萬科房地產的產品組合

1. 萬科房地產集團有限公司的產品系列（品牌）有哪些

萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售后）服務、社區規劃、環境景觀。

無論是制度規范還是企業信譽，無論是產品還是服務，萬科在業內和消費者心目中都具有良好的口碑。 但是，品牌不等于知名度。

萬科在進行異地擴張的過程中，逐漸體會到品牌的價值：通過品牌戰略，可以在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢。 2000年，萬科開始思考品牌整合的問題。

2001年5月，萬科委托華南國際公司對上海、北京、深圳三地的房地產開發商品牌狀況進行了調研。結果顯示，與其它發展商品牌一樣，消費者對萬科品牌的認知主要來自以“萬科”命名的系列樓盤。

雖然萬科一直以來偏重于項目品牌的建設，并以此帶動萬科企業品牌的資產積累，但由于各地項目在檔次、形象上的不同，導致消費者對萬科企業品牌定位的理解也出現差異。在個別城市，還出現以項目品牌代替企業品牌的現象。

調研結果告訴我們，萬科的目標消費者是這樣的人群：他們追求身心的平衡，生活在快速的社會里，每天工作繁忙，可是在下班之后，他們還是會找消遣，把自己放松出來，喜歡按照自己的理想來營造一個屬于自己的生活，利用有限的財富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會帶來成果，同時享受成果帶來的好處，他們做任何事從不放棄對自己的要求，對自己的決定滿懷信心，并努力地向著自己的理想前進。

在充滿壓力與競爭的世界里，他們渴望擁有一個屬于自己的凈土，在那里能完全地放松，享受情感與精神的交流。 消費者對理想生活環境的表述，其實是他們對理想生活的描述。

這一描述，與萬科所倡導的健康豐盛人生是不謀而合的。但客戶的品牌體驗與我們的客戶理念并沒有一拍即合——萬科住戶認同萬科文化和軟件部分，忽略了硬件部分和質量的優勢；非萬科住戶對萬科的功能性認知勝于情感性認知，未能充分感受萬科創造的小區文化。

可見，萬科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個性不夠鮮明，和消費者之間的親和力不夠；而消費者對萬科品牌的理解，仍停留在表面的產品、服務等功能層面。 在競爭日益激烈、產品日趨同質化的房地產開發行業中，萬科要順利開展跨地域經營，維持長期的高速增長，就需要對企業品牌戰略進行進一步的總結和提升。

5、制訂和實施全國品牌管理策略 2001年5月，萬科與精信廣告有限公司簽訂品牌合作協議，正式啟動品牌整合。 整合的第一步是圍繞品牌展開全面的調研。

調研過程持續了3個月的時間，在集團內通過內部網對員工和管理層進行了問卷調查，并進行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進行了定量和定性調查。

通過調研，我們洞悉了消費者的內心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現“我”和“我所追求的生活”——家的概念和內涵都已經延伸。迎合消費者這一消費心理發展趨勢，我們把萬科品牌的利益點集中在“展現自我的理想生活”，以“以您的生活為本”為品牌核心，提出“建筑無限生活”這一品牌口號。

結合萬科在消費者心目中的品牌形象和企業自身的特點，我們概括出萬科品牌的個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創見的眼光和無微不至的關懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現自我的理想生活。

建立品牌識別系統（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計劃后，我們現正踏入整合營銷傳播階段。 6、“建筑無限生活”的三個層面 建筑你的生活，從懂得你的生活開始。

萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。

萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。 建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。

目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細致、更深入的方面。

例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。 而住宅的性能是有別于功能的一個概念。

在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，并反映在萬科的“住宅標準”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。

萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社。

2. 萬科品牌有哪些產品

萬科地產房地產品牌建設萬科品牌之路1、消費者成為品牌的主導 近20年來，人們對“品牌”的認識有了很大提高。

上世紀80年代，人們認為“品牌”只是知名度，有包裝、有命名的產品容易被消費者記住。CIs的概念開始流行，主要的宣傳方式是命名廣告，媒體廣告宣傳成為品牌推廣的主導手段。

到了90年代，商家們為了在琳瑯滿目的商品和浩瀚的廣告中突圍而出，開始在命名的基礎上增加對產品利益點的描述，品牌演變成一種承諾，產品本身的特性成為品牌的主導因素。 進入21世紀，品牌的概念又上升了一層，因為人們發現，消費者根據品牌承諾購買產品之后，品牌過程還沒有完成，而是要等消費者對產品和承諾有了切身的感受后，進行重復購買或其它反饋行為，才算進入另一輪品牌強化的過程。

也就是說，品牌概念從“承諾”上升到“體驗”，消費者成為品牌推廣的主導。 同時，一個強而有力的品牌可以為企業帶來更高的消費者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產品延伸，同時使產品占據市場優勢。

只有當品牌具備一定的“資產”時，企業才有可能保持長期的增長。2、房地產行業品牌時代的來臨 獨特的品牌個性，能使房地產開發產品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強而有力的品牌訴求點。

尤其是進行大規模開發的地產商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利于項目銷售。 中國住宅市場經歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉變過程。

當消費者直接與開發商進行交易接觸時，住宅的商品特征才得到突顯。 在個人消費品中，不動產的地域性最強，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。

同時，住宅與人們的日常生活息息相關，這就決定了消費者會對住宅的每一細節都提出諸多個性化的要求，并加以全面的考量。 隨著行業集約化程度的越來越高，地產行業也同樣存在產品同質化的趨勢。

城市化、市*建設、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細化逐漸使主流產品的功能趨于同質。 與此同時，隨著房改*策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經驗都有了顯著的提高，對房地產產品功能之上的附加值形成了新的追求。

房子不再僅僅是一個遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種環境和服務。 出于對交易安全的保障、對物業保值增值的期望，消費者發出對物業品牌乃至開發商品牌的呼聲，將成為必然。

3、中國房地產行業品牌的現狀 2001年，全國房地產開發投資總額達到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標也出現了良好的勢頭：開發投資增勢強勁，分物業投資全面增長，到位資金增長快于投資增長，土地開發面積穩步提升，施工面積繼續擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產行業正處在蓬勃發展的階段。

在未來五至十年內，房地產業將進入一個飛速發展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規模資本及實力競爭者紛紛涌入，高度分散化經營帶來無序競爭，主要對手展開規模化經營和異地擴張，行業水平迅速提高，產品趨于同質，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規模、產品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。

雖然規模化經營和競爭層面的提升為房地產企業的品牌建設創造了良好的條件和契機，但從另一面來看，中國房地產開發市場仍處于初級階段，消費者的品牌意識尚未完全形成。消費者更加關注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎上加以改善的需求尚未得到充分滿足。

此時最吸引他們的，是功能性的利益點。 另一方面，在消費者頭腦中，發展商不存在明顯的品牌差異。

他們對開發商的印象，基本上都來自于他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發展商的名字聯想，對發展商品牌的認知非常模糊。除了少數幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發商相聯結起來。

這一現狀的形成，究其原因，主要有以下幾點： 首先，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，借助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。

其次，少數知名度高、有實力的發展商，已具備發展企業品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內涵和完整的品牌策略，也不具備整合運用各種傳播手段來統一進行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。 第三，房地產開發具有明顯的地域性特征，在不同的地區，從地理氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、社會構成都有相對明顯的區分。

在這樣的情況下，開發商各房地產項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。 順應市場和行業的發展趨勢，房地產企業之間的競爭從產品力層面上升到形象力層面，將成為必然。

4、萬科的品牌探索 萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地。

3. 房地產產品組合策略有哪幾種

先回答你前半部分的問題；

通俗來講，房地產企業利用自身資源所生產、加工出來的東東都屬于房地產企業的產品。

這些產品，包括一切的物業形態、物業類型、建筑形式等等。這些產品有：住宅包括有多層、小高層、高層住宅類型；

物業類型包括有住宅、商業、寫字樓等基本類型。

建筑形式包括有一般形式、板式結構、點是結構等等諸類。

再回答你后半部分的問題

這些東東的定價策略都不是一成不變的規則，定價策略講究一定的學問和技術參考，這樣就要求房產操盤者和房產策劃人員必須具備有較強實戰經驗，即銷售流程經驗，還必須具備完全吃透房產市場的前提知識和能力。

價格策略一本分為：價格策略、定價策略、調價策略等三種情況，

而定價策略又包含了低開高走，高開高走，低開地走等形式。

這方面的文獻恐怕不多，我也想要這方面的文獻。其實，房產營銷的一切基礎都是建立在深刻理解產品和深刻理解客戶的基礎之上的，如此，才能更加是房產銷售得順當。

假如您是同行的話，奉勸您多多在實踐中總結，多想多問，你的問題自認而然地會解決。

再次預祝您找到更好的解釋。

4. 萬科品牌有哪些產品

萬科地產房地產品牌建設萬科品牌之路1、消費者成為品牌的主導 近20年來，人們對“品牌”的認識有了很大提高。

上世紀80年代，人們認為“品牌”只是知名度，有包裝、有命名的產品容易被消費者記住。CIs的概念開始流行，主要的宣傳方式是命名廣告，媒體廣告宣傳成為品牌推廣的主導手段。

到了90年代，商家們為了在琳瑯滿目的商品和浩瀚的廣告中突圍而出，開始在命名的基礎上增加對產品利益點的描述，品牌演變成一種承諾，產品本身的特性成為品牌的主導因素。 進入21世紀，品牌的概念又上升了一層，因為人們發現，消費者根據品牌承諾購買產品之后，品牌過程還沒有完成，而是要等消費者對產品和承諾有了切身的感受后，進行重復購買或其它反饋行為，才算進入另一輪品牌強化的過程。

也就是說，品牌概念從“承諾”上升到“體驗”，消費者成為品牌推廣的主導。 同時，一個強而有力的品牌可以為企業帶來更高的消費者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產品延伸，同時使產品占據市場優勢。

只有當品牌具備一定的“資產”時，企業才有可能保持長期的增長。2、房地產行業品牌時代的來臨 獨特的品牌個性，能使房地產開發產品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強而有力的品牌訴求點。

尤其是進行大規模開發的地產商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利于項目銷售。 中國住宅市場經歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉變過程。

當消費者直接與開發商進行交易接觸時，住宅的商品特征才得到突顯。 在個人消費品中，不動產的地域性最強，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。

同時，住宅與人們的日常生活息息相關，這就決定了消費者會對住宅的每一細節都提出諸多個性化的要求，并加以全面的考量。 隨著行業集約化程度的越來越高，地產行業也同樣存在產品同質化的趨勢。

城市化、市*建設、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細化逐漸使主流產品的功能趨于同質。 與此同時，隨著房改*策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經驗都有了顯著的提高，對房地產產品功能之上的附加值形成了新的追求。

房子不再僅僅是一個遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種環境和服務。 出于對交易安全的保障、對物業保值增值的期望，消費者發出對物業品牌乃至開發商品牌的呼聲，將成為必然。

3、中國房地產行業品牌的現狀 2001年，全國房地產開發投資總額達到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標也出現了良好的勢頭：開發投資增勢強勁，分物業投資全面增長，到位資金增長快于投資增長，土地開發面積穩步提升，施工面積繼續擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產行業正處在蓬勃發展的階段。

在未來五至十年內，房地產業將進入一個飛速發展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規模資本及實力競爭者紛紛涌入，高度分散化經營帶來無序競爭，主要對手展開規模化經營和異地擴張，行業水平迅速提高，產品趨于同質，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規模、產品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。

雖然規模化經營和競爭層面的提升為房地產企業的品牌建設創造了良好的條件和契機，但從另一面來看，中國房地產開發市場仍處于初級階段，消費者的品牌意識尚未完全形成。消費者更加關注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎上加以改善的需求尚未得到充分滿足。

此時最吸引他們的，是功能性的利益點。 另一方面，在消費者頭腦中，發展商不存在明顯的品牌差異。

他們對開發商的印象，基本上都來自于他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發展商的名字聯想，對發展商品牌的認知非常模糊。除了少數幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發商相聯結起來。

這一現狀的形成，究其原因，主要有以下幾點： 首先，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，借助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。

其次，少數知名度高、有實力的發展商，已具備發展企業品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內涵和完整的品牌策略，也不具備整合運用各種傳播手段來統一進行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。 第三，房地產開發具有明顯的地域性特征，在不同的地區，從地理氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、社會構成都有相對明顯的區分。

在這樣的情況下，開發商各房地產項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。 順應市場和行業的發展趨勢，房地產企業之間的競爭從產品力層面上升到形象力層面，將成為必然。

4、萬科的品牌探索 萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地。

5. 萬科品牌有哪些產品

萬科地產房地產品牌建設 萬科品牌之路 1、消費者成為品牌的主導 近20年來，人們對“品牌”的認識有了很大提高。

上世紀80年代，人們認為“品牌”只是知名度，有包裝、有命名的產品容易被消費者記住。CIs的概念開始流行，主要的宣傳方式是命名廣告，媒體廣告宣傳成為品牌推廣的主導手段。

到了90年代，商家們為了在琳瑯滿目的商品和浩瀚的廣告中突圍而出，開始在命名的基礎上增加對產品利益點的描述，品牌演變成一種承諾，產品本身的特性成為品牌的主導因素。 進入21世紀，品牌的概念又上升了一層，因為人們發現，消費者根據品牌承諾購買產品之后，品牌過程還沒有完成，而是要等消費者對產品和承諾有了切身的感受后，進行重復購買或其它反饋行為，才算進入另一輪品牌強化的過程。

也就是說，品牌概念從“承諾”上升到“體驗”，消費者成為品牌推廣的主導。 同時，一個強而有力的品牌可以為企業帶來更高的消費者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產品延伸，同時使產品占據市場優勢。

只有當品牌具備一定的“資產”時，企業才有可能保持長期的增長。 2、房地產行業品牌時代的來臨 獨特的品牌個性，能使房地產開發產品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強而有力的品牌訴求點。

尤其是進行大規模開發的地產商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利于項目銷售。 中國住宅市場經歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉變過程。

當消費者直接與開發商進行交易接觸時，住宅的商品特征才得到突顯。 在個人消費品中，不動產的地域性最強，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。

同時，住宅與人們的日常生活息息相關，這就決定了消費者會對住宅的每一細節都提出諸多個性化的要求，并加以全面的考量。 隨著行業集約化程度的越來越高，地產行業也同樣存在產品同質化的趨勢。

城市化、市*建設、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細化逐漸使主流產品的功能趨于同質。 與此同時，隨著房改*策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經驗都有了顯著的提高，對房地產產品功能之上的附加值形成了新的追求。

房子不再僅僅是一個遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種環境和服務。 出于對交易安全的保障、對物業保值增值的期望，消費者發出對物業品牌乃至開發商品牌的呼聲，將成為必然。

3、中國房地產行業品牌的現狀 2001年，全國房地產開發投資總額達到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標也出現了良好的勢頭：開發投資增勢強勁，分物業投資全面增長，到位資金增長快于投資增長，土地開發面積穩步提升，施工面積繼續擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產行業正處在蓬勃發展的階段。

在未來五至十年內，房地產業將進入一個飛速發展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規模資本及實力競爭者紛紛涌入，高度分散化經營帶來無序競爭，主要對手展開規模化經營和異地擴張，行業水平迅速提高，產品趨于同質，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規模、產品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。

雖然規模化經營和競爭層面的提升為房地產企業的品牌建設創造了良好的條件和契機，但從另一面來看，中國房地產開發市場仍處于初級階段，消費者的品牌意識尚未完全形成。消費者更加關注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎上加以改善的需求尚未得到充分滿足。

此時最吸引他們的，是功能性的利益點。 另一方面，在消費者頭腦中，發展商不存在明顯的品牌差異。

他們對開發商的印象，基本上都來自于他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發展商的名字聯想，對發展商品牌的認知非常模糊。除了少數幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發商相聯結起來。

這一現狀的形成，究其原因，主要有以下幾點： 首先，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，借助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。

其次，少數知名度高、有實力的發展商，已具備發展企業品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內涵和完整的品牌策略，也不具備整合運用各種傳播手段來統一進行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。 第三，房地產開發具有明顯的地域性特征，在不同的地區，從地理氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、社會構成都有相對明顯的區分。

在這樣的情況下，開發商各房地產項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。 順應市場和行業的發展趨勢，房地產企業之間的競爭從產品力層面上升到形象力層面，將成為必然。

4、萬科的品牌探索 萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系。

6. 房地產項目定位的產品組合策略是怎樣的

營銷大師菲利普·科特勒在《營銷管理》中概括：“定位就是對公司的產品進行設計，從而使其能在目標顧客心目中占用一個獨特的、有價值的位置的行動。”

定位又包括市場定位、產品定位、價格定位、客戶群定位等。對于房地產項目來說，產品定位是市場營銷者制定企業整體銷售策略的基礎，產品及形象能否為消費者認同及喜好，很大程度上取決于產品定位。

當然產品定位也可以進行進一步的細分，但對于一個確定的項目來說，問題的關鍵在于項目向市場提供的產品或服務項目不是唯一的，因此，生產或經營哪些種類的產品和產品系列，這些產品之間依據什么關系進行組合，是需要事先確定的，營銷學中稱此為產品組合定位。 所謂產品組合是指一個項目開發建設的全部產品線、產品項目的組合方式，它包括四個變數：寬度、長度、深度和一致性。

產品組合寬度是指項目開發經營的戶型大類（一居室、二居室、三居室、四居室、躍層等），各戶型大類相當于一般意義上的產品線，戶型的種類多，產品組合就寬；產品組合長度是指項目全部戶型大類中具體戶型的總和。戶型大類多，各戶型大類下的各戶型種類多（如二居又可以分為大二居、中二居和小二居），產品組合長度就長；產品線產品組合的深度是指戶型大類中每一套戶型的面積、格局、層數的多少；產品組合的一致性是指各種戶型現在最終用途、開發條件、銷售渠道或者其它方面相互關聯的程度（比如說經濟適用房、普通住宅、高級公寓、商鋪、寫字樓、酒店等）。

產品組合中產品線越多（比如從一居室到四居室都有），項目開發經營的多樣化程度就越高，產品項目越多（比如從75平米到125平米的二居室都有），同類產品能適應和滿足不同消費者的要求，產品組合較深，目標市場消費者的選擇余地更大，這樣有利于分散項目的操作風險。 當然，產品組合并不是越寬、越深、越長越好，因為產品組合狀況與生產經營成本和促銷費用成正比，與個別產品項目的營銷資源集中度成反比，這樣有可能導致項目的整體銷售速度減緩。

同時，只有分析和預期營銷環境，重視消費者需求研究，發現競爭者產品組合的優勢，項目才能準確地安排產品組合，適時地調整產品組合，并形成某些產品線和產品項目的特色，并有利于集中營銷資源，實現項目產品的快速銷售，但同時也會帶來項目產品市場風險的加大。 兩者調和的關鍵在于市場的把握程度。

二、組合類型 在多樣化經營與專業化經營同時并存的房地產市場中，項目的產品組合可以根據產品替代、消費連帶和無關聯三個角度分析研究。無關聯的產品種類較多，經營跨度大，產品組合內容增加；替代性產品種類多，消費者的選擇余地大，但產品之間容易形成競爭，給銷售帶來壓力；連帶消費成分越多，既充分滿足了消費需求，又可發掘消費潛力。

從營銷觀念的角度分析，這是一種很好的產品組合思路與方法，對項目的營銷活動有較高的應用價值。按照上述思路，我們對北京和天津市房地產市場的產品組合做了一個較為細致的調研，調研的結果顯示，根據項目的經營目標，對產品組合的寬度、深度、長度和關聯度進行最優組合。

主要包括以下幾種： 1、全線全面型——即強化產品組合的關聯度，開發房地產各類關聯性產品以滿足市場的需要。如北京和天津兩地的大型綜合體，華貿中心、萬達廣場、泰達時代廣場、時代奧城、海河新天地等，其產品包括商業、酒店、寫字樓、公寓等。

這些項目的特征是地處城市中心位置，為綜合性用地，且規模較大。 此類項目雖然也分商業型綜合體、商務型綜合體，住宅型綜合體，但一般都會兼顧其他類型物業的開發，完整的考慮了產品組合的四要素。

2、市場專一型——指僅開發經營某一種市場上的各種產品，而不在乎產品線之間的關聯程度。比如普通住宅項目、商業項目、寫字樓項目、酒店項目、別墅項目，這也是市場上最為常見的類型。

這種類型的項目的特征是位置是按照所處片區的城市位置和所形成的相應物業聚集度而分布的，用地性質為單一物業用地，且相對來說規模較為適中。但在某一特定得專業市場上，其所提供的產品則是分布在此類市場的各個不同區間段，較為豐富。

也就是說除了產品組合的關聯度較為限定，但兼顧了產品組合的寬度、長度和深度。 3、產品專一型——指項目專門開發某一類市場上的某一種產品，而不在乎產品組合的寬度。

例如別墅項目和一些高檔住宅項目提供的產品從面積上來看基本上都在150平米以上，戶型功能都在3居室以上；還有一些投資類住宅項目從面積上來看都會在120平米一下，戶型功能都集中在1居室。 這類項目的特征是往往在走區域市場的錯位經營，規模相對較小。

在產品相對集中的情況下，為了分散項目的操作風險，往往會強化產品組合的長度和深度。比如一居室的不同面積區間，和各種朝向、景觀、格局等。

4、有限產品專一型——指項目根據市場的特征，集中精力開發有限的的產品線以適應有限的或單一的需求市場。 與產品專一型不同的是，有限產品專一型關注的是目標客戶群的單一和市場單一兩個方面，考慮了產品組合的寬度，而忽略產品組合的長度和深度。

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