榮觀房產網1. 浙江省2008年4月高等教育自學考試 房地產投資分析試題
浙江省2008年4月高等教育自學考試房地產投資分析試題 （希望樓主加分） 一、單項選擇題 （ 本大題共 20 小題，每小題 2 分，共 40 分 ） 在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。
錯選、多選或未選均無分。 1 .凡從事房地產開發經營的單位和個人，在房地產銷售后 ， 以其銷售收入額為征稅對象，稅率為 ________ ，征收營業稅。
（ ） A . 3% B.5% C.7% D.10% 2 .購買 ________ 進行開發建設時，一般能縮短開發投資的周期，減少投資風險。 （ ） A .生地 B. 熟地 C. 毛地 D. 新征用的地 3 .隨著 ________ 在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入成品成本中，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資人手中。
（ ） A .項目總資產 B. 遞延資產 C. 固定資產 D. 流動資產 4 .城市建設維護稅和教育費附加是依托 ________ 征收的一種稅。 （ ） A .房地產銷售收入 B. 營業稅 C. 房地產評估價值 D. 房屋出租收入 5 .存款 1000 元，年利率為 12% ，若一年復利 ________ 計息。
則一年后的本利和為 1124.86 元。 （ ） A .一次 B. 二次 C. 三次 D. 四次 6 .城市土地包括三個層次：①城市市區土地、②城市規劃區土地、③城市行*區劃內土地，我國城市土地的內涵一般指 ________ 層次。
（ ） A .①②③ B. ①② C. ②③ D. ①③ 7 .城鎮土地使用權出讓與轉讓是我國土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月進行土地使用權出讓公開招標和拍賣，被稱為“土地市場化開端”。 （ ） A . 1985 年 B.1987 年 C.1988 年 D.1997 年 8 .通過出讓方式獲得的土地使用權是建立在有償有限期的基礎上的，如居住用地土地使用權可在法律規定的 ________ 內轉讓、出租或抵押。
（ ） A . 30 年 B.40 年 C.50 年 D.70 年 9 .房地產的 ________ 表明其受地區性需要的依賴性很大，這就決定了房地產市場是地區性市場。 （ ） A .壽命周期長 B. 地區*策影響性 C. 適應性 D. 不可移動性 10 . ________ 是實行三檔差別比例稅率的。
（ ） A .營業稅 B. 土地增值稅 C. 城市維護建設稅 D. 房產稅 11 .自用型購買者將房地產作為一種 ________ ，目的在于滿足自身生活或生產活動對入住空間的需要，其購買行為主要受購買者自身特點、偏好等方面影響。 （ ） A .普通消費品 B. 耐用消費品 C. 經營消費品 D. 投資品 12 .下列哪項內容不屬于房地產開發項目的土地費用 ？（ ） A .土地出讓金或征地費 B. 城市建設配套費 C. 附屬工程費 D. 拆遷安置補償費 13 . ________ 是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。
（ ） A .單元估算法 B. 單位指標法 C. 工程量近似匡算法 D. 預算估算法 14 .財務費用是指企業為籌集資金而發生的各種費用，包括借款或債券的利息和其他融資費用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 （ ） A . 5% B.10% C.15% D.20% 15 .房地產項目融資的實質是發揮房地產的 ________， 為房地產投資融通資金 ， 以達到盡快開發、提高投資效益。
（ ） A .投資功能 B. 保值增值功能 C. 優化資源功能 D. 財產功能 16 .股本金是投資者對其所投資項目投入的資本金，通常來自 （ ） A .投資者的自有資金 B. 銀行的信貸資金 C. 購房者的預付資金 D. 社會集資的資金 17 .契稅系房屋所有權、土地使用權發生移交時，當事人簽訂契約時，國家按交易價格的一定比例向新業主征收的一次性稅收，其稅率實行 ________ 的幅度稅率。 （ ） A . 1% B.3%-5% C.5%-7% D.15% 18 .土地估價的基本方法是 （ ） A .成本法 B. 收益還原法 C. 市場比較法 D. 假設開發法 19 .一般寫字樓標準租約合同中的基本內容不包括 （ ） A .稅費條款 B. 價格浮動條款 C. 財產保全 D. 所含服務及轉租 20 . ________ 通常面向為數 40000-150000 的人口，可出租面積大約在 1-3 萬平方米。
（ ） A .小型購物中心 B. 中型購物中心 C. 大型購物中心 D. 倉儲式商場 二、多項選擇題 （ 本大題共 5 小題，每小題 2 分，共 10 分 ） 在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
21 .房地產的價值主要受物質實體狀況與權益范圍兩方面的影響。其中權益是指對于某宗房地產的法律描述，包括 （ ） A .權利 B. 收益 C. 數量 D. 利益 E. 邊界 22 .按貸款的用途，房地產貸款可分為 （ ） A .購建房貸款 B. 個人抵押貸款 C. 信用貸款 D. 房地產經營貸款 E. 房地產開發貸款 23 .稅收征收機關在 ________ 情況下，可以參照市場價格核定契稅的計稅依據。
（ ） A .成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的 B. 所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理且無正當理由的 C. 只要存在成交價格明顯低于市場價格 D. 只要存在所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理 E. 成交價格明顯低于房地產評估價格 24 .在房地產開發項目的租售階段，對 ________ 多采取出售、出租并舉，以出租為主。 （ ） A .住宅 B. 酒店 C. 寫字樓 D. 工業廠房 E. 商品用房 25 .按照房地產進入市場的時間順序將其分為 （ ） A .一手房市場 B. 二手房市場 C. 一級市場 D. 二級市場 E. 三級市場 三、簡答題 （ 本大題共 5。
2. 自考有沒有房產的專業呢
有“房地產開發與經營”專業專業名稱：房地產開發與經營（專科） 專業編號：a082210 考試課程及學分要求：本專業考試課程不得少于15門，總學分不得少于71學分。
必設課程及學分：公共*治課2門（8）、大學語文（4）、高等數學（7）、計算機應用基礎（4）、工程制圖與房屋構造（6）、工程力學（土）（6）、建筑結構（5）、建筑施工（5）、建筑工程定額與預算（4）、房地產項目管理（4）、房地產評估（5）、房地產經營管理（6）、房地產投資分析（4）、房地產法（3）。 推薦選設課程及學分：英語（7）。
實踐性環節及要求： 1、實習：生產實習； 2、含實驗的課程及實驗所占學分：計算機應用基礎（2）、工程力學（土）（0.5）; 3、含課程設計的課程及課程設計所占學分：工程制圖與房屋構造（1）、房地產評估（1）、建筑施工（1）; 4、畢業考核：運用所學知識和技能，進行以房地產開發、經營與管理為主的綜合考核。
3. 自考有沒有房產的專業呢
有“房地產開發與經營”專業
專業名稱：房地產開發與經營（專科）
專業編號：a082210
考試課程及學分要求：本專業考試課程不得少于15門，總學分不得少于71學分。
必設課程及學分：公共*治課2門（8）、大學語文（4）、高等數學（7）、計算機應用基礎（4）、工程制圖與房屋構造（6）、工程力學（土）（6）、建筑結構（5）、建筑施工（5）、建筑工程定額與預算（4）、房地產項目管理（4）、房地產評估（5）、房地產經營管理（6）、房地產投資分析（4）、房地產法（3）。
推薦選設課程及學分：英語（7）。
實踐性環節及要求：
1、實習：生產實習；
2、含實驗的課程及實驗所占學分：計算機應用基礎（2）、工程力學（土）（0.5）;
3、含課程設計的課程及課程設計所占學分：工程制圖與房屋構造（1）、房地產評估（1）、建筑施工（1）;
4、畢業考核：運用所學知識和技能，進行以房地產開發、經營與管理為主的綜合考核。
4. 房地產投資分析方法
房地產投資分析方法-銷售比較法
選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。
房地產投資分析方法-總租金乘數法
公式：總租金乘數=投資價值/第一年潛在租金收入
投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
房地產投資分析方法-直接資本化法
公式：總資本化率=第一年的營業凈收入/投資價值
營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用后的實際收入。對于住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
房地產投資分析方法-稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率=第一年稅前現金收入/初始投資 。
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
房地產投資分析方法-租金回報率分析法
公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
房地產投資分析方法-租金回報率法
公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益*15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益*15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金=房產每平方米單位價格*物業面積/100，則認為該物業物有所值。
如果該物業的月租金>房產每平方米單位價格*物業面積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。
關鍵字： 投資分析
5. 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
原發布者：福祥
房地產項目投資分析報告
一、說明
1、根據規劃設計的要求及對市場的調查分析，在該地塊興建。
2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實際經驗確定。
項目面積參數表
項目總占地（m2）|建筑總面積（m2）|沿街商業建筑（m2）|住宅面積（m2）|配套設施面積（m2）|地下停車場（m2）|
二、項目成本開發成本估算：
本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各種稅費，管理銷售及財務費用，不可預見費構成。鑒于工程建設周期不長，本案采取靜態分析法進行估算，各項費用詳見下表。
序號|項目（萬元）|金額（萬元）|備注|
1|土地使用權出讓金|2|征地費|3|拆遷安置補償費|合計|
（一）土地費用
（二）前期工程費估算表
序號|項目|金額（萬元）|收費標準（元/m2）|
1|規劃、設計、可研費|1.1|規劃費|1.2|設計費|1.3|可研費|2|水文、地質勘查費|2.1|測繪費|2.2|勘探費|3|策劃費|合計|
（三）建安工程費
序號|建安項目|總造價（萬元）|單位地價（元/m2）|
1|沿街建筑土建|2|農用市販土建|3|兩側二層門面土建|4|地下車庫|5|水電設備|6|內部裝修|合計|
（三）損益表