榮觀房產網1. 誰能幫我簡述下上海房地產發展歷史和未來趨勢
上海房地產業發展可分幾個階段：
92-95年，房改階段，房產私有化開始，
95-01年，房地產開發初期，建設銀行嘗試按揭貸款，
01-05年，上海房地產開始成為GDP的重要行業，
05-如今，幾經調整，但是房價越調越高。
下面是我去年12月初的觀點：
首先要說，中國的房產業是一個高投入，高產出，涉及產業多，經濟聯動性大的行業。一年來在特定的國際環境中，各級ZF為了拉動內需，保證稅收，銀行開路，財*松綁，總體上已經達到了預期目的。以后是否繼續執行現有的寬松的房地產*策，我看已經到了適當調整的時間。
其次，如今全國總體上，房價都有不同程度的上漲，很多地區已經進入泡沫階段。杭州，北京，上海等城市漲幅驚人。我在浦東川沙鎮，年初二手房在6000元/平方米，現在憑借迪斯尼題材都上了12000元，地段好的新房也上了20000元，看來這個趨勢一時很難轉變。
再次，作為一個成熟的投資人，必須看清*策導向，把握投資技巧，控制投資心態。房產有著居住和投資兩大功能，現在要搞出手應三思，我相信很多老百姓是根本買不起如今的房產。如果要居住，租房也可以，如投資也要量力而行，不能做高房價的“房奴”。
最后，我認為投資理財的精髓是價值規律。我做了十幾年的房產業，曾經參與編制多個上海的房產項目的投資預算，一個平米的成本（扣除地價）目前一般也只有4000元左右。現在的房價完全偏離了價值，我不認為房價會在短時期內會跌，但是我再有錢如今就不會再投資房產了！
以上僅供參考。
2. 上海房產歷年來出臺的*策有哪些
頒布時間：2009年12月23日
實施時間：2010年1月1日
頒布部門：財*部，國家稅務總局
具體*策：《關于調整個人住房轉讓營業稅*策的通知》，2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
*策出臺背景：此次營業稅*策細則的出臺，受影響最大的就是非普通住房，而市場上有能力購買非普通住房的，基本上以投資客為主，單就這一細節，和*府抑制投資客的意圖非常吻合。
3. 上海房地產分析
2007年上海房地產市場分析報告 李戰* 如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特征和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是“*治—*策—市場—供求”，而不是相反。
是*治因素和*治取向決定中國房地產市場*策取向和*策內容，是*策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。 從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與后來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多于精確性的結論。
主要原因是*策的多發性造成市場走向的不明朗，多種*策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對準確的，而對于*策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。
從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對*策多發期的市場預判難以準確描繪。 鑒于上述認識，對于如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。
一、*治宏觀層面 從1978年改革開發起始，長期主導我國*治方向和社會經濟發展的“階級斗爭理論”被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的“階級斗爭干部”逐步退出歷史舞臺，完成了新中國成立后的第二次國家指導思想和干部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。
在這個過程中，信奉“發展就是硬道理”的理念成就了現在的一大批“GDP干部”，中國的各級*府形成經濟發展和城市開發的“建設型*府”。 進入本世紀以后，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。
但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現并形成了一系列經濟社會矛盾，*和*府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，“科學發展觀”、“和諧社會”、“友好環境”、“改變經濟增長方式”、“建立公共服務型*府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由**率先提出。
*治層面的這種變化一定會導致經濟*策的調整變化。 上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。
其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。
說到底中國的各級*府更要轉型，要由建設型*府轉為服務型*府，*府的干部也要由“GDP干部”轉為“服務型干部”。 上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案干部被立案審查，形成了三十年以來上海*治高層的最大震動。
**對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關于房地產調控的各項*策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在**領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。
二、經濟*策層面 任何經濟*策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那么我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟*策又將發生一些什么變化呢？ 1、加快推進經濟增長方式和*府職能轉型 在*的“十六大”要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之后，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。
三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的*府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。
經濟增長方式轉變和*府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。 上海在城市功能定位之后，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。
再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投。
4. 房地產發展的歷史
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
5. 上海房地產新*策
市*府批轉關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知滬府發〔2010〕34號各區、縣人民*府，市*府各委、辦、局：市*府同意市住房保障房屋管理局、市建設交通委、市規劃國土資源局、市財*局、市地稅局《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，現轉發給你們，請認真按照執行。
住房是重要的民生，關系到人民群眾的切身利益與社會和諧穩定。保持房地產價格的合理和穩定，滿足居民合理的住房消費需求，讓經濟發展成果更廣泛地惠及全體人民，是*府的一項重要職責。
近年來，中央不斷完善財稅、金融、土地等宏觀調控*策，對增加住房有效供給，抑制不合理的住房需求，遏制地價和房價過快上漲，促進房地產市場平穩健康發展，起到了十分積極的作用。最近，國家有關部門又出臺了一系列*策措施，要求鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場平穩健康發展。
市委、市*府高度重視住房問題，采取積極有效措施抑制投資投機性購房，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，并加快建立和完善以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和推進舊區改造為重點的住房保障體系，努力改善居民居住條件。各區縣*府、各部門和單位要繼續按照中央和市委、市*府的統一部署，進一步提高認識，加強組織領導，切實將加強房地產市場宏觀調控的各項*策措施落到實處。
有關部門要各司其職、分工協作，加強指導和督查。要嚴格實行問責制，對*策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。
各區縣*府和有關部門要認真做好房地產市場調控*策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控*策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。
二○一○年十月七日關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見為進一步深化落實國家關于加強房地產市場調控*策，鞏固調控成果，促進本市房地產市場平穩健康發展，加快推進住房保障工作，現提出如下意見：一、各區縣*府、各部門要統一思想，提高認識，堅決貫徹落實**房地產市場調控一系列*策，切實采取有力措施，強化工作責任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件。二、各商業銀行對居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。
嚴格執行國家有關規定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。
各商業銀行要認真執行國家有關部門制定的第二套住房認定標準，并加強對消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。三、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。
每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。
貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。
停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。四、本市暫時實行限定居民家庭購房套數的*策。
自本意見發布之日起，暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。
對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。五、按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。
六、財稅部門要嚴格執行國家有關房地產交易環節稅收*策的規定。要按照稅法和有關規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率。
住房開發項目銷售均價低于項目所在區域（區域按外環內、外環外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。要會同有關部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查。
七、為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房）允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5年調整為滿3年。具體辦法另行制定。
八、對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。
九、著力推進住房保障工作。逐步放寬廉租住房準入標。
6. 2019上海購房*策
外地人口（中國國籍）在上海買房以家庭為單位每個家庭僅限購買一套住房，也就是說你首先需要有結婚證
外地人在上海買房需要提供戶口本和身份證（這個一般都有）。
最主要的就是您或您的配偶在上海最近63個月內累積繳滿60個月社保或者最近63個月內累積繳滿60個月個人所得稅稅單（即工資稅單）
限購繳稅年限變為5年及以上。繳稅5年限購*策，現在已是全國最高門檻。北京也是5年，但不要求已婚；上海新*除了有5年繳稅要求外，還附加了已婚條件。
以上三條缺一不可，也就是說只要同時滿足以上三點那么您就可以在上海買住宅房了！
7. 上海買房*策
2014外地人上海買房*策是怎樣的呢？需具備哪些條件？外地人上海買房*策的最新規定：上海浦東新區在操作層面收緊限購*策，即在浦東新區名下無房產的離異（或喪偶）帶子女生活的外地戶籍居民，將不再具備購房資格；同樣條件的本地戶籍居民，最多只能購買一套住房。消息還指，以網簽時間計，該規定自11月25日晚9時起執行。據稱，此前該條件的本地戶籍居民可以購買二套房。
上海戶籍買房*策
對此，當地多家房產中介及房產研究部門26日對消息予以證實，浦東房地產交易中心工作人員也明確表示，按照去年6月底，上海對單身人士的購房資格規定嚴格執行，此類離異或喪偶者現在都一律被認定單身。
但也有業內人士透露，浦東只是最后一個收緊的區域，此前上海多個區縣都已經據此標準執行。上海市房管局工作人員也表示，此*策不算收緊，只是重申。
但在實際操作中，此前在上海浦東購房，離異或喪偶帶子女生活的居民，亦被認定為居民家庭。有分析認為，這該類條件居民此前可能具備購房資格，而按新的操作口徑，此類居民將被認定為單身。而對于單身人士，目前只允許上海戶籍單身人士限購1套住房。對此，有業內人士則認為，浦東新區單身限購*策收緊，會影響浦東樓市成交量的變化，尤其是最近市場熱度較高的自貿區板塊，比如森蘭板塊、臨港新城等。
外地人上海買房*策
非滬籍居民或家庭：1.以結婚為前提須提供結婚證；2.在上海工作滿三年以上交滿2年稅單或社保；3.名下須無房產，限購一套住宅。4.非上海戶籍的單身人士暫停在上海購房。購買首套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，貸款利率可享受最低7折優惠（目前滬上各大銀行實際均執行基準利率）。
8. 上海的房產新*是什么呢
各省、自治區、直轄市人民*府，**各部委、各直屬機構： 2008年四季度以來，各地區、各有關部門認真貫徹落實**關于促進房地產市場健康發展的一系列*策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設進度進一步加快，這對于提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標，發揮了重要作用。但是，隨著房地產市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。為進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，經**同意，現就有關問題通知如下： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給 （一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應。 （二）增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。各地要根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。城市人民*府要在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模內，抓緊編制2010-2012年住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實處。 二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求 （三）加大差別化信貸*策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。 （四）繼續實施差別化的住房稅收*策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收*策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收*策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。 三、加強風險防范和市場監管 （五）加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執**地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸*策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。 （六）繼續整頓房地產市場秩序。住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，加強對住房特別是保障性住房的工程質量安全監管。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。參考：