榮觀房產網1. 房地產行業的杠桿率是怎么回事
房地產行業的杠桿率從主體上看，分企業、機構、組織和個人等，其中企業也就是開發商的資金杠桿率和個人的房貸對行業影響比較大。
大家都知道，房地產行業中平均負債率水平在70%~80%，但實際上這只是一個粗淺的數字，它還是一個必須出現在財務報表里的數字，所以各家房企都有自己的辦法把這個數字做的可以接受，但實際情況不一定每家房企的資金杠桿都很舒服。 證監會強調的禁止再融資資金用于補充流動資金和償還銀行貸款現象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企發布低息公司債，在資金使用說明中都明確表示部分資金用于償還銀行貸款，這說白了就是拆東墻補西墻。
不久前的新華社文 章中就點名提到，今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背后就隱現再融資身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地產上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產項目。 統計數據顯示，今年上半年全國涌現205宗地王，地王的出現無疑將推高房價，而房價整體水平的提高又必將推高個人房貸比，這與上文巴曙松先生的分析又能結合起來，可以分析預測，如果任由地價高漲推動房價高漲，最后個人房貸比升到很高的水平，那么房貸風險的爆發可能性也就更高。
目前，證監會等部門的表態，至少說明下半年融資環境將趨緊，也有分析認為，國家的*策將進一步降低房企資金杠桿率，從而減少高價地頻出的情況。 。
2. 房貸杠桿率什么意思
杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力。杠桿率的倒數為杠桿倍數，一般來說，投行的杠桿倍數比較高，美林銀行的杠桿倍數在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿倍數在2007年為33倍。
財務杠桿概念：無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。
當息稅前利潤增大時，每一元盈余所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈余。
這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。
財務杠桿影響的是企業的稅后利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿率等于息稅前利潤與營業利潤之比，反映由于固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。
在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。
簡單的講就是把你的資金放大，這樣的話 你的資金成本就很小，同時你的風險和收益就放大了，因為盈虧的百分比不是依據原來的資金，而是根據放大后的資金來衡量的。
巴塞爾銀行管理委員會在汲取2008年金融危機的經驗教訓，完善新資本協議時，提出杠桿率作為監管指標，設置下限為3%。
3. 上海十大房地產排行
2008中國房地產百強企業綜合實力TOP10 1 萬科企業股份有限公司
2 中國海外發展有限公司
3 合生創展集團有限公司
4 保利房地產（集團）股份有限公司
5 北京首都開發控股（集團）有限公司
6 恒大地產集團有限公司
7 碧桂園控股有限公司
8 綠城房地產集團有限公司
9 大連萬達集團股份有限公司
10 大華（集團）有限公司 2006上海房地產企業前10強 1.上海綠地集團
2.大華集團
3.復地（集團）股份有限公司
4.上海中星（集團）有限公司
5.上海萬科城市花園發展有限公司
6.上海市農工商房產（集團）有限公司
7.上海陸家嘴（集團）有限公司
8.上海瀛通（集團）有限公司
9.上海建工房產有限公司
10.中華企業有限公司
4. 房貸杠桿率是什么意思
杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。
杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力，杠桿率的倒數為杠桿倍數。 無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。
當息稅前利潤增大時，每一元盈余所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈余。 這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。
財務杠桿影響的是企業的稅后利潤而不是息前稅前利潤。 財務杠桿率等于息稅前利潤與營業利潤之比，反映由于固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。
在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。 擴展資料 1、杠桿率的優點 一是反映股東出資的真金白銀對存款人的保護和抵御風險的作用，有利于維持銀行的最低資本充足水平，確保銀行擁有一定水平的高質量資本（普通股和留存利潤）。
二是能夠避免加權風險資本充足率的復雜性問題，減少資本套利空間。本次金融危機的教訓表明，在新資本協議框架下，如果商業銀行利用新資本協議的復雜性進行監管套利， 將會嚴重影響銀行的資本水平。
有關數據顯示，一些銀行的核心資本充足率和杠桿比率出現背離。2008年年末，瑞士信貸（Credit Suisse）的核心資本充足率為13.1% ，但杠桿比率只有2.9%;UBS核心資本充足率為11.5%，杠桿比率卻只有2.6%。
通過引入杠桿率，能夠避免過于復雜的計量問題，控制風險計量的風險。 三是有利于控制銀行資產負債表的過快增長。
通過引入杠桿率，使得資本擴張的規模控制在銀行有形資本的一定倍數之內，有利于控制商業銀行資產負債表的過快增長。 2、杠桿率的缺點： 一是對不同風險的資產不加以區分，對所有資產都要求同樣的資本，難以起到鼓勵銀行有效控制資產風險的目的。
二是商業銀行可e69da5e887aa3231313335323631343130323136353331333431346337能通過將資產表外化等方式規避杠桿率的監管要求。 三是杠桿率缺乏統一的標準和定義， 同時對會計準則有很強的依賴性。
參考資料來源：百度百科-杠桿率。
5. 未來3年上海房地產是什么趨勢
08年的房產將在穩定中逐步上升，但上升趨勢有所減緩，08年5月份左右和10月份左右將各有一次上漲，至07年底國家*策的打擊部分地區房價有所回落，但也有部分地區房價并未下降，只是出現了下降的假象，同房價下降的比例來說只是交易量的下降.
隨著物價的不斷上漲，房價上漲是必然的.但房價上漲的基本條件就在與該地區的人均收入水平，所以很簡單，你看該地區物價\人均收入的水平是否符合當地的房價，就可以簡單的看出08年房價的走勢，但這知識一部分原因.如國家*策的變動這些也是有很大因數的.所以在一般情況下08年房價穩中上升是必然的.只是幅度的大小.
但是不管怎么樣房產是最基本的保值商品，他具備以下幾個特點.
1.穩定性.
2.價值巨大性.
3.不可移動性.
4.難以變現性.
5.時間長遠
6.實用性
所以買房子不是簡單的居住，也是保值，增殖，收益，價值等為一體的.在物價不斷上漲的今天房產不但可以實用，也保證了資產的固定性.簡單舉例一下，在5年前你將100萬存入銀行.到今天加上利息你最多不過有120萬.如果你在5年前將齊購買5套住房.現在5套住房在轉賣至少有300萬.比存銀行多了180萬.著是什么呢？著就是房產的保值性.它會隨著物價的上漲而上漲.衣食住行.它永遠不會落后.
著是我的個人分析只代表個人觀點.所以不管是那里的房產只要物價上漲必然將帶動房價的上漲