榮觀房產網1. 上海房地產分析
2007年上海房地產市場分析報告 李戰* 如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特征和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是“*治—*策—市場—供求”，而不是相反。
是*治因素和*治取向決定中國房地產市場*策取向和*策內容，是*策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。 從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與后來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多于精確性的結論。
主要原因是*策的多發性造成市場走向的不明朗，多種*策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對準確的，而對于*策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。
從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對*策多發期的市場預判難以準確描繪。 鑒于上述認識，對于如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。
一、*治宏觀層面 從1978年改革開發起始，長期主導我國*治方向和社會經濟發展的“階級斗爭理論”被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的“階級斗爭干部”逐步退出歷史舞臺，完成了新中國成立后的第二次國家指導思想和干部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。
在這個過程中，信奉“發展就是硬道理”的理念成就了現在的一大批“GDP干部”，中國的各級*府形成經濟發展和城市開發的“建設型*府”。 進入本世紀以后，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。
但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現并形成了一系列經濟社會矛盾，*和*府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，“科學發展觀”、“和諧社會”、“友好環境”、“改變經濟增長方式”、“建立公共服務型*府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由**率先提出。
*治層面的這種變化一定會導致經濟*策的調整變化。 上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。
其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。
說到底中國的各級*府更要轉型，要由建設型*府轉為服務型*府，*府的干部也要由“GDP干部”轉為“服務型干部”。 上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案干部被立案審查，形成了三十年以來上海*治高層的最大震動。
**對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關于房地產調控的各項*策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在**領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。
二、經濟*策層面 任何經濟*策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那么我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟*策又將發生一些什么變化呢？ 1、加快推進經濟增長方式和*府職能轉型 在*的“十六大”要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之后，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。
三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的*府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。
經濟增長方式轉變和*府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。 上海在城市功能定位之后，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。
再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投。
2. 上海房地產市場投資前景如何
從投資增速長期變化看，最近15年上海房地產開發投資增速大起大落，受國家宏觀調控*策影響大。據《一線城市房地產行業發展前景預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，2017年1-4月上海市房地產開發投資額為113552百萬元，同比增長7.1%;2016年1-12月上海市房地產開發投資額為370903百萬元，同比增長6.9%。
上海近幾年房地產投資增速的變化反映出：一方面我國房地產業進入“新常態”，高增長投資時代結束；另一方面我國宏觀經濟形勢嚴峻，下行壓力大。預計2017上海房地產開發投資將延續2016的態勢，增速繼續收窄。
3. 2016年房地產投資情況怎么樣
題主的問題有點大，回答就要到知乎了。
以本人在的上海為例，根據仲量聯行2016年第四季度上海房地產市場回顧來看，2016年上海房地產投資主要表現在三個方面：
1. 內地投資者推動年度成交量創新高。2016年全年，中國地產交易總額創紀錄地達到2,100億人民幣，同比增長54%。 市場上半年表現平平，而年底開始復蘇，第四季度交易額更是達到930億人民幣，環比增長49%，同比增長42%。
2.上海仍然是中國2016年投資的首選目的地。上海今年繼續主導中國房地產投資市場，全市交易總額達到928億元，占國內總投資的44%。
3.第四季度誕生了上海最大的單筆資產交易。亞騰資產管理公司和內地保險公司中國人壽以200億人民幣合資收購了世紀匯，該交易也創下上海單一資產交易額的歷史記錄。
個人從住宅感覺到2016也是上海房地產瘋狂的一年，不知道明年會怎么發展。
4. 2017年上海的住宅市場什么形勢啊,房價會降么
2017年房價能否下降，這個不能定論。
不過根據仲量聯行的數據來看的話，預計2017年上海住宅市場成交量繼續處于低位而價格將趨于穩定。
首先了解下2016年第四季度上海房地產的整體形勢，這里就住宅市場的情況簡單介紹下：
1. *策緊縮、供應驟降導致成交量下滑。
2. 住宅新增供應銳減，開發商拍地熱情消退。
3.價格漲幅放緩。在強勁的購房需求的支撐下，2016年全年二手高端住宅均價同比大漲21.3%。由于價格上漲、平均租金微跌，導致本季度投資回報率下降。
4.預計2017年成交量繼續處于低位而價格將趨于穩定。2017年整體住宅市場的成交量將很有可能處于低位。在高端住宅市場，由于新增供應有限，市場成交量也會相對減少。但由于市場的改善型需求依然強勁，仲量聯行預計價格在接下來幾個月內將保持穩定。
5. 2016年房地產新*策是什么
關于2016年房地產*策： 繼續放松，部署去庫存新措施。
可分為五點。 一是，深化住房制度改革，結合戶籍制度改革和新型城鎮化，加快農民工市民化，擴大住房需求。
將有針對農民工的*策出臺。 二是，住房保障*策，主要是繼續推進棚戶區改造。
2015年6月**則出臺《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，要求制定城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年計劃（2015—2017年），明確2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套（其中2015年580萬套），農村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶）。 住建部公布：2016年棚改房600萬套，將創歷史新高。
三是，收購存量商品房用于安置房和保障房。為了去庫存，中央指導各級地方*府將減少安置房和保障房建設量，通過收購存量商品房，增加貨幣補償和分配的比重，減少實物補償和分配的比重。
進而達到去庫存的目的。 四是，金融信貸*策繼續寬松。
支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如套房貸首付比例降至二成，二套房貸首付比例降至三成等。另外，公積金使用條件放松，住房銀行、房貸證券化等金融信貸*策也將繼續推進。
五是，財稅*策支持住房消費。 加快實施房貸利息抵個人所得稅改革。
也可能會調整相關房地產稅收，比如取消二手房交易營業稅。地方*府則會進一步加大引導購房意愿，出臺購房補貼或契稅優惠等*策，降低居民購房成本，從而有效去庫存。
6. 2016上海做二手房銷售有前景么
據前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，二手房市場在我國起步較晚，但發展迅速。
隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數量不斷增加，二手房交易規模也不斷擴大。二手房交易相對復雜，涉及的相關*策較多，其市場體系也處于進一步發育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同于新開發房地產商品的許多特征，使二手房交易環節更多、程序更加復雜，風險也較大。
同時，二手房市場作為房地產市場的重要組成部分，又有房地產市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地產整體市場，關注和掌握房地產市場的行情和大勢，在準確把握房地產市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，才能有效駕馭二手房市場交易。
我國二手房價格隨房產地行業升溫一路上漲，二手房市場持續升溫。然而嚴峻的客觀環境給二手房行業也帶來了強大威脅，同時也是二手房行業趨向于規范化的歷史機遇。
在資金緊縮、土地供應受限、購房者心理預期降低等諸多不利因素制約下，二手房交易市場也面臨一次次的洗盤。 隨著國家對新建商品房市場調控力度的加大和存量房市場的逐步擴大，二手房市場將逐步發育成熟，成為與一手房市場相競爭和共存的市場形態。
在二手房交易市場在不斷發展的進程中，始終存在著房地產經紀機構規模小、經營行為不規范、人員素質偏低、行業誠信經營狀況令人堪憂等不容忽視的問題。究其原因，主要是*府*策指引不足、行業行*管理不完善、金融機構支持力度小、行業協會監督不到位等。
二手房交易市場是伴隨著我國住房制度改革誕生的新興市場，存在問題是不可避免的，但我國二手房交易市場的發展前景十分廣闊。二手房由于價格相對低廉，地段較好，社區成熟等優勢得到大多數百姓的認可，城區地帶新建商品房價格長時間居高不下、城市拆遷工作帶來相關人員的的二次置業需求、外來人口對住房的需求逐漸從租賃轉向產權的購買、城市交通的拓展完善帶動相關地帶的地域價值升高等因素都使得二手房需求量在逐年遞增。
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