費用未按規定入賬，少計收入。
①在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）沒有全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款；將預售收入計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅； ②將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況； ③總機構沒有將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入； ④私改規劃，增加銷售面積的收入未按規定入賬； ⑤銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入沒有按規定入賬； ⑥拆遷補償收入未按規定確認收入，沒有按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅； ⑦與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入； ⑧收取的定金、違約金、誠意金等，未按規定確認收入； ⑨向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，未按規定確認收入。 （2）開發項目完工后，將收入掛在“預收賬款”等科目，長期不結轉收入。
（3）按分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款未及時申報納稅。 （4）采取委托銷售方式銷售開發產品，不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入。
（5）以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規定計稅；將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。 （6）對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售資產確認收入。
對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售開發產品確認收入。 （7）發生視同銷售行為，未按規定申報納稅。
①以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理； ②以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規定計稅； ③將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，未按規定申報納稅； ④自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，未按市場價足額申報納稅； ⑤將公共配套設施無償贈與地方*府、公用事業單位以外其他單位的，未按規定申報納稅。 （8）房屋出租收入。
①出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入； ②出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入； ③以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。 （9）商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入未按規定申報納稅。
（10）利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，未申報繳納建筑環節的營業稅。 （11）中途轉讓在建項目，未按規定繳納營業稅。
（12）支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，未按規定代扣營業稅。 （13）合作建房未按稅法規定足額納稅。
（14）不符合條件的代建房行為，將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。 以上便是房地產企業主要涉稅風險點內容，僅供參考。
2. 房地產企業會計核算和稅務處理大全
內容好多，先發給您一部分吧：房地產會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產涉及的稅種： 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。
稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式： 應納稅額=營業稅*稅率。
3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。 計算公式： 應交教育費附加額=營業稅*3%。
4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數應納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。
7、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。 8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財*部規定的其他扣除項目。
稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。
增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
二、房地產企業的賬務處理 給你提供一份房地產企業會計制度。 房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費） 稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。
費：教育費附加 一、營業稅 1.轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬于服務業——租賃業 3.房地產銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業” 繳納營業稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。 二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規定 1.出售——征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售； （3）存量房地產買賣 其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財*部規定的其他扣除項目 對于（3）對于存量房地。
3. 房地產開發企業會計與納稅實務的圖書目錄
第一節 房地產開發企業業務概述
第二節 房地產開發企業會計概述
第三節 房地產開發企業納稅業務概述 第一節 企業設立階段業務概述
第二節 企業設立階段納稅處理
第三節 企業設立階段會計處理 第一節 獲取土地階段業務概述
第二節 獲取土地階段納稅處理
第三節 獲取土地階段會計處理 第一節 開發建設階段業務概述
第二節 成本費用核算
第三節 材料、固定資產、出包工程會計核算
第四節 職工薪酬會計核算
第五節 開發產品核算
第六節 開發建設階段納稅及納稅業務的會計處理 第一節 轉讓及銷售階段業務概述
第二節 轉讓及銷售階段納稅處理
第三節 土地增值稅清算
第四節 轉讓及銷售階段會計處理 第一節 投資性房地產業務概述
第二節 投資性房地產納稅處理
第三節 投資性房地產會計處理 第一節 合作開發房地產業務概述
第二節 合作開發房地產會計與稅務處理 第一節 利潤形成及分配業務概述
第二節 利潤形成及分配會計處理 第一節 企業所得稅匯算清繳
第二節 企業所得稅年度匯算舉例
第三節 所得稅會計 第一節 財務會計報告概述
第二節 資產負債表
第三節 利潤表
第四節 現金流量表
第五節 所有者（或股東）權益變動表
第六節 財務報表附注 ……
4. 急
1.龍達建筑公司承包一項建筑安裝工程承包總額為100萬元，設備價款為12萬元，龍達承包商又將工程分包給泰新公司，支付給分包人的價款為50萬元，稅率為3%，計算龍達建筑公司的營業額和應繳納的營業稅并作出會計處理
答：
營業額=100-12-50=38萬元
營業稅=38*3%=1.14萬元
借：營業稅金及附加 11 400
貸：應交稅費——營業稅 11 400
2.2012年1月31日，某房地產開發公司轉讓寫字樓一棟，共取得轉讓收入5000萬元，公司按稅法規定交納了有關稅金（營業稅稅率為5%，城建稅等其他稅金共計25萬元）已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為500萬元，投入的房地產開發成本為1500萬元，房地產開發費用中的利息支出為120萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明）抵按工商銀行同類同期貸款利率計算的利息多出10萬元，另知，公司所在地*府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%，請計算，該公司轉讓此寫字樓應繳納的土地增值稅稅額及會計處理.
答：
土地使用權：500萬元
開發成本： 1 500萬元
稅金：5 000*5%+25=275萬元
開發費用：120-10+(500+1500)*5%=210萬元
加扣20%:(500+1500)*20%=400萬元
可稅前扣除總金額：500+1 500+275+210+400=2 885萬元
增值額：5 000-2 885=2 115萬元
增值率：2 115/2 885=73.31%
土地增值稅=2 115*40%-2 885*5%=846-144.25=701.75萬元
借：營業稅金及附加 701.75萬元
貸：應交稅費——土地增值稅 701.75萬元
3.某企業2011年委托施工企業修建廠房，8月底辦理驗收手續，工程決算總支出80萬元全部計入固定資產，，當地房產稅計算余值的扣除比例為30%，該企業有自重50噸的載重汽車10輛，所掛拖車的自重噸位為2噸，3噸客貨兩用車兩輛（當地核定的機動載貨汽車的單位稅額為每噸30元，10座以下成人汽車年稅額200元）12月企業接受價值3000萬元抵償債務的房地產將另一處房產與他人進行房屋交換支付額外補償500萬元（契稅稅率3%）要求：計算該企業應當繳納的房產稅 車船稅 契稅
答：
房產稅=800 000*(1-30%)*1.2%=6 720元
車船稅=50*30*10+2*30*10*50%+200*2*50%+3*30*2=15 680元
契稅=3000*3%+500*3%=105萬元
4.某房地產開發公司出售一棟寫字樓，收入總額為10 000萬元，開發該寫字樓有關支出支付地價款及各種費用1000萬元，房地產開發成本3000萬元，財務費用中的利息支出為500萬元，按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明（但其中有50萬元屬于加罰利息）轉讓環節出讓的有關稅費共計555萬元，該單位所在地*府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%，試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅及會計處理
答：
土地使用權：1 000萬元
開發成本： 3 000萬元
稅金： 555萬元
開發費用：500-50+(1 000+3 000)*5%=650萬元
加扣20%:(1 000+3 000)*20%=800萬元
可稅前扣除總金額：1 000+3 000+555+650+800=6 005萬元
增值額：10 000-6 005=3 995萬元
增值率：3 995/6 005=66.5%
土地增值稅=3 995*40%-6 005*5%=1 598-300.25=1 297.75萬元
借：營業稅金及附加 1 297.75萬元
貸：應交稅費——土地增值稅 1 297.75萬元
5. 什么是房地產企業涉稅金額
房地產企業涉稅稅種和稅率 提供你一些稅種及計算辦法，看看對你是否有用：營業稅按營業收入5%繳納；城建稅按繳納的營業稅7%繳納；教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；建安合同按承包金額的萬分之三貼花；購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）；發放工資代扣代繳個人所得稅。
6. 房地產企業涉稅稅種和稅率
提供你一些稅種及計算辦法，看看對你是否有用：
營業稅按營業收入5%繳納；
城建稅按繳納的營業稅7%繳納；
教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；
地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；
土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；
建安合同按承包金額的萬分之三貼花；
購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；
城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；
房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；
企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）;
發放工資代扣代繳個人所得稅。
7. 關于房地產開發企業的財務處理的*策法規以及涉稅問題房地產開發企
【房地產與法律】 （1）契稅。
建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3%~5%稅率的契稅。 （2）營業稅。
自建建筑物出售，按建筑業3%稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5%稅率計繳營業稅。 （3）城市維護建設稅和教育費附加。
在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3%的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1%。
(4)城鎮土地使用稅。 房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。
年應納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額 土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。 根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。
（5）房產稅。 以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1。
2%稅率計繳房產稅。 應納稅額=房產余值*（1-10%~30%）*1。
2% 房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。 （6）車船使用稅。
以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民*府確定。
汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60~320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。
（7）土地增值稅。 以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。
計算公式： 土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額 應納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率 土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體是： （一）增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30% （二）增值額超過扣除項目金額的50%、未超過扣除項目金額的100%的部分，稅率為40% （三）增值額超過扣除項目金額的100%、未超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為50% （四）增值額超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為60% 企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土地增值稅。 納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
（8）印花稅。 書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。
（9）企業所得稅。 應納企業所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）*適用稅率 稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。
（10）個人所得稅。 個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。
應納稅額=（全年收入總額-成本費用以及損失）*適用稅率-速算扣除數 個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了后3個月內匯算清繳，多退少補。 Mr。
emily。