榮觀房產網1. 房地產開發企業代收的費用如何納稅
由于開發經營的需要，很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，如水、電、氣的初裝費和各項基金等。這些費用一般先由房地產企業收
取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對這些價外費用是否征稅，以及如何征稅，各稅種的規定有所不同。
需要繳納營業稅
按照營業稅相關法規規定，房地產開發企業代收的價外費用需要納稅。《營業稅暫行條例》第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。
《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠金代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的*府性基金或者行*事業性收費：
1.由**或者財*部批準設立的*府性基金，由**或者省級人民*府及其財*、價格主管部門批準設立的行*事業性收費；
2.收取時開具省級以上財*部門印制的財*票據；
3.所收款項全額上繳財*。按照*策規定，即使房地產開發企業代收的費用沒有利差，也要繳納營業稅。為了避免全額納稅，開發企業可以設立或委托代理機構收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發〔1995〕076號）第四條關于代理業營業額規定，代理業的營業額為納稅人從事代理業務向委托方實際收取的報酬。
需要繳納企業所得稅
價外費用是否需要繳納企業所得稅，主要取決于代收費用是以誰的名義收取。如果不是由房地產開發企業開票收取的，則不納稅。國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第五條規定，開發產品銷售收的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單收取并開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規定，企業將已計入銷售收的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。企業對納入開發產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中扣除。
不需繳納土地增值稅
財*部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第六條規定，對于縣級及縣級以上人民*府要求房地產開發企業在售房時代收的各
項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產所取得收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發〔2007〕132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民*府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：
1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數；
2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據此分析，假如房地產開發企業不是按照縣級以上人民*府的規定要求代收的費用，則也要作為開發產品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規定轉付給委托單位，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除。
2. 房地產開發企業代收的費用計征營業稅嗎
對房地產開發公司代收的此類資金及費用，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（中華人民共和國**令第540號）中關于營業稅營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產所取得全部價款和價外費用的規定，均應當全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。
又根據《關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》（國稅發[2004 ] 69號）規定：鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業稅。因此，除住房專項維修基金外，其他均作為營業稅的計稅依據，計征營業稅。
3. 房地產開發企業代收的價外收費要繳納營業稅嗎
對于房地產開發企業代收的價外收費等費用，營業稅法規定是需要納稅的。
《中華人民共和國營業稅暫行條例》（**令第540號）第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財*部、國家稅務總局第52號令）第十三條規定：條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的*府性基金或者行*事業性收費：（1） 由**或者財*部批準設立的*府性基金，由**或者省級人民*府及其財*、價格主管部門批準設立的行*事業性收費；（2） 收取時開具省級以上財*部門印制的財*票據；（3） 所收款項全額上繳財*。
按照*策規定，即使房地產開發企業代收的費用沒有利差，也要繳納營業稅。為了避免全額納稅，開發企業可以設立或委托代理機構收取代收費用，因為代理業營業稅計稅依據是按實際收取的報酬納稅。
《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995 ] 076號）第四條關于代理業營業額問題規定：代理業的營業額為納稅人從事代理業務向委托方實際收取的報酬。
4. 房地產公司代收的費用需要繳納營業稅嗎
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。
所稱價外費用包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的*府性基金或者行*事業性收費： （一）由**或者財*部批準設立的*府性基金，由**或者省級人民*府及其財*、價格主管部門批準設立的行*事業性收費； （二）收取時開具省級以上財*部門印制的財*票據； （三）所收款項全額上繳財*。 因此，如果房地產開發企業代收的行*事業收費不同時符合上述三個條件，均應當并入銷售不動產的營業額繳納營業稅。
同時符合三個條件，不屬于條例所稱價外費用，不繳納營業稅。
5. 現在房地產開發企業涉及哪些稅費
三、教育費附加 根據北京市稅務局轉發《北京市人民*府轉發**關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。
計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額*費率。 四、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 60%。
根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。
五、房產稅： 如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。
房產稅以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：年應納稅額=房產原值（評估值）*（1- 30%）*1.2%。
六、城鎮土地使用稅 如果企業擁有土地使用權的，需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。
北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬于外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。
（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民*府*務院*財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。
計算公式為：年應納稅額=房產原值*稅率*（1- 30%）。八、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國**令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。
分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。
在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產開發企業收取標書費營業稅