榮觀房產網1. 廣州房屋中介危機中轉型發展趨勢是怎樣呢
房屋中介走向“岔路口” 有業內人士認為，無論市場環境是好是壞，總有公司進入和退出，但從我市二手房市場情況來看，頻開門店的競爭、“有價無市”的現象和一些二手房中介的“違規”操作，使得二手房中介不可避免地走向“岔路口”。
“隔墻之爭”意正濃 大約三年前，一家中介公司在泡崖小區開了第一家二手房直營店，有調查顯示，截至去年8月，我市有二手房直營店40個左右。而目前二手房中介市場上排名前10位的公司每家至少有10個門店，整個市場上至少有200300家店面在經營二手房中介業務。
一年之間，中介門店的數量膨脹了7倍，而二手房廣告上“誠邀加盟”的字樣仍屢見不鮮。 中介公司頻開門店，加劇了二手房中介市場的競爭，在錦繡、泡崖等小區，相繼出現了二手房中介“一條街”現象。
二手房交易量的上升態勢也為中介公司擴大規模增添了信心。去年，我市二手房成交量還歷史性地突破了2萬套，按照目前普遍實行的2.5%的中介費標準計算，中介傭金收入將超過1億元，如此大的蛋糕不能不讓二手房中介公司動心。
二手房市場“有價無市” “錦繡園，5樓，框架，102平，西北，30.5萬”，這是一個在錦繡小區普通的二手房廣告。按照廣告上提供的信息算下來，每平方米的價格近3000元。
以前買二手房圖的就是個價格低、地腳好，而如今，越來越高的二手房價格讓這個市場頗有些“霧里看花”的味道。 來自大連市城市社會經濟調查隊的數據顯示，我市第三季度商品房銷售價格繼續上漲，同比上升7.2%，其中住宅類房屋銷售價格上升4.6%。
新房價格持續上揚，二手房價格水漲船高自然也在情理之中。同時，由于目前中低檔住宅開發量不斷萎縮，流入二手房市場的房源就為數不多，而中低端房源的需求不斷增加。
但是由于價格超過了一些潛在二手房客戶的心理預期，因此成交量的下滑也就不言而喻。萬眾地產的有關人士認為，目前“有價無市”的現象基本上集中在中低端住宅，確切地說是“有市”，因為市場上的需求是很大的，但由于目前大連市場上的二手房賣家3/4以上屬于“投資型”賣家，他們并不急于將房子脫手，心理預期很高，不賺不賣，而因為經濟收入增加真正想換房的房主比例太低。
看不懂的違規操作 激烈的市場競爭和“有價無市”的局面，也迫使二手房中介“違規”操作的現象愈演愈烈。由于房主一般將房源報給了幾家中介公司，一些二手房中介開始利用變了味的“獨家代理”來謀取利益。
一些中介公司還采取了所謂的“現金收購”方式，通過簽訂委托公證協議書，變相地“吃差價”和“炒樓”。而作為房地產中介公司，國家規定其唯一的收入來源在于交易傭金。
還有一些中介公司利用普通百姓對過戶等相關事項不了解，在收取傭金的基礎上仍收取代辦費用。 業內人士認為，作為房地產一級市場的重要補充，二手房市場的健康成熟與否對城市經濟和社會發展具有重要作用。
市場上對二手房有著巨大的需求，二手房中介之間的競爭愈演愈烈，二手房中介公司是選擇“違規”操作謀取一時之利，還是規范經營樹立服務品牌實現長遠發展，“岔路口”就在面前。 下面是2010年的情況 由于我國仍存在一定的資本管制，金融危機通過金融渠道對我國經濟的直接影響比較有限。
但由于我國與美國、全球經濟之間的聯系日益密切，金融危機對我國經濟長期發展的間接影響不可低估。在中央的宏觀調控之下，全國打響了一場聲勢浩大的“擴大內需、促進增長”保衛戰。
中國*府2008年11月公布的兩年投資總額達4萬億元人民幣的經濟刺激方案在全球引起了熱烈反應。此舉將提振市場信心，有助于保持中國經濟的持續穩定增長。
在當前全球金融危機的形勢下，中國加大對基礎設施建設的投資可有效擴大內需，彌補金融危機導致的外需不足。 從宏觀環境來看，目前正值中國房地產中介行業大變革、大發展的時代，在當前金融危機的局勢下認識局勢掌控方向，對房地產中介行業所受到的影響和未來的發展態勢予以翔實的剖析，無論是對于中國房地產中介行業的長遠發展，還是對房地產中介行業在具體工作中的突破都具有積極的指導作用。
那么，在當前金融危機爆發形勢下，我國房地產中介行業會受到怎樣的影響？而我國房地產中介企業又該如何分析當前發展形勢、制定應對策略呢？最重要的，又如何在危機中尋找機遇，獲得更大的發展呢？本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、**發展研究中心、國家經濟信息中心、中國房地產行業協會、北京房地產中介服務行業協會、上海市房地產經紀行業協會、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、國內外相關刊物的信息以及房地產中介行業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于當前世界金融危機整體發展局勢，總結出金融危機的一般規律，進而分析了當前金融危機對全球及中國經濟、*策、主要行業的影響，然后重點分析了當前金融危機對房地產中介行業的影響，并對未來房地產中介行業發展的整體環境及發展趨勢進行探討和研判。最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了房地產中介行業。
2. 廣州房地產中介行業發展困境及對應策略
據合富輝煌市場研究部不完全估計，2009年廣州市中心六區新增供應約3.1萬套，約300多萬平方米，相比2008年有一定幅度的減少；全市十區新增供應約4.9萬套，約500萬平方米；相比2008年同樣有所減少。由于2008年底的余貨比2007年大幅增加，全市的余貨約2.7萬套，因此預計2009年的可售貨量與2008年相當，供應充足。09年內供求形勢不會出現再度逆轉。
2009年廣州商品住宅新增供應仍以外圍為主，主要集中在白云區、海珠區、花都區及番禺區；白云區新增商品住宅供應充足，特別是金沙洲區域和城西的貨量大；海珠區新增供應有所增加，天河區則有所減少。越秀區貨量保持穩定，荔灣區則有較多的新貨供應。
2008年100平米以下中小戶型占供應結構中44% 的比例，隨著“90/70”*策進一步落實，中小戶型產品供應進一步增多，預計2009年全市中小戶型產品總供應面積占比達到50%以上。
此外，鑒于目前房價走勢，限價房已不被市場看好，但不少項目會壓后推出已成定局，預計2009年限價房余貨加新貨上市約4000套，對商品房市場的沖擊大為減弱。
在新的保障型住房建設中，不少城市醞釀停建經濟適用房，轉向享受經濟適用房保障的家庭發放購房補貼，鼓勵其到市場上購買商品房，廣州市*府暫未明確表態。
房價降幅趨緩 預月均價8500到9500間波動
綜合之前樓市影響因素分析可知，2009年廣州房價仍處于調整階段，但降幅將大為趨緩。發展商方面，目前很多開發商開始減少開發規模，并對2009年提出以銷定產的基本策略，同時地價和建材價格大幅下降，未來的開發成本將會下降。預計2009年已獲*策支持的開發商的資金壓力將有所減輕，促銷意愿依然強烈，但大幅降價沖動減弱。
從6個月和12個月移動平均線看，廣州市商品住房樓價已呈下降趨勢。2008年1-11月全市商品住宅成交均價9466元/平方米，除9月均價為8244元/平方米外，其余各月的均價都在9000元/平方米以上。
據合富輝煌市場研究部監測2008年價格承受力處于中低層次的潛在置業需求仍未釋放，部分個盤價格調整在成交數據未獲充分反映。預計2009年隨著新貨減少、余貨持續消化，成交價格表現仍將有所回落。同時，中心區的價格將較為堅挺，放貸新*的松綁亦可為其成交增長提供支撐；另一方面，外圍區域的供應量大，09年必然發力搶市場。同時隨著對新區認同度較高、價格承受力偏低的首次置業剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區域的原因亦可能拉低全市住房均價，成交均價將受中心城區與外圍區域成交比重變化影響而波動。
2009年月度均價波動區間為8500元/平方米至9500元/平方米之間，2009年商品住宅需求的激活將在這個價格平臺展開。預計在2009年初，廣州樓價仍將處于一個尋底過程，成交平緩回暖，量價曲線逐漸靠攏，當二者基本契合時，價格會趨于穩定，置業需求將全面激活，下半年商品住宅成交量進入穩步上升期。
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