榮觀房產網一、如何利用房地產投資信托基金融資
房地產投資信托基金（REITs）是國際房地產市場上經過幾十年健全起來的成熟投資模式，最早出現在美國，最近幾年在亞太地區得到了非常迅猛的發展，新加坡、我國*和香港地區等均已經或即將推出相關基金的上市。
房地產投資信托基金的英文名稱為Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs，乃是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司，公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東，其實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。 房地產投資信托基金（REITs）實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經營管理。
目前，我國內地房地產業可以通過以下兩種方式來利用房地產信托投資基金進行融資： 首先，我國內地的房地產商可以通過與海外房地產投資信托基金（REITs）聯手形成戰略伙伴關系進行房地產的投資。 目前，此類海外基金主要以封閉式基金的方式進入中國大陸，典型的方式有：與開發商就項目合資，直接投資于項目，然后與開發商以股份關系進行利潤分成，例如荷蘭ING與復地集團松江項目的開發；對開發企業直接投資摻股或成立新的投資公司，例如摩根士丹利和順馳集團，萬通集團和美國房地產基金的牽手；直接在內地成立投資公司，進行項目投資與開發，如麥格理銀行投資的第一中國房地產發展集團。
國內的房地產開發商通過提升項目的獲利能力、項目風險的管理能力、開發商本身的企業發展能力并進一步規范財務管理等方式將非常有利于獲得境外房地產投資信托基金（REITs）的青睞，從而進一步地拓寬融資渠道。 其次，我國內地的房地產商可以考慮通過以房地產投資信托基金（REITs）的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。
當前，中國新《基金法》規定證券投資基金可以上市，但對于產業投資基金而言，由于缺乏配套的法律法規，上市的流通市場遠未確定。目前內地許多規模較大的房地產發展商（如廣州越秀投資、深圳銅鑼灣集團）以及一些境內外的投資機構（如凱德置地、深國投）均在探尋將中國內地的優質資產以房地產投資信托基金（REITs）的方式拿到中國香港、新加坡上市。
我國香港特別行*區于2005年6月修改了其《房地產投資信托基金守則》，放寬了房地產投資信托基金（REITs）的地域限制，允許在香港上市的此類基金投資香港地區以外的房地產；而新加坡交易所副總裁兼上市部主任陳偉生也于2005年7月11日率團來華推動房地產投資信托基金（REITs）到新加坡上市。 雖然目前的房地產開發商在項目的回報率、市盈率以及相關金融法律、法規等方面存在著一定障礙，但前景仍然較為樂觀。
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二、房地產信托投資基金
什么是房地產證券化？
房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
傳統融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資。資產證券化則是憑借原始權益人一部分資產的未來收入能力來融資，資產本身償付能力與原始權益人的資信水平被徹底割裂開來。因此，房地產證券化的實質是，物權的債權性擴張。其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。
房地產證券化的優勢
首先，有利于提高銀行資產的流動性。房地產證券化可以變銀行的“死資產”為活資產，增強資產的流動性。
其次，可以改善銀行資產負債結構。抵押貸款證券化為金融機構根據變化的市場環境及時調整自己資產負債結構提供了有效的途徑。
第三，有利于拓展房地產業資金來源。房地產證券化的融資模式可以不受銀行等中介機構的制約，且面值靈活，易流通。此外，房地產證券化作為重要的金融創新工具，給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于提高我國資本市場的運作效率。
網略觀點
2007年底至2008年初，網略咨詢聯合建設部人力資源開發中心，發起了“地產新十年關鍵競爭力考察”活動。通過走訪八十家房地產百強企業，與房企高層管理人員面對面交流，網略咨詢實地調研了房地產企業的外部融資途徑及存在的問題。
通過調研，網略發現，推行房地產證券化還面臨很多問題，如個人信用制度的健全完善、相關法規（如證券法等）的調整、信用評估制度的完善以及專業人才的培養等多方面的問題。但是由于房地產證券化不僅可以解決房地產公司外部融資渠道單一和融資難的問題，還可以促進房地產業資金結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，因而網略咨詢堅信，隨著這些問題的逐步解決，房地產證券化一定能不斷發展壯大。而隨著我國房地產投資體制改革的深化，房地產證券化必將對我國住宅產業和金融業的發展起到巨大的促進作用。
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三、房地產信托投資基金的種類
從不同角度看，對 REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。契約型 REITs 本身并非獨立法人，僅僅屬于一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產進行投資。
二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。
權益型 REITs 投資于房地產并擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發后進行轉售。
抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性
3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不愿持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。
4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區別在于：第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監管方面，私募型基金受到法律以及規范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。
四、什么是房地產投資信托基金
房地產投資信托基金（REITs），是購買、開發、管理和出售房地產資產的金融工具。
REITs的出現，使投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。 投資者將資金投入REITs有很多優越性：第一，收益相對穩定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業的經常性租金收入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。
按資產投資的類型劃分，REITs分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。
由于有專業投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產的重要工具。 中國房地產市場的發展急需拓展房地產直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業銀行間接融資的局面。
而REITs作為一種創新的房地產金融工具，越來越得到*府和產業界的認同。2008年12月20日《**辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中明確表示要“開展房地產投資信托基金試點”。
隨著中國相關法律制度和房地產市場體系的完善，REITs將會逐漸成為中國投資者現實的投資工具。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
五、求教：房地產基金的交易架構分哪些模式
我國的房地產信托是在2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的。
此前，信托業經過多次大規模調整一直處于業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處于資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。
而信托制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。兩者結合，取得了雙贏的結果。
一方面，信托業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信托計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。自2002年開始的十四年間，房地產信托共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信托方式進入房地產領域，房地產信托產品也正式走入投資者視線，并進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。 2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。
首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信托公司融資。
由此房地產信托迎來第一個黃金發展期。而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出臺了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。
房地產信托產品再次迎來發行高峰。此后，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信托一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特征，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依托。
同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產行業周期波動較為明顯。所以現在信托公司業務方向主要有幾大塊：一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產并購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量并購機會。
一方面信托公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性并購基金，在提供標的項目和并購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期并購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建筑改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建筑，并通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。
目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅游地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。房地產信托具有非常市場化的定價模式，對于項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信托運作的幾大模式1、房地產債權信托房地產債權信托房地產債權信托主要是指房地產貸款信托，是將信托資金用于向房地產開發企業發放貸款的一類信托業務。根據監管部門要求，向房企發放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件：四證：國有土地使用證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程施工。
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