榮觀房產網1. 房地產的融資模式有哪些
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。
房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。
一、我國房地產企業主要融資方式一覽 （一）銀行貸款 銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。
是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為： 1.抵押貸款。
即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。 2.信用貸款。
即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。 3.擔保貸款。
即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。 4.貼現貸款。
即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。 目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低于35%。
房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。
對于房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出臺了很多相關的宏觀*策加以規范。如“121”文件，“國六條”，還有2004 年，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，等等。
宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀*策，勢必會引起融資渠道的創新。
（二）房地產信托 從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。 房地產信托其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。
房地產信托業務的發展，而且有利于提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。 2005年以來，房地產信托市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
特別是現在國家對信貸加強了管理，信托可以解決企業由于得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由于異常火爆房地產信托融資市場與宏觀*策背道而馳，國家對房地產信托的宏觀*策也接踵而來。
“212號文[2]”中，銀監會所設置的房地產信托門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號文[3]”。
（三）債券融資 債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。
只有在相關*府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格 后才可以發行債券。 債券融資有利于降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。
債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和*府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。
（四）股權融資 股權融資屬于直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。
它具有以下幾個特點： 1.長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。
2.不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。
3.無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。
這種融資方式對于中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。
若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、*府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。 二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題 （一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一 目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源于銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房。
2. 房地產開發各環節合理的融資方式是什么
房地產開發各環節合理的融資方式： 1、準備階段，貨幣資金轉化為儲備資金 這一階段的開發成本和費用包括購入土地使用權和原材料、支付可行性研究和規劃設計費用等。
這一階段房地產企業主要面臨投資估算不足，融資規模不夠的風險。該階段融資期限最長，數額較大，受到*策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制，一般房地產企業難以達到要求，為獲得貸款必須保證“過橋融資”的可得性確切，資金流穩定性較高，因此，可以接受較高的融資成本。
2、生產階段，儲備資金轉化為生產資金 這一階段的開發成本包括“七通一平”等土地開發成本，建筑、安裝工程，配套設施建設等支出，房地產企業面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發商融資進度盡可能與開發進度配合，既滿足工程需要，又不能因過度融資導致過高的資金成本。
基建墊資是本階段實際操作中主要資金來源之一，這樣房地產開發企業就可將一部分融資的困難和風險轉移給承包商。完工后生產資金轉化為成品資金。
適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本較高，但受*策限制較少，相對容易籌得資金。短期融資券，一般在9個月內還本付息，具有利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，是信譽良好的房地產開發企業，在生產階段和銷售階段進行銜接的時候，解決短期資金缺口的理想融資選擇。
3、銷售階段，成品資金轉化為貨幣資金 開發商銷售房地產回籠資金，這一階段房地產企業面臨貸款利息稅升高，購房者拖欠款等風險。本階段購房者需要融資。
對于工作時間不長，但有較高收入預期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款；工作時間較長或有一定財產積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。 融資租賃也可以減輕支付負擔，實現真正意義上的“零首付”。
3. 房地產項目融資有哪些關鍵節點
1、企業營業執照
2、企業組織機構代碼證
3、企業稅務登記證
4、企業銀行基本戶開戶許可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用于融資的房地產項目的《土地證》
8、用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》
11、用于融資的房地產項目的《預售證》
12、公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書（融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源），近三年的報表
4. 房地產融資的方式是什么
房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。
房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優缺點、*策約束和融資成本的把握，便于企業根據實際情況來選擇合適的融資方式。 一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。
內部融資主要是指房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，可出售的經營性和存量物業，以及近期內可回收的各種款項等，包括向消費者預收購房定金等。但隨著企業投資規模的不斷擴大以及考慮企業的可持續發展，單純依靠內源融資已很難滿足企業的發展需求。
外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產投資基金、房地產信托等多種融資方式。
間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產項目貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。 還有直接融資和間接融資 一、直接融資 直接融資是指企業進行的首次上市募集資金（ipo）、配股和增發等股權融資活動，所以也稱為股權融資；同時包括權益相關融資，投資者擁有公司的權益、決策權和經營權。
資本間接融資是指企業資金來自于銀行、非銀行金融機構的貸款等債權融資活動，投資者比公司權益所有人優先分配公司收益，獲得利息收益，所以也稱為債務融資。 直接融資包括上市融資，定向增發和公開增發等。
上市融資指的是公司在證券市場公開發行股票，募集資金。股票上市可以在國內，也可選擇境外，可以在主板上市也可以在高新技術企業板塊，如美國（nastaq）和香港的創業板。
發行股票是一種資本金融資，投資者對企業利潤有要求權，但是所投資金不能收回，投資者所冒風險較大，因此要求的預期收益也比銀行高，從這個角度而言，股票融資的資金成本比銀行借款高。 二、間接融資 間接融資包括公開債務融資和非公開債務融資。
公開債務融資指的是在證券市場上公開發行債券，目前國內包括企業債、短期融資債券和未來即將放開的公司債。
5. 企業如何向銀行融資.ppt
企業貸款一般有兩種渠道：分別是向銀行申請和向貸款公司申請；前者是利率較低，但審批手續多，審批時間長，需要房產等作抵押，貸多少視乎你抵押的東西值多少；后者借貸形式多樣，可以針對不同情況的客戶，可以抵押，也可以不抵押，缺點是利率較高；
最近市場上也出現了一些貸款形式，具體就是A公司和B貸款公司合作，為自己的客戶（A公司客戶）提供融資的機會，這類型貸款利率一般比較低，手續也簡單，結合了兩者的優點，挺不錯的，像阿里金融、出口易等這些都是這樣的形式；
一般申請流程是聯系貸款公司（銀行）——>；提交申請表——>；貸款公司（銀行）審核——>；合同簽訂——>；發放貸款
——恩美路演
6. 房地產企業融資方式是什么
在傳統的情況下，房地產企業的主要融資方式就是自有資金+預收款+銀行信貸，考慮到預收款中具有較大部分銀行貸款的緣故，銀行貸款是房地產企業開發的主要資金來源。
自從1993年資本市場關上了房地產企業的融資大門后，房地產企業的外部融資就主要依靠銀行貸款這條單一渠道了。 在全行業高速發展的浪潮中，較快增長的商品房銷售額和持續上揚的房價使房地產企業不斷加大房地產的開發投資力度。
因而，房地產企業要求更多的銀行貸款支持其加快發展。正是在銀行的支持下，房地產企業才逐步成長起來，但隨著房地產行業的加速發展，企業在房地產開發過程中與銀行間的矛盾也不斷暴露。
對于部分上市公司而言，資本市場融資也是較好的融資方式之一，尤其是目前全球流動性過剩，證券市場一片繁榮的狀況下。通過非公開增發注入股東的優質資產，通過增發和配股在資本市場融資，并迅速擴大公司規模。
如，上實發展、世茂股份、泛海建設、天鴻寶業、招商地產、蘇寧環球、中糧地產、冠城大通、萬通先鋒、大龍地產、中江地產、新湖中寶、中鐵二局、華業地產、華發股份等均通過注入大股東的優質資產使公司業績呈現大幅增長。 此外，萬科、金融街、金地集團、保利地產均已經完成定向增發。
萬科、保利地產在非公開增發后，又實施了公開增發，金融街、金地集團、億城股份等公司也都提出公開增發的方案，以達到通過股權融資擴大經營規模的目的。 比較傳統的融資方式，我們發現：銀行信貸雖然是房地產企業資金的主要來源，部分地區房地產信貸投放過快，隱含潛在風險，為防止因房地產業波動導致國民經濟發展的大起大落，維護金融穩定，*府相關智能部門出臺了一系列的調控措施，房地產企業借助銀行信貸融資的難度加大；另一方面股票融資雖然有其優點，但在目前股價高企的情況下，不可忽視的事實是：全國數萬家房地產企業，真正上市的只有百家左右。
同時，我們也應該注意，任何國家的股市不可能一直處于繁榮狀態，當股市發生變化是時候，房地產行業上市公司的直接融資必然會受到影響。
7. 房地產開發的融資渠道有什么
銀行貸款 從銀行拿錢曾經是地產商最慣用的融資手段，也是很多地產商“發家”的開始。
在房地產最為“紅火”的年代，銀行大量向地產放貸，地產開發也需要銀行信貸支持，所以銀行和地產很自然走到了一起。一個例證就是不少的中小銀行，大股東名單中，都有地產商的影子。
信托融資 銀行貸款“此路不通”，對于地產商來說，拿地、建房，需要的是大量資金，于是地產商找到了信托。信托的規模也在2013年實現了爆炸性增長。
根據投融界歷史數據顯示，2013年房地產信托新增了8000億元的市場規模，這相當而于全國房地產開發商貸款的41%，而2013年也是房地產調控最為嚴格的時期。 上市融資 房地產企業上市之后，融資的渠道和方式也就會更加多樣，并且單次融資的規模也較大。
上市的房地產企業不僅能夠通過ipo籌集到資金，而且后續還能通過增發、配股、發行可轉債、發行企業債方式融資，在限售股解禁期滿后，還能直接變現融資。
8. 關于房地產融資難大家有什么見解
關于樓主的問題，我談點拙見，希望對樓主有點幫助吧。
我從事房地產開發工作已經很多年了，也換了幾家公司，每家的公司的資金運作情況也不一樣，而且隨著國家對房地產資金控制的力度逐步加強，也增加了開發的前期投入成本，意在控制開發風險，提高開發品質，走規模化開發路線，特別是在一線城市，尤為突出。這樣無疑淘汰了起步較晚，資金不足的小型開發企業。
回顧以前，開發一個項目，首先從征地開始，土地出讓金可以和*府商量，采用分期付款，而且條件允許還可以做BT協議（置換合同），那么前期投入的土地出讓金極少，有的甚至不足10%，如資金還不夠的情況，可以向銀行申請項目貸款或在建項目抵押，在項目開工時期可以采用工程墊資或和建筑商簽訂參建協議（以房置換工程款），和預收房款填補相關費用，在項目進入銷售中期資金基本可以平衡，后期基本就是利潤。很多小開發商就是以上面的這種模式起步的。
在談談現在，首先征地款9個月內必須交齊，工程開工，預算資金必須由銀行基本戶凍結50%，工程建設到一半才能申請預售許可，有的地方還采用預售資金專款專用，用于支付工程費用，等等。這樣的高壓*策，讓很多開發商喘不過氣，要么減少同期項目開發量，要么找合伙人分擔風險，資金共享。
而且現在銀行已經停止做在建項目抵押，只有個別銀行還可以做項目開發貸款，但是利率調高很多，現在差不多已經到6.55%,2年的開發周期，就要套到12%的純利潤，如果銷售不暢，那么成本還要提高。進入工程施工期，銷售資金不能入賬，中間資金投入會遇到很多困難，大把的預售房資金放在銀行，拿不出，還要被銀行吃貸款利息，確實是挺郁悶的事。
說說現在目前的一些開發商采用的融資方式吧。項目征地期：1、與*府議標（只適合掛牌），談好條件（含社交投入，你懂的），土地出讓款一次性支付（渠道可以找民間擔保公司或者借款），在由*府以規劃補償或者根據外資企業參補條件，或者地方的其他名目，將之前交的土地款退回或者簽訂協議分期交土地款）。
2、工程承建總包采用內定招標、或者圍標，要求參建或工程串換，前期建設資金由承建商拿大頭，開發商承擔報建規費等營業性支出。3、銷售期如資金托管，用于專款專用，則協商承建商開具安裝或者土建發票（暫不支付），套取托管的預售房資金。
4、其他嘛還有一些解決短期資金需求的方法，比如說：以自己公司人員的名義購房，套取銀行貸款資金（現在貸款*策比較嚴，條件苛刻，也比較難操作了）；商業地產的可以采用產權式銷售，包租形式，固定回報，定價越高，融資資金越高，但是風險也相對更高。如果商業運營的順利，還可以賺取二次利潤。
其他還有很多，時間有限，下次有機會在談吧，希望對樓主有用。