榮觀房產網1. 我剛到房地產開發公司上班,老板讓我學習跑手續,具體工作流程,
《房地產開發流程》
作 者：楊家學 出版社： 法律出版社 出版時間： 2010-3-1
本書結構共分為十九章，以房地產開發流程為主線，涉及從開始設立房地產開發企業到商品房銷售完畢的全部過程。每章均由正文、附表格、附法律、法律及其他規范性文件、附相關案例（一至二個）等四部分組成。其中的法律、法規及其他規范性文件鑒于內容較多，因此在書中僅排列目錄，具體內容以附光盤形式收錄。本書的特點是注重實務，具有較強的操作性，可供房地產開發企業、基本建設領域的行*機關作工具書使用。
2. 想知道房地產操作流程
房地產項目開發所需辦證流程及條件關系一、房地產開發商從拿地開始到開發銷售的環節及辦證流程為：第一步：土地取得涉及部門：國土局、拆遷辦、建設局；事宜：投標中標、拆遷事宜、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、房地產開發項目手冊。
第二步：立項涉及部門：環保局、規劃局、建設局、發改委（計劃行*主管部門）；事宜：房地產開發項目可行性研究報告、建設項目環境影響報告書、建設項目選址意見書。第三步：規劃及勘察設計涉及部門：規劃局、勘察及設計單位；事宜：建設用地規劃許可證、建設工程勘察、建設工程設計、建設工程規劃許可證。
第四步：施工準備涉及部門：建設局、監理單位、施工單位；事宜：工程建設項目報建、委托監理單位、施工招投標、建筑工程施工許可證。第五步：施工、監理、質量監督管理涉及部門：勘察及設計單位、監理單位、施工單位、建設局及其質檢機構；事宜：施工、監理、質量監督管理。
第六步：申請預售（商品住宅建設工程）涉及部門：房地局、建設局、工商局；事宜：商品房預售許可證、工商備案。
3. 房地產項目開發流程
房地產開發流程第一章：項目決策階段第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規劃設計四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標第三章：工程建設階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場地平整，達到施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件4、施工圖紙及施工資料準備5、施工材料和施工設備的準備6、臨時用地或臨時占道手續辦理7、施工許可批文及辦理開工手續8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗9、組織圖紙會審、設計交底10、編制工程進度計劃11、設計、施工、監理單位的協調第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭（以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物）辦理一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》二、申辦建設工程規劃驗收三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》四、物業移交第五章：交付使用階段。
4. 房地產開發詳細流程
第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。
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