榮觀房產網一、房產調查包括哪些內容
（1）房地產市場環境調查 房地產市場環境調查主要包括*治法律環境調查、經濟環境調查和社區環境調查。
*治法律環境調查的主要內容包括：國家、省、城市有關房地產開發經營的方針*策，如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、人口*策和產業發展*策、稅收*策等；有關房地產開發經營的法律規定，如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。 經濟環境調查的主要內容包括：國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收入水平、消費結構和消費水平；項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
社區環境調查的主要內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 （2）房地產市場需求和消費行為調查 房地產市場需求和消費行為調查的主要內容包括：消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點的調查、房地產市場需求發展趨勢的調查及房地產市場需求影響因素調查等。
如：國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向等。 ①需求動機調查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
②購買行為調查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。 （3）房地產產品調查 房地產產品調查的主要內容包括：房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度；新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況；本企業產品的銷售潛力及市場占有率；建筑設計及施工企業的有關情況等。
（4）房地產價格調查 房地產價格調查的主要內容包括：影響房地產價格變化的因素，特別是*府價格*策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格；價格變動后消費者和開發商的反應等。 （5）房地產促銷調查 房地產促銷調查的主要內容包括：房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調查；房地產廣告預算與代理公司調查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租售績效的影響；各種營業推廣活動的租售績效。
（6）房地產營銷渠道調查 房地產營銷渠道調查主要內容包括：房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價等。 （7）房地產市場競爭對手情況調查 房地產市場競爭對手情況調查對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。
因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；整個城市尤其是同街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率；競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向等。
二、區域市場調研表格
房地產市場研究報告提綱模板 概論 1。
1 序言 1。2 研究目的 1。
3 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調查 l 現場訪問 1。4 主要結論和建議 二、廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區域概況 1、總面積、市區面積、占全市面積 % 2、家庭總戶數、戶均人口 3、近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括 4、近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點 2。
1 廣州經濟發展概況 2。11 經濟發展速度（GDP分析、第三產業分析） 2。
12 金融業與房地產消費市場 2。13 居民生活水平與住宅消費 2。
2 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款方式、買家特點分析 2。3 廣州住宅市場的發展趨勢 2。
31 *府*策 2。32 金融上消費貸款額 2。
33 廣州住宅發展趨勢 2。34 阻力因素 三、項目區域市場概況 3。
1 整體供應與成交分析 3。11市場發展概述——海珠區住宅供應與成交情況 3。
12 市場交投活躍原因 3。 13 規模效應及價格檔次 3。
2 市場活躍區域 3。21 市場活躍區域的分布及特點 3。
22 活躍區域的價格走勢及檔次變化 3。3 多層、高層市場特點 3。
31 多層住宅近年供應、成交特點 3。32 高層住宅近年成交增長與供應情況 3。
33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較 3。4 成交主要特點 3。
4。1 成交價格密集區域 3。
4。2 買家分析 l 私人購買VS集團購買 l 本地人買家VS外地人買家 l 本市買家：海珠區VS其他舊城區 l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、項目區位特性分析 摘要—— 1、項目地塊在城市發展中的地位 A、項目地塊位置分析 B、未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析 2、樹木地塊所屬區域特點 A、區域人口分析 B、區域基礎設施及交通條件分析 C、區域新發展區分析 D、區域住宅開發的特點分析 3、項目地塊的地點特征 A、項目地點及周邊社區、生活配套分析 B、項目地塊周邊交通條件分析 C、項目周邊區域開發分析 D、項目地塊的開發條件及開發特點 4、項目地塊的用地特征 A、項目地塊用地規模 B、項目地塊用地形狀 C、項目地塊綠化基礎分析 D、項目地塊內高差分析 E、項目地塊道路、用水、用電基礎分析 4。
1 項目地塊在城市發展中的地位 4。1。
1 項目地塊于城市中的區位分析 4。1。
2 未來城市的主要發展方向 4。1。
3 城市的具體發展過程對項目發展的影響 4。2 項目地塊所屬區域的特征 4。
2。1 項目區域的人口狀況 （常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目 地塊附近居住的常住人口、家庭戶數） 4。
2。2 項目區域城市發展概況 （城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展 情況） 4。
2。3 區域內競爭性地區的發展條件比較 （位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較） 4。
3 項目地塊的地點特征 （位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況） 4。4 項目地塊的用地特征 4。
4。1 項目地塊規模 4。
4。2 項目地塊用地形狀分析 4。
4。3 項目地塊綠化基礎 4。
4。4 需地塊高差分析 4。
4。5 項目用地現有污染情況 4。
4。6 項目地塊道路、用水、用電基礎 項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況 概要： a。
項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量 分析； b。 同類樓盤特點； c。
預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的后續供應量； d。 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數； e。
區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積； f。 區域同類樓盤現時價格幅度 g。
未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況； 5。1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況 調查范圍： 樓盤規模： 調查時間： 5。
1。1 已開發樓盤供應狀況 5。
1。2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析 5。
2 項目附近同類樓盤開發狀況 5。2。
1 售價與銷售率分析 （附近樓盤推出銷售狀況及原因分析 5。2。
2 銷售與賣點 5。3 項目附近同類樓盤戶型面積分析 5。
4 項目附近同類樓盤規劃設計及建筑設計特點 5。5 小結 五、市場調研結論及發展建議 6。
1 市場調研結論 （住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析） 6。2項目發展建議 （策略、目標客戶、目標客戶特征、具體建議——） 6。
2。1已購房者的需求特點詳細調查 6。
2。2潛在購房者的需求特點詳細調查 附：1、廣州市大型建設項目表 2、1998年廣州市重點城建上馬項目 3、區域人口變動情況 4、附近區域住宅市場概況 6。
2。3 附近樓盤集中區域分析 。
三、房地產市調分析的目的是什么
房地產市場調查是指運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地判斷、收集、記錄、整理、分析、研究房地產市場過去及現在的各種基本狀況及其影響因素，并得出結論的活動與過程，其目的是為房地產經營者預測其未來發展并為制定正確的決策提供可靠依據。
房地產市場調查，有廣義和狹義之分。狹義的市場調查，是把市場理解為房地產產品消費對象，針對消費者購買行為所做的調查，即對消費者及其行為的研究。廣義的市場調查則把市場理解為商品交換關系的總和，即一個由各種市場要素構成的、有結構的體系，也就是市場調查不再只局限于消費者的購買行為，而是將其調查范圍擴大到了房地產營銷的每一個階段。只要是市場要素所涉及的內容，均可視為調查研究的對象。
四、怎樣開展房地產市場調查
房地產市場調查主要是指運用科學的方法，進行有目的性、系統性的收集、整理、分析房地產行業的運行以及相關產業的資料。
通過對房地產行業以及上下游相關產業的了解，可以對房地產行業現狀、存在問題、發展趨勢進行相應的判斷；通過對宏觀環境、技術環境、行業運行、進出口、競爭格局等分析從而為進行房地產行業的投資與營銷決策提供客觀的資料與建議。
房地產市場調查的內容
行業動態：發展現狀、存在問題、發展前景、相關*策、行業技術及相關技術、社會與經濟環境以及其他因素。行業運行：行業整體規模、生產、銷售情況、進出口以及投資等，其他如細分市場運行、替代品與互補品行業運行等。競爭格局：行業集中度、主要企業及相關產品、財務情況、發展戰略等、市場格局、進入與推出壁壘等。
房地產市場調查的方法及步驟
1、與客戶溝通，確定調研問題、目標及相關假設
2、制定相應的房地產市場調研計劃并選擇調研方式
3、進行調研并收集信息與資料。
4、分析信息與調研資料
5、提交初步調查報告并與客戶溝通
6、形成最終的房地產市場調研報告
房地產市場調查方法
主要調查方法包括文案調查法、深度訪談以及實地調查法。其中文案調查法以相應的公開資料為主，如國土規劃局、發改委等官方部門，或行業協會等自律組織以及一些媒體、研究所的數據與資料等。而實地調查法則通過對房地產商、中介、需求用戶及相關參與者的調查為主。
五、房地產中介的調查
調查內容
房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有： 1.*治法律環境調查
(1) 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針*策。如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、人口*策和產業發展*策、稅收*策等。
(2) 有關房地產開發經營的法律規定。
(3) 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
2.經濟環境調查
(1) 國家、地區或城市的經濟特性，
(2) 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
(3) 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
(4) 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
(5) 國民經濟產業結構和主導產業。
(6) 居民收入水平、消費結構和消費水平。
(7) 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。
(8) 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
3.社區環境調查
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
（概述圖片 ）
六、房地產市場調研的程序有哪些
房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。
1。確定調研目的 一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用： ①探測性調研； ②描述性調研； ③因果性調研：這種調研是要找出事情的原因和結果，因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系； ④預測性調研：是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
2。搜集信息資料 市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才搜集。
對于已有的信息資料，在需要使用時也應該根據以前搜集的方式進行更新，保證市場調研的時效性和代表性。 3。
初步調研 初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有研究搜集的信息材料、與企業有關領導進行非正式談話、了解市場情況三個過程。 4。
調研設計 在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。調研表格及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。
調研表和問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。 5。
現場調研 現場調研即按調研計劃通過各種方式到調研現場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次級資料。現場調研工作的好壞，直接影響到調研結果的正確性。
6。撰寫和提交調研報告 撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環，調研報告反映了調研工作的最終成果。
七、房地產市場調研的目的及方法
市場調查的目的： 是為管理部門提供參考依據。
利用市場調查的部門可以是企業、公司、團體以及任何一切企事業單位的管理決策層或個人。市場調查的目的可能是為了制定長遠性的戰略性規劃，也可能是為制定某階段或針對某問題的具體*策或策略，提供參考依據。
研究可以是學術性的，也可以是實用性的。 市場調研的方法： （1）傳統的電話訪問 傳統的電話訪問就是按照樣本名單，選擇一個調查者，撥通電話，詢問一系列的問題。
訪問員（調查員）按照問卷，在答案紙記錄被訪者的回答。調查員集中在某個場所或專門的電話訪問間，在固定的時間內開始面訪工作，現場有督導人員進行管理。
調查員都是經過專門訓練的，一般以兼職的大學生為主，或其他一些人員。 （2） 計算機輔助電話訪問（CATI） 在發達國家，特別是在美國，集中在某一中心地點進行的計算機輔助電話訪問比傳統的電話訪問更為普遍。
目前在國內有少數調查公司采用。計算機輔助電話訪問使用一份按計算機設計方法設計的問卷，用電話向被調查者進行訪問。
計算機問卷可以利用大型機、微型機或個人用計算機來設計生成，調查員坐在CRT終端（與總控計算機相聯的帶屏幕和鍵盤的終端設備）對面，頭戴小型耳機式電話。CRT代替了問卷、答案紙和鉛筆。
通過計算機撥打所要的號碼，電話接通之后，調查員就讀出CRT屏幕上顯示出的問答題并直接將被調查者的回答（用號碼表示）用鍵盤記入計算機的記憶庫之中。 計算機會系統地指引調查員工作。
在CRT屏幕上，一個問答題只出現一次。計算機會檢查答案的適當性和一致性。
數據的收集過程是自然的、平穩的，而且訪問時間大大縮減，數據質量得到了加強，數據的編碼和錄入等過程也不再需要。由于回答是直接輸入計算機的，關于數據收集和結果的階段性的和最新的報告幾乎可以立刻就得到。
（3） 入戶訪問 入戶訪問指調查員到被調查者的家中或工作單位進行訪問，直接與被調查者接觸。然后或是利用訪問式問卷逐個問題進行詢問，并記錄下對方的回答；或是將自填式問卷交給被調查者，講明方法后，等待對方填寫完畢或稍后再回來收取問卷的調查方式。
這是目前國內最為常用的一種調查方法。調查的戶或單位都是按照一定的隨機抽樣準則抽取的，入戶以后確定的訪問對象也有一定的法則。
（4）攔截訪問 攔截訪問是指在某個場所（一般是較繁華的商業區）攔截在場的一些人進行面訪調查。這種方法常用于商業性的消費者意向調查中。
攔截面訪的好處在于效率高，但是，無論如何控制樣本及調查的質量，收集的數據都無法證明對總體有很好的代表性。這是攔截訪問的最大問題。
（5）小組（焦點）座談 小組（焦點）座談（Focus Group）是由一個經過訓練的主持人以一種無結構的自然的形式與一個小組的被調查者交談。 主持人負責組織討論。
小組座談法的主要目的，是通過傾聽一組從調研者所要研究的目標市場中選擇來的被調查者，從而獲取對一些有關問題的深入了解。這種方法的價值在于常常可以從自由進行的小組討論中得到一些意想不到的發現。
（6） 深度訪談法 深度訪談法是一種無結構的、直接的、個人的訪問，在訪問過程中，一個掌握高級技巧的調查員深入地訪談一個被調查者，以揭示對某一問題的潛在動機、信念、態度和感情。 比較常用的深度訪談技術主要有三種：階梯前進、隱蔽問題尋探以及象征性分析。
深度訪談主要也是用于獲取對問題的理解和深層了解的探索性研究。 （7） 投影技法 所謂投影技法是一種無結構的非直接的詢問形式，可以鼓勵被調查者將他們對所關心問題的潛在動機、信仰、態度或感情投射出來。
在投影技法中，并不要求被調查者描述自己的行為，而是要他們解釋其他人的行為。在解釋他人的行為時，被調查者就間接地將他們自己的動機、信仰、態度或感情投影到了有關的情景之中。
因此，通過分析被調查者對那些沒有結構的、不明確而且模棱兩可的"劇本"的反應，他們的態度也就被揭示出來了。 劇情越模糊，被調查者就更多地投影他們的感情、需要、動機、態度和價值觀，就象在心理咨詢診所中利用投影技法來分析患者的心理那樣。
和心理學中的分類一樣，投影技法可分成聯想技法、完成技法、結構技法和表現技法。 。
