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1. 房地產設定抵押權的原則有哪些
1、房地合一原則。
房屋抵押權，是指該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。不存在只設定房屋抵押權而土地使用權分離在外的情形。
如果以出讓取得的土地使用權抵押，則地上建筑物也同時設定抵押。 2、依法登記原則。
房地產設立抵押，雖是當事人雙方意思自愿的行為。但行為的最終生效都受到我國法律規范的制約。
《城市房地產管理法》第六十一條對此作了明文規定："房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民*府規定的部門辦理抵押登記。"《擔保法》第41條規定："抵押合同自登記之日起生效"，第43條第二款規定，"當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
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2. 房地產抵押有哪些主要原則
（一）房地產抵押應當遵循民事法律原則 抵押雙方當事人應當依據民事法律原則確定以下事項： 1。
設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，雙方當事人也可以協商由房地產價格評估機構評估確定。 2。
抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現的風險，要求抵押人辦理房產保險的，雙方當事人應當協商議定。 抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。
抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
3。企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。
4。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。
（二）房地產抵押中的房產、地產抵押權設定應當一致 建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。 ”“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。”
（三）抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值 房地產抵押是為擔保債權而建立的法律關系，因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權，否則就無法成就所擔保的債權。根據這一原則，房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。
同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，兩宗以上房地產視為同一抵押房地產。
但抵押當事人另有約定的除外。
3. 房地產抵押權的原則范圍
（一）設定抵押權的原則1、房地合一原則。
房屋抵押權，是指該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。不存在只設定房屋抵押權而土地使用權分離在外的情形。
如果以出讓取得的土地使用權抵押，則地上建筑物也同時設定抵押。2、依法登記原則。
房地產設立抵押，雖是當事人雙方意思自愿的行為。但行為的最終生效都受到我國法律規范的制約。
《城市房地產管理法》第六十一條對此作了明文規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民*府規定的部門辦理抵押登記。《擔保法》第41條規定：抵押合同自登記之日起生效，第43條第二款規定，當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
（二）設定押押權的范圍設定抵押權的范圍是指可以作為抵押房地產的范圍以及抵押擔保的范圍這兩個方面。首先，從可以作為抵押房地產的范圍看：《城市房地產管理法》第四十七條規定：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
即允許抵押的房地產主要分兩大類：一是房屋所有權。二是以出讓方式取得的土地使用權。
在這范圍之內的房地產均可設定抵押權，但在這范圍之外的房地產則不能設定抵押權。建設部的規章《城市房地產抵押管理辦法》第八條對不能設定抵押的房地產作了列示性的規定：1.權屬有爭議的房地產；2.用于教育、醫療、市*等公共福利事業的房地產；3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產；5.被依法查對、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6.依法不得抵押的其他房地產。
上述第6項涵蓋面甚廣，例如通過行*劃撥、通過出讓取得土地使用權而尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權，集體所有土地被證用范圍之內的房屋，未依法登記領取權屬證書的房地產等。所謂權屬有爭議的房地產是指在訴訟期間的房地產。
文物保護的建筑物或有重要紀念意義的其他建筑物是指被**或有省、自治區、直轄市人民*府批準，或縣級以上人民*府確定的建筑物。二、設定抵押權的注意事項《城市房地產抵押管理辦法》第十至二十四條對此作了詳細規定，現分述如下：（一）同一房地產設定兩個以上抵押權。
首先，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人，這種告知應該是書面的而非口頭的，并應在抵押合同中體現出來。其次，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，也就是說，抵押物的價值必須大于債權的金額。
至于大于多少應該包括處分抵押物所應能預見的各種費用為妥。若同一抵押物上設有兩個抵押權，則后一個抵押權的擔保的債務的履行期限不得早于前一個抵押權所擔保的債務履行期限。
再次，如果設定抵押之后還有余額，還可以再次抵押，但不得超出余額部分。（二）兩宗以上房地產設定同一抵押權的兩宗以上包括兩宗，可以多宗，沒有上限。
兩宗以上房地產擔保同一債務履行，則在法律上視為同一抵押房地產，承擔連帶的擔保責任。其承擔的共同擔保義務不可分割。
如果在抵押合同中有清償債務先后順序的約定，那又另當別論。
4. 房地產抵押估價原則有哪些
房地產抵押估價原則： 本次估價遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則及最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則等技術性原則。
（一）獨立、客觀、公正原則 要求估價機構有完全獨立性，估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系，不受外部干擾因素影響，從實際出發，公平合理地進行估價。 （二）合法原則 應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。
所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地*府的有關規定，其權益才能受法律保護，并體現其權益價值。 （三）謹慎原則 在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款。
（四）最高最佳使用原則 應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產只有在最高最佳使用狀態下才能發揮最大效用。
最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用方式。 （五）估價時點原則 估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
（六）替代原則 估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內，在用途、規模、檔次、建筑結構等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。
5. 申請房屋抵押貸款有哪些原則
申請房屋抵押貸款的六大原則：“三要”和“三不要”。
“三要” 要比較貸款產品 毋庸置疑，房產抵押貸款作為較為傳統的貸款方式，基本上很多銀行都可以提供這一融資服務。在此背景下，對于選擇余地較大的借款人來說，一定要從貸款成本、申請門檻、放款速度等方面，多角度對房屋抵押貸款產品進行綜合比較，最終選擇出最適合自己的那一款。
要征得共有人同意 隨著房屋抵押貸款的盛行，近年來，欺瞞共有人將房屋私自做抵押的案例也逐漸多發。需要提醒各位的是，依照法律規定，共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，可認定為抵押無效。
因此，借款人需在征得共有人同意后，再將房屋做抵押，以免最后好事變壞事。 當然，如結果不盡如人意，共有人不同意將房屋做抵押的話，你可以開辟一條新的道路：以無抵押貸款或車輛抵押貸款等方式獲得融資。
要妥善保管合同 簽訂完貸款合同后，一定要保管好。因為在還清房屋抵押貸款后，借款人需憑借款貸款合同辦理還款證明后，才能到產權部門辦理產權抵押注銷手續。
“三不要” 必要時不要忘記找擔保公司 房屋類型不受認可、銀行批貸速度較慢、申請材料不滿足要求。
遇到類似的問題，你都不妨向銀行的“友人”？？擔保公司，尋求幫助。一般來說，在擔保公司的運作下，借款人都能稱心如意的獲得貸款。
出租房不要忘記告知義務 貸款后出租住房不要忘告知義務。當你在貸款期間出租已經抵押的房屋，你必須將已抵押的事實書面告知承租人。
貸款結清后不要忘記撤銷抵押 當您還清了全部貸款本金和利息后，可到貸款機構領取《房屋他項權證》以及《貸款結清證明》。 此后，便可攜帶以上材料到房管局辦理房屋解押手續。
6. 房地產抵押的性質有哪些
物權性 （一）房地產抵押權的物權性 關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。
從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。 德國、日本及中國*為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。
法國、前蘇聯為例。中國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。
如中國《擔保法》 房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。 房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。
價值權性 （二）房地產抵押權的價值權性 房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。 價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。 房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。
用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。
房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。 因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。
