榮觀房產網一、房地產項目融資的含義是什么
房地產項目融資，是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。
與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。 房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。
房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。通過為房地產投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產變成可流動的資金，使其進入社會生產流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業資金壓力的目的。
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二、房地產融資
企業信貸，過橋墊資，工程墊資，短期拆借，項目融資，股權質押，產權抵押， 一億起貸！年利率：12-18%，資金足！審批快！出款快！操作活！ 企業融資是指以企業為主體融通資金，使企業及其內部各環節之間資金供求由不平衡到平衡的運動過程。
當資金短缺時，以最小的代價籌措到適當期限，適當額度的資金；當資金盈余時，以最低的風險、適當的期限投放出去，以取得最大的收益，從而實現資金供求的平衡。 而現存經濟體制下，企業融資則存在著各種弊癥和缺陷，如何規避現存的陷阱？ 陷阱一：考察費 在企業中小企業融資期間，對前來提供幫助的人員進行接待和食宿安排是情理之中的事情，但是有一類考察人員，企業一定要留心。
主動與企業聯系，在不了解企業情況的前提下要求到企業考察，并要求企業支付考察費，不僅如此，而且對考察費的要求很高。 在中國，要求支付考察費的投資機構并不常見，真正的資金方一般都會自己安排外出考察的費用。
陷阱二：項目受理費 項目受理費是指中小企業融資服務機構在收到企業有關資料后要求中小企業融資企業繳納的對項目進行評估和項目預審發生的費用，尤其是號稱有外資背景的投資公司，往往把收取項目受理費作為一種項目控制程序和費用轉嫁的方式，如果出現以下情況，中小企業融資企業就要提高警惕，騙局正在找來。 中小企業融資服務機構對中小企業融資企業項目資料不作實質性審核，即下初評認可結論；對不具備條件的項目下初評認可結論；以收取項目受理費為目的，不以項目投資為目的，在項目實質性評估階段以各種理由拒絕中小企業融資企業。
陷阱三：撰寫商業計劃書費用 商業計劃書是風險投資商現場考察前首先要拿到的資料，現在無論是國內還是境外的投資機構，都習慣使用商業計劃書，因此，商業計劃書的撰寫是企業中小企業融資之前的必修課，正是因為商業計劃書的重要，給了一些不法分子可乘之機。 下列情況，中小企業融資企業應該拒絕幫助。
企業已經請別的中小企業融資服務機構或自己制作了商業計劃書，但中小企業融資服務機構或資金方以各種理由拒絕，并作為項目繼續進行下去的必要環節，不僅如此，還百般刁難中小企業融資企業，要求其提供“國際標準格式”商業計劃書。 陷阱四：評估費 在中小企業融資過程中，一部分投資者或中小企業融資服務機構要求對企業資產或項目進行評估，如果是在中小企業融資實施階段，此項評估是完全必要的，但是，如果是下列情況，則有詐騙嫌疑。
項目評估不是在項目實施階段，而是在項目審核階段；評估機構不是資金方或中小企業融資服務機構認可的評估機構；要求對整個項目或對某一部分資產（主要是無形資產）進行評估。 陷阱五：保證金 保證金也是企業在中小企業融資過程中經常遇到的陷阱，據了解，有30%的企業曾經在保證金上被騙取了不菲的錢財。
具備如下條件，保證金則是一場騙局。 資金方要求中小企業融資企業必須嚴格按照自己預先設定的程序操作，否則就拒絕往下進行；資金方設置了嚴格的違約條款；資金方對項目的審核簡便，對項目的真實性和項目回報熱情很低。
三、房地產企業項目融資的渠道有哪些
中小企業融資一般有八大渠道三十余種方法即：1、債權融資2、股權融資3、企業內部融資4、項目融資5、貿易融資6、專業化協作融資7、*策融資8、上市融資。
債權融資又分為國內銀行貸款、民間借貸融資、信用擔保融資、金融租賃融資、國外銀行貸款、發行債券融資；股權融資分為股權出讓融資、增資擴股融資、產權交易融資、杠桿收購融資、引進風險投資、投資銀行投資；內部融資分為留存盈余融資、資產管理融資、票據貼現融資、資產典當融資、商業信用融資貿易融資分為進口貿易融資、補償貿易融資；項目融資包括項目包裝融資、BOT項目融資、IFC國際投資；*策融資包括科技型中小企業技術創新基金、中小企業發展專項資金、中小企業國際市場開拓資金、農業科技成果轉化資金；專業化協作融資包括農業產業化項目協作融資、零部件供應與組裝企業協作融資上市融資包括國內上市融資、境外上市融資、買殼上市融資。
四、房地產項目融資的信托渠道是怎樣的
房地產項目融資的信托渠道 一、房地產項目的融資渠道：（一） 房地產項目的資金來源渠道的種類：一般來說，房地產公司的資金來源渠道有以下幾種：（1） 注冊資本金。
（2） 銀行融資，現在這這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對'四證'不全的房地產項目是不辦理的。 （3） 發行債券。
根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。 長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。
這就注定大多數的房地產企業發行債券難以實現。（4） 上市發行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。
中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和**批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。 ”大多數的房地產公司都無法達到此要求。
（5） 海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
（6） 房地產投資信托（REIT），是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。
REIT未來的發展前景十分看好。（7） 房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。
房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規 下載地址： 。
五、什么叫房地產基金
私募股權房地產投資基金（簡稱房地產基金）一般指專注于房地產領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產資金進行并購或開發的投資模式。
美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一，也是金融制度、法律法規相對健全的國家，20世紀60年代，為解決房地產投資專業性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素，美國出現了由房地產專業機構管理的房地產投資信托基金，其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產投資。房地產基金 隨著房地產基金運作模式的不斷成熟和運作規模的不斷擴大，當前房地產基金幾乎已經滲入美國每一個大中城市的房產經營活動中房地產投資基金的發展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產業的發展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。
六、房地產投資項目使用資金的特性是什么
房地產投資項目所需的資金除具有“貨幣-生產-商品-貨幣”這樣一個一般的循環往復、連續不斷的資金運動過程外，還具有資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。
從這些特性出發，房地產開發投資企業的資金在周轉過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。對于房地產投資者來說，解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。
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七、房地產項目融資中私募資本募集的要點及其技巧
房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。
找錢、找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些“具有成功融資經驗”“成熟融資渠道”的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在于“有錢的企業、機構或個人”談項目、談融資、訂合同。
而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵制成為“銀主”，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）山用的工具和謀取錢物酒食的借口。 房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鐘情于項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。
實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合于我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式（具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文）。
在開展方地產項目融資私募活動中，針對不同的融資渠道，選擇正確的方法將可以促進融資成效，減少融資支出費用和成本，縮短周期。 一、股權融資 股權融資由一個最根本的特點就是原股東方或主要控股方并不會自新公司的股東結構或項目公司中退出，股權融資類型中比較典型和著名的案例有： 2004年4月，萬通實業股份向天津泰達增發3.08億股，泰達集團將擁有萬通地產增資控股后的27.8%的股權，成為萬通最大的股東。
這一股權融資方式是資金需求方萬通實業股份以單純的公司股權為介質和融資工具。 2005年3月，萬科企業股份有限公司宣布出資18.5785億元人民幣收購浙江南都集團骨干公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產公司70%股權、蘇州南都房地產公司49%股權和浙江南都房地產公司20%股權。
萬科此次取得的土地價格遠低于這些土地目前的市場價格，根據測算，此次交易中這些土地的均價為每平方米750-1050元之間，但是市場價格卻大多在2000元以上。從整體情況來看，在對房地產開發企業至為關鍵的的土地儲備方面，萬科此次收購完成后，在長三角的土地儲備將達到1000萬平方米，占到萬科土地儲備的40%。
浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地產、蘇州南都房地產和浙江南都房地產---累計債務達到50億元左右。上海南都房地產的控股公司上海中橋成立于1994年，1995年開始國際金融公司（IFC）和美國國際集團（AIG）下屬的亞洲基礎建設開發基金收購中橋30%股份，此后中橋的主要業務集中于投資城市基礎設施項目。
2000年，中橋將業務拓展到房地產領域，這本是一件皆大歡喜的事情，不料，房地產業務的擴張卻與國際金融公司的公司章程相沖突，作為世界銀行下屬的半官方公司，該公司的章程規定，不能經營房地產業務。 在2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，此時，正是南都急需資金的時候，從而形成了資金缺口。
浙江南都本來能夠將這個缺口通過南都上市來填補，但當2003年發行A股獲得發審委通過后，卻遇到同業競爭的問題，因此南都在2004年7月撤回了上市申請。 發行A股沒有成功，宏觀調控的影響卻開始顯現了，融資渠道的單一，使整個浙江南都捉襟見肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的資產負債率高達88.46%。
后來，浙江南都又決定向海外私募，解決迫在眉睫的資金問題。但，萬科與其接觸時表明既可以解決資金問題，也將實現雙贏。
這一股權融資是原控股公司以各項目公司擁有的項目資源和土地資源為介質和融資計算工具、平臺。 股權融資最重要的環節是股權定價。
相對與股份制企業（如萬通）而言，股權定價是一個較為簡單的方法，基本上可以根據公司股票的凈現值或參考市場交易價格綜合定價，這也是與股份制企業的社會公眾化特點及其財務與公司治理相對透明有關。 而大多數房地產企業都會是家族企業、項目公司、關聯公司，公司股權結構單一、集中；或雖有多個股東成員，但實際控制人往往還是一個人或一個企業，財務狀況不明晰，公司治理結構簡單、集中；或者股東成員關系和資產關系復雜，公司致力于財務狀況混亂，因而，融資的股權定價就較為困難。
并且由于各股東是按比例持有項目公司的股權，在談判上各股東能否取得一致意見和行動也是非常重要和關鍵的前提條件。各股東投入的或項目公司實際到位的投資資金與項目資產業或有較大的差距，在這種情形下，通過對項目公司的資產進行清算和財務審計也難以通行，因為大多數這樣的項目公司都會是負債經營，其財務報表真實的數據和指標基本上會是零資產或負資產。
這一類房地產企業或項目公司股權融資的著眼點在于對開發項目或土地資源的現值和市值進行評估定價，并據此核算。
八、房地產項目開發,怎么融資
從銀行融資現在很難了，而且現在的資金很緊張，房地產又是很敏感的領域。
從信托的角度老說，你可以用在建的項目，土地，如果是上市公司的話還可以用上市公司的股票作抵押或者質押。四證之前的項目用股權融資，資金配比一般一比一，信托是固定回報，對合作項目公司實行財務監管，經營權歸開發公司。
如果項目已經動工，如二期或者三期項目，信托可以用項目公司凈資產一半做價，可使項目公司提前變現，信托實施固定收益，變現的資金只有知情權，不設監管。信托的地產融資大抵就是以上三種 融媽媽為您解答。
