榮觀房產網1. 2012年房地產走勢
總論 2012年國家仍然延續上年度的公民福利*策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。
由于上年度對貨幣從緊*策、限價*策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業*策松動的光環，要等到下半年。
2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。 一、房地產*策調整 2012年國家對房地產*策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產*策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。
1、國家進一步完善保障性住房基建*策與使用管理*策； 2、國家進一步完善房地產土地分類供應*策； 3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房*策自動取消之日； 4、國家按區域性調整*策性商品房*策； 5、下半年對商品房的金融*策將適度調整； 6、下半年對商品房的管理*策會也會適度調整，調整幅度不會太大。 二、土地供應量走勢 土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向*策性商品住房傾斜。
對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財*積累，將商品住房土地供應量會適量放開。
對保障性住房，*策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，*策性商品住房將是土地供應主體。 1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。
2、*策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。
3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。
這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財*情況沒有較大的好轉，地方土地財*的態勢暫時無法緩解。
三、房地產資金走勢 對房地產金融貨幣從緊的*策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的： 1、由于相互制約的稅收*策與金融*策調整不到位； 2、連續出臺的金融*策沒有到達預期，反而拉高了CPI,CPI回落緩慢； 3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，*府需構建防范經濟 泡沫風險圍墻； 4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財*與 地方財*支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財*預算的總盤子； 5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。
所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業*策就會松動，要等到下半年。 四、保障性住房走勢 國家由于財*問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來， 參加保障性住房建設。
同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方*府公共產品指令性任務按年度分配，納入中央與地方*府年度財*預算。
一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建； 二線城市： 第一批廉租房與公租房部分轉變為*策性商品住房銷售，用來 保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。
三線城市： 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。 四線城市：廉租房與公租房由于地方財*無資金調配，要等到2013年啟動。
五、*策性商品住房——限價房走勢 限價房屬于*策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的*策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。
2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方*府將保障性住房變為*策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方*府可以迅速完成資金回籠，呈現*策性商品住房PK保障性住房，*策性商品住房PK商品房兩種局面。
致使*策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。 六、商品房走勢 無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪圈。
土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方*府不堪財*捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為*策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。
2012年商品房的金融*策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。 一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。
全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的*策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。
三線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央*府是“緊、緊、緊、松”。
地方。
2. 2012年房地產市場走勢
“房地產的黃金時代已經過去，但白銀時代還在，現在房地產還存在結構性機會，房價大幅下跌基本不可能。”在9月3日瑞思國際中心舉辦的論壇上，知名財經評論人葉檀說。
葉檀認為，當前的房地產市場出現兩種趨向：一是房地產行情從一線城市向三四線城市轉移，二是住宅市場向商業地產轉移。但她同時表示，今年上半年，商用物業的成交量已經超過住宅，投資需考慮風險。
“在中國，如果資產泡沫存在，房產泡沫就一定存在。當前國內的現金流通比率非常高，同時實體經濟發展不活躍，大量制造業公司倒閉，投資渠道狹窄，房地產仍然是國人的一大重要投資手段。”葉檀說。她認為，如果一個城市房地產領域投資者占比在30%以上，房價將不是由供需決定，而是由投資的風險和收益來決定的。盡管針對房地產的調控*策仍然嚴厲，但房價大幅下跌仍具備不可能性。
3. 2012年房地產的走勢會如何
2012年國家仍然延續上年度的公民福利*策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。
由于上年度對貨幣從緊*策、限價*策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。 保障性住房批量上市那一天，就是房地產業*策松動的光環，要等到下半年。
2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。 一、房地產*策調整 2012年國家對房地產*策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產*策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。
1、國家進一步完善保障性住房基建*策與使用管理*策； 2、國家進一步完善房地產土地分類供應*策； 3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房*策自動取消之日； 4、國家按區域性調整*策性商品房*策； 5、下半年對商品房的金融*策將適度調整； 6、下半年對商品房的管理*策會也會適度調整，調整幅度不會太大。 二、土地供應量走勢 土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向*策性商品住房傾斜。
對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財*積累，將商品住房土地供應量會適量放開。
對保障性住房，*策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，*策性商品住房將是土地供應主體。 1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。
2、*策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。 占總土地供應總量50%。
3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。
這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財*情況沒有較大的好轉，地方土地財*的態勢暫時無法緩解。
三、房地產資金走勢 對房地產金融貨幣從緊的*策會維持到明年的下半年。 主要原因是以下五個問題造成的： 1、由于相互制約的稅收*策與金融*策調整不到位； 2、連續出臺的金融*策沒有到達預期，反而拉高了CPI,CPI回落緩慢； 3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，*府需構建防范經濟 泡沫風險圍墻； 4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財*與 地方財*支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財*預算的總盤子； 5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。
所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業*策就會松動，要等到下半年。 四、保障性住房走勢 國家由于財*問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來， 參加保障性住房建設。
同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方*府公共產品指令性任務按年度分配，納入中央與地方*府年度財*預算。
一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建； 二線城市： 第一批廉租房與公租房部分轉變為*策性商品住房銷售，用來 保障資金回籠。 第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。
三線城市： 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。 四線城市：廉租房與公租房由于地方財*無資金調配，要等到2013年啟動。
五、*策性商品住房——限價房走勢 限價房屬于*策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。 由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的*策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。
2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方*府將保障性住房變為*策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方*府可以迅速完成資金回籠，呈現*策性商品住房PK保障性住房，*策性商品住房PK商品房兩種局面。
致使*策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。 六、商品房走勢 無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪圈。
土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方*府不堪財*捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為*策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。
2012年商品房的金融*策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。 一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。
全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的*策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。
三線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央*府是“緊、緊、緊、松”。
地方*。
4. 2012房地產市場趨勢
2011 年度，全國新開工房屋面積為19 億平方米，同比增長16.15%，增速明顯下滑；2011 年度，全國商品房銷售面積為11
億平方米，同比增長4.95%，增速亦有顯著下滑；2012 年1—10 月份，全國新開工房屋面積為14.68 億平方米，同比下降8.46%;2012 年1—10
月份，全國商品房銷售面積為7.87 億平方米，同比下降1.14%。
內容選自《2012年我國房地產市場行情動態分析》
從單月全國商品房銷售面積數據看，近期商品房銷售情況已經有所好轉，后續有望逐漸帶動房屋新開工面積的回升。從目前情況看，房地產行業最困難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速增長，但有望在一定時期內伴隨著城鎮化的進程保持相對穩定發展。
5. 2012房地產形勢
在房地產領域，對2012年房地產走勢的態度奇妙地形成了三極：
1. 專家唱空，普遍看跌，以王小廣的“十三年房地產牛市轉熊市”的論點為句點；
2. 房企唱多，開發商堅信回暖；
3. 擬購房者唱“糊”，他們糾結著什么時候抄底，既擔心現在買了，還會跌；又擔心現在不買，2012年房價報復性反彈。
在這次深圳住宅博覽會上，絕大多數開發商雖然對中國未來經濟形勢有足夠的警惕，但還是對 2012 年充滿信心，他們認為到 2012 年6月份，房地產市場就會止住量價齊跌的頹勢，進入回暖通道，最遲年底會比較暖。路勁基建董事局主席單偉豹說：“明年 6 月份市場就會全面回暖，而且現在也是一個抄底拿地的最佳時機。就房地產調控而言，如果開發商堅持不住，那么地方*府可能更堅持不住。像限購令這樣的有悖市場規律的*策一定不會持久。”顯然，這是房企的代表性言論。即使悲觀的房企如遠洋地產、龍湖地產以及萊蒙國際等也認為調控將在 2012 年底前結束。
拿什么做房地產回暖的理由？綜合來看，預判 2012 年房地產回暖的理由有三：一是地方財*捉襟見肘將使房地產調控*策終止或隱性終止。二是壓抑需求集中釋放導致價量交互上行。三是全球金融危機下的中國解決之道。
我們看到， 2011 年的這次調控，中央*府對遏制房價過快上漲，顯示出了少有的決心。2012 年中國經濟要實現 8% 以上的增長，房地產業一定不會硬著陸。要實現 2012 年樓市平穩過渡，防止“硬著陸”，*策必定會有靈活性。因此我認為， 2012 年中國房地產市場會回暖，但房價報復性反彈的可能性不會很大。首先從房地產市場供應層面上看，通過以保障房增長之量換商品房萎縮之量，實現房地產的投資拉動效應平滑過度，包括對消費的拉動，中國房地產市場會體現“量穩價緩”的總體特征。
其次，在房地產市場需求層面，真正影響房地產市場的力量來自金融市場，而央行、銀監會一元化領導管控的能力非常強悍。 2012 年中央確定的積極的財**策、穩健的貨幣*策這個基調不會改變，限貸*策暫時不會大范圍松動，大城市限購*策還將延續，這些都會繼續影響商品房市場的需求。同時，住宅市場結構逐步分化成商品房和保障房平行運行的結構形態，保障房對剛需階層的消化，將弱化房價快速上漲的泡沫化基礎。
三、*府層面：從中央經濟工作會議的定調，*府對高房價會保持足夠的警惕，對民意會保持足夠的謹慎，對社會穩定會保持高度的重視，對地方財*會保持足夠的關注，對經濟增長會保持足夠的驅動。在這些多層因素的綜合平衡后，最后對房地產業的調控*策就是一種折衷導向，而這個折衷導向的結果就是：房地產市場可以回暖，但房價報復性反彈沒有可能。
當然， 2012 年全球經濟發展具有高度不確定性，具有大變局的可能。歐美經濟危機的“傳染”肯定會有，但我更愿意相信，中國有能力控制這個“傳染”。如果這個危機傳導不能控制，也許這個全球性的經濟危機就不僅僅是依靠經濟手段就能解決得了的，那或許是人類大災難的新的開始。
6. 2012年中國房價趨勢
房地產市場不存在泡沫 房價2010年見頂2015年大降
人口結構影響中國房價走勢
“中國的房價在短期或者中期內會是上漲的，將來可能面臨下降的壓力。”近日，在主題為“樓市泡沫與房價調控”的“天籟之音巔峰對話”圓桌論壇上，中金公司首席經濟學家哈繼明表示，人口結構是影響中國房價走勢的重要原因之一，到2015年，中國房價或將出現拐點。
房地產整體上不存在泡沫
近幾年，中國房價漲幅較高，引發了業內外對房地產市場是否存在泡沫的擔憂與質疑。對此，專家認為，在現有房價下，仍有大部分人具有購買需求與支付能力，中國房地產整體上并不存在泡沫。
“就整個中國來講，房地產行業不存在泡沫。如果有，也是某些城市、某些價位的房地產可能會有泡沫。”路勁基建董事局主席單偉豹說。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉則表示，房地產市場也要有一定的泡沫去潤滑，價格泡沫可以從很多角度去考量，如拿當前的房價和人們的支付能力去考量，支付得起就沒有泡沫，支付不起就有泡沫，問題是拿誰的支付能力去衡量。
建設部*策研究中心主任陳淮認為，中國面對的不是住房困難，而是沒有完全實現所有人都有房子住；沒有實現大多數人都有自己的房子；再加上資源分配存在著不均衡和浪費，房價上漲有一定必然性。
多種因素推動中國房價上漲
對于中國房價還將上漲多久，中金公司首席經濟學家哈繼明預測：中國房價還將上漲八年左右。
單偉豹表示，中國的房地產上漲有一定原因，我國每年有10%的經濟增長、人民幣對美元的增值、再加上都市化，這幾個百分點的影響加起來是剛性的價格上漲趨勢。
劉洪玉則認為，人才和資本的流動也加速了中心城市房價上漲的趨勢。“往往有能力買房的人更容易流動，他們流動的目的是尋找更好的發展機會。他們并非著眼于買房便宜，而是從增值的角度，預期拿到回報。”他說。
此外，中國趕超世界先進水平和產業結構的調整也將把資產價格推高。建設部*策研究中心主任陳淮表示，中國正在步入世界大國的行列，在經濟發展過程中，人們的資產信用在不斷地提高，人們擁有住房的過程實際是私人財富累積的過程和資產信用提高的過程。
對于中國產業結構調整對房價的影響，陳淮指出，目前全世界的資產價格正處在評估的過程中，包括房產價格和股票價格。現在全世界的資產價格體系，是過去100年工業化過程中形成的。這個資產價格體系的核心是重化工業資產，是資金密集型。而在今天的產業結構中，重化工業并不那么重要，三五十人的上市公司市值就可以和大型鋼鐵企業比，知識產權早就取代了折舊的資本回收方式，因此，這個世界中的所有資產價格體系都要全面評估。
2015年將出現拐點
雖然中國房價具有上漲趨勢，但是，專家表示，在2008年奧運會的推動潮過去之后，中國的房地產產業會面臨一個拐點。“到2010年達到頂峰，到2015年基本持平，但是2015年之后將大幅度下降。”哈繼明稱。
哈繼明表示，當人口結構拐點出現的時候，可能也就是資產價格拐點要產生的時候。他說，中國在解放后，尤其是上世紀50年代，出生率特別高，一直維持了20年左右。到了上世紀70年代末，開始實行計劃生育*策。因此，上世紀50年代中期出生的人，是目前的主要儲蓄者，他們在社會中占比非常高，既要為自己養老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。在儲蓄率高的情況下，利率水平一定是很低的，人們必定尋找其他增值、保值的手段，或者買房子，或者買股票，甚至買字畫等。這使得資產價格被推了上去，但是等到他們退休或者逐漸離開這個世界的時候，就會發現很難把手中的資產傳到下一代去，因為他們的下一代可能都是獨生子女。在這種情況下，房價必然會出現回落。
據介紹，日本房價也曾出現先漲后落的情況，這與日本嬰兒潮有很大關聯。“如果日本的經驗和教訓對中國有一點啟示的話，我們不難想像，中國資產價格的變化也會出現先漲后落的情況。這就是為什么資產價格，尤其是房價，還有八年，也許是10年的上漲空間。”哈繼明說。
7. 2012年房價走勢如何
2012年房價走勢如何？對于即將步入的2012年，對于全國房價走勢2012年如何發展，眾多專家可謂“百家爭鳴”，更多專家認為全國房價走勢明年降局已定，甚至可能降價50%，房價回歸2009年水平。
記者：樓市現在為何低迷？ 牛刀：從貨幣的屬性來講，中國房價的定價權是人民幣，不是美元。美元只能影響中國房價的很小一部分，即購買力和部分建材原材料。
中國房價的最大的部分是地價和稅收部分，約占房價的60%。這就決定人民幣的發行增速決定房價的漲幅。
2009年人民幣的發行增速為29.7%，而2011年人民幣的增速為14%左右，大約下降一半。全國房價走勢從金融學的貨幣理論來解釋，房價也將下降一半。
從貨幣傳導市場的時間看，2009年超發的貨幣影響的是2010年的房價，那么，2011年貨幣緊縮將影響的2012年的房價，房企降價潮全國房價走勢不排除跌回2009年水平。也就是說有60%的權重決定房價走勢2012年必定比2010年要下降一半。
記者：有些開發商已經要降價，其他開發商會不會跟隨全國房價走勢降價？全國房價走勢到底會不會下降？如果降，一二三線城市的降幅分別是多少？比較大幅度的降價會發生在年底嗎？ 牛刀：房價下降要分三個步驟：第一個步驟是全國房價狂降 房企降價潮，區域性泡沫破滅。溫州、通州、義務、鄂爾多斯、香港、海南等地，房價泡沫正在以各種形式破滅，這一步的特征是市場在考驗開發商的資金鏈，過程要延至本年末。
第二步是全國房價走勢大跌，貨幣緊縮*策的響應傳導到市場，全國房價將出現局部大跌，地價開始普跌，生產成本和生活成本出現大幅降低，中小企業開始如雨后春筍蓬勃發展，資金流出房地產。這個過程全國房價走勢將持續一至兩年。
第三步是普跌，市場開始根據購買力進一步校正市場的供求關系，房價回歸常態，三四線城市房價會被打回原型。 年底之前，全國房價不會出現整體大幅下降，但是，會出現局部和個盤的降價銷售，很多樓盤會跌去30%左右。
這時開發商開始分批出逃，從這可以看出房價走勢2012年“降”局必定。 房價走勢2012年如何變化？ 我們首先看見的是第一階段，此時全國房價走勢是市場的冰凍時期。
將要持續到2011年底，*府將要充當房價下跌的救火隊，哪個城市快要下跌，*府就會去救火，采取的方法就是限購，冷凍起來再說。全國房價走勢的表現是不漲不跌，個別區域和樓盤將會有開發商降價出逃，炒家開始割肉，但是，房價不會普跌，經濟開始滯漲，通脹有所遏制，時間將會持續2012年4月。
第二階段，*府將會去房價泡沫化。*府開始穩住陣腳，試圖恢復經濟增長。
但是，全國房價不降，通脹不可能得到遏制，生產成本和生活成本持續高漲，壓制了全社會的購買力，長期下去將導致經濟大蕭條，迅速去除房價泡沫，有利刺激消費，拉動實體產業。他們知道，生產是有周期性的，工業產品很多周期要3到6個月，農產品要6到12個月，再拖下下去，將會嚴重影響新*府交接，所以，在2012年5月至10月這半年，房價走勢2012年必定是個去泡沫的一年。
這時會有一些便宜的資產投進市場，現金為王；同時，公租房開始啟用，租金漲價的歷史結束。 第三階段，全國房價開始普跌，因為體量巨大，在一年拉平普跌超過20%根本不可能，但是，區域、個盤跌去50%的樓盤比比皆是，房價下跌會持續兩三年。
這時市場正式進入買點，全國房價走勢在此階段持續三年左右。95后婚齡到來之時，中國徹底告別高房價。
當年日本房價泡沫破滅，憤怒的日本國民燒毀象什么《樓市》一樣的雜志《煉金術》的情景，將成為房價泡沫最后的葬禮。
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