2013年房地產市場運行狀況及2014年

1. 房地產研究現狀怎么寫

呵呵，參考吧房地產市場一直是我國居民關注的熱點行業，然而，目前中國房地產行業正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。

現在對2014年我國房地產行業現狀進行回顧。2014年全年，我國國內生產總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經濟運行基本平穩。

貨幣*策保持穩健，貨幣供應量持續增長。 2013年全年社會融資規模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經濟擴張動力良好，利于房地產行業的發展。

2014年房地產行業現狀分析1、2014年房地產行業運行情況總覽2014年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2013年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2014年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象。2、行業供需分析供應層面，2014年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。

其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。值得注意的是，2008年-2014年期間，房地產用地的供應總量同比增速呈現了先升后降再上升的走勢。

2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國*府為了應對金融危機、保證經濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發行的貨幣以及對房地產行業的*策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發布了嚴厲的房地產宏觀調控*策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。

2012年以來，受益于整體經濟回暖和相關*策松動，房地產行業投資規模中自有資金占比為歷史新高，行業逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態勢。2014年，房地產行業土地購置與房地產投資同向恢復。

房地產開發企業購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產投資熱情正在快速恢復，開發商補庫存意愿強烈，未來房地產行業供應增加。

2014年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續上升，房企對行業前景較為看好。

需求層面， 2014年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2014年房地產行業的需求面持續改善。

3、2014年房地產行業重點上市公司運行情況目前，全行業146家上市公司中已有45家企業發布了2013年業績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。

如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業內的上市公司正出現顯著的業績分化，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。龍頭公司受益于行業整體的回暖態勢，銷售與業績狀況表現優異。

基于已公布的業績預計公告，我們發現以金地、華夏幸福和榮盛發展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2014年也有30%以上銷售增長。據預計，一線龍頭公司2014年業績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經濟平穩運行的同時，行業*策趨向平穩寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。

在經濟利好與*策松動的大背景下，2014年我國房地產行業將繼續保持平穩向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產行業現狀分析：2014年房地產行業現狀分析與預測基于2013年房地產行業運行態勢，我們預測房地產行業2014年將繼續保持平穩向上的增長趨勢。

中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產投資預計在19.5%。此外，2014年行業發展將呈現城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現了房價下跌的現象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。城市格局的分化還可以從龍頭房企戰略布局變更上得到驗證。

恒大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產為例，2007年至2012年期間，恒大以“規模+品牌標準化運營”為戰略，主要布局在二三線城市的優質區域。

2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，。

2. 2013年投資形勢和整體投資環境與 2015年相比差異大嗎

當前中國經濟形勢在合理區間運行，基本實現*策目標▲經濟增長實現目標，但面臨下行壓力。

2014年，中國GDP實現63.65萬億元，增長7.4%，符合年初增長7.5%左右的*策目標。但短期內經濟下行壓力較大。

從需求方面看，消費、投資和凈出口增速都有不同程度下降，其中房地產開發投資增速下滑過快，成為拖累經濟增長的主要因素。從供給方面看，規模以上工業增加值延續回落趨勢，全年累計同比增長8.3%，增速同比回落1.4個百分點。

由工業用電量增速、鐵路貨運量增速和銀行中長期貸款增速合成的指數整體回落，全年累計同比為5.83%，增速同比回落1.9個百分點。▲物價漲幅低位徘徊，出現輕微通貨緊縮。

2014年，中國消費者價格指數（CPI）累計同比增速從1月份的2.49%下跌至12月的2.0%,2015年1月，CPI當月同比增速跌至0.8%。全部工業品生產者價格指數（PPI）連續35個月負增長，2015年1月，PPI當月同比增速跌至-4.30%。

物價下跌原因，一是國際大宗商品價格急劇下跌，二是電子商務快速發展壓縮了流通環節成本。這兩個方面都是利好；三是產能過剩，四是需求不足。

因此，要對癥下藥，采取綜合治理措施，既要適度放松貨幣，又要加大結構調整和改革力度。▲就業形勢較為穩定，但面臨結構性問題。

2014年，實現新增城鎮就業1322萬人，實現城鎮失業人員再就業551萬人，就業困難人員就業163萬人，城鎮登記失業率4.09%。社會保障制度建設加快推進，社會保障卡持卡人數近7億人。

第三產業發展較快，吸納了較多就業人口；隨著老齡化社會來臨，每年自然退出工作崗位人數增多，成為保障就業的有利因素。未來幾年，中國勞動力適齡人口比例將下降，但是重點群體就業形勢依然嚴峻。

▲國際收支趨向基本平衡，跨境資本流出快速增長。中國經常項目順差占GDP比重從2007年的10.08%下跌，已連續四年低于3%。

2014年，經常項目順差2138億美元，資本和金融項目逆差244億美元，經常項目順差占GDP比重累計值為2%。外匯儲備增長顯著放緩。

2014年四季度的資本和金融項目逆差為912億美元，表明跨境資本流動由流入轉向了流出。增長動力趨緩，結構出現優化▲固定資產投資下滑。

2014年底，全國固定資產投資完成額累計50.20萬億元，同比增長15.7%，增速同比回落3.9個百分點。新增固定資產投資完成額為33.6萬億元，累計同比增長25.4%，增速同比回落2.9個百分點。

截至2014年底，一產投資完成額累計1.20萬億元，同比增長33.9%，增速同比回落1.4個百分點；二產投資20.81萬億元，同比增長13.2%，增速同比回落4.2個百分點；三產投資28.19億元，同比增長16.8%，增速同比回落4.2個百分點。▲消費增長小幅回落，出現新的消費熱點。

2014年，社會消費品零售總額累計26.24萬億元，同比增長12%，增速同比下降1.1個百分點。特別是餐飲業收入增長疲弱，2012年餐飲業平均增速為14%,2013年徘徊在8%~9%,2014年恢復到9%~10%。

但是，網絡零售保持旺盛，信息消費快速增長。2014年，全國限額以上單位網上零售額累計增長56.2%，通訊器材零售額累計同比增長32.7%，增速同比加快12.3個百分點。

▲外貿形勢疲弱，吸收外資和對外投資平穩增長。2014年，進出口總值4.3萬億美元，同比增長3.4%。

其中，出口2.3億美元，同比增長6.1%；進口1.96億美元，同比增長0.4%；貿易順差3824.6億美元，同比增長47.7%。相比2013年，進出口、出口和進口增速分別下降4.15、1.72和6.84個百分點。

2014年，全國外商投資新設立企業23778家，同比增長4.4%；實際使用外資金額1195.6億美元，同比增長1.7%（未含金融業數據）。新增對外直接投資1029億美元，同比增長14.1%，繼續保持世界第三位。

▲經濟結構優化。供給方面，2014年第4季度，一產增加值累計同比增長4.1%，對GDP增長貢獻為5.2%；二產增加值增長7.3%，對GDP增長貢獻為43.2%；三產增加值增長為8.1%，對GDP增長貢獻為51.6%。

需求方面，2014年第4季度，消費對經濟增長貢獻率為51.2%，增速同比提高1.2個百分點。2014年，資本形成對GDP貢獻下降，凈出口對GDP貢獻波動較大。

財*金融運行平穩，也面臨一些新問題▲財*收支。2014年，全國財*收入累計140350億元，同比增長8.6%。

其中，中央財*收入64490億元，同比增長7.1%；地方財*收入（本級）75860億元，同比增長9.9%。全國財*支出累計151662億元，同比增長8.2%。

其中，中央財*本級支出22570億元，同比增長10.2%；地方財*支出129092億元，同比增長7.8%。近年來，收入分配結構趨于改善。

2014年9月，公共財*收入累計同比、城鎮居民人均可支配收入實際累計同比和農村居民人均現金收入實際累計同比分別增長8.1%、9.3%和9.7%，都超過了當期GDP增速。▲貨幣金融。

2014年，廣義貨幣M2增速保持中性，呈溫和下跌趨勢，從2013年底的13.6%下跌到2014年底的12.2%。狹義貨幣M1增速下跌較快，從2013年底的9.3%下跌到2014年底的3.2%。

全年社會融資規模16.46萬億元人民幣，同比萎縮4.8%。截至2014年底，各項貸款余額81.68萬億元，同比增長。

3. 2014年房地產新*策

暫時還沒有新*策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。

雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。

同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。

2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。

4. 2014年房地產新*策

暫時還沒有新*策出臺，看”兩會“是否有新策微調。

從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。

同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。

在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。

2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本不可能發生。國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。

這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。

雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。

5. 房地產市場運行現狀

一、房地產開發投資完成情況

2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%。12月當月，房地產開發投資5570億元，增長12.0%。

2010年，全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。

2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。

12月當月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費1061億元，增長5.8%。

二、商品房銷售情況

2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業營業用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業營業用房分別增長31.2%和46.3%。

12月當月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。

三、房地產開發企業資金來源情況

2010年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。

四、70個大中城市房屋銷售價格指數

12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點；環比上漲0.3%。

12月份，新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲7.2%，高檔住宅銷售價格上漲12.8%；經濟適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%；經濟適用房銷售價格上漲0.1%。

12月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個百分點；環比上漲0.5%，比11月份擴大0.2個百分點。

五、全國房地產開發景氣指數

12月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.79，比11月份回落1.41點，比上年同期回落1.87點.

從分類指數看：房地產開發投資分類指數為103.87，比11月份回落0.95點，比上年同期提高3.45點；本年資金來源分類指數為102.66，比11月份回落2.08點，比上年同期回落8.11點；土地開發面積分類指數為96.03，比11月份回落0.39點，比上年同期提高0.34點；商品房待售面積分類指數為103.66，比11月份提高0.56點，比上年同期提高6.79點；房屋施工面積分類指數為104.81，比11月份回落1.44點，比上年同期提高2.30點。

數據來源：國家統計局網站

6. 從哪些方面分析出預計2014年中國經濟增長率在7.5%左右,cpi漲幅在

11月25日上午，**發展研究中心宏觀經濟研究部研究員、發展研究中心學術委員會副秘書長張立群，向參加四川省大企業大集團核心人才培訓的四川大企業領*人物，作了《2013-2014年宏觀經濟形勢與*策取向分析》的演講。張立群參加了國家八五計劃、九五計劃、十五計劃、十一五規劃的研究或有關的文件起草工作。近年來參加了中央經濟工作會議有關文件和*府工作報告的起草工作。

他在分析目前的經濟形勢時說，2012年，在物價上漲和通貨膨脹壓力明顯降低后，宏觀經濟*策的重點開始轉向“穩增長”。這是2010年以來宏觀經濟*策調整的一個重要變化點。意味著宏觀經濟*策由擴張——撤出，轉向保持合理力度。隨著*策調整，中國經濟筑底回穩過程開始了。2012年第四季度，GDP增長率較第三季度明顯回升，2013年1-2季度持續回落，三季度出現回升。演講中，他重點分析了2014年的經濟走勢，結合世界經濟和國內的投資、消費趨勢，他預計2014年中國經濟增長率在7.5%左右，CPI漲幅在3%左右。

2014年經濟增長率在7.5%左右

張立群認為，2013年*治周期對世界經濟的影響大體結束，當前美國經濟溫和復蘇，歐債危機爆發概率降低，歐元區經濟趨穩，日本出現經濟短期恢復，新興經濟體經濟減速態勢趨緩。國際環境總體平穩，有望略有改善。隨著熱錢流向的改變，人民幣匯率較快升值態勢改變，出口條件有所好轉。在這一形勢下，考慮我國出口企業綜合競爭力水平，預計出口增速在7%左右。

在談到投資情況時，他認為，投資增長基本平穩，全年增長預計在18%左右。

受“穩增長”相關*策影響，基礎設施投資增速預計將保持在20%左右；考慮房地產市場銷售形勢的發展，房地產投資增速預計將保持在16%左右，另一方面，棚戶區改造預計對房地產投資也將有一定支持。在基礎設施、房地產投資平穩增長，出口趨穩，過剩產能調整和企業轉型升級活動增加的背景下，預計制造業投資增速下降態勢將逐步改變，增長率預計在18%左右。綜合分析，全年投資增長可能在18%左右。消費情況。消費增長大體平穩，實際增長率預計在11%左右。

在就業形勢大體穩定，最低工資水平穩定，基本社會保障和公共服務逐步改善的情況下，預計消費將平穩增長。房地產、汽車市場對消費的支持力度預計將保持平穩，消費實際增長率預計在11%左右。

綜合需求因素分析，預計2014年經濟增長率在7.5%左右， CPI漲幅在3%左右。

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