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一、房地產如何進行稅收籌劃
1。
戰略管理層面的籌劃 從戰略的高度規劃，稅務籌劃通常應考慮以下問題： 1） 股權架構與層次如何設計與安排，對未來財稅會產生什么樣的影響？ 2） 成立項目公司還是不成立項目公司，用法人股東還是自然人股東？關聯的考量？注冊地點安排在哪里更合適？ 3） 注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產生什么樣的影響？ 4） 土地方與資金方如何合作？不同形式拿地稅負比較，怎樣最低？ 5） 如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本？ 6） 與*府如何合作與談判？代建市*項目款項如何收回？ 7） 一級與二級如何聯動以增加土地成本？ 2。 經營管理層面的籌劃 從經營的角度規劃，則會涉及到房地產公司日常運營的方方面面，稅務籌劃通常應考慮以下問題： 1）開發產品設計不同對企業稅務的影響，比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫？ 2）商業和住宅比例？普通住宅與非普通住宅比例？ 3）對外合同條款如何從財稅角度修改最合理？ 4）報建形式、開發分期對稅收的影響？ 5）如何增加工程成本？ 6）銷售價格的制定與財稅測算 7）促銷方案選擇對財稅的影響 8）毛坯還是精裝修？裝修方案的稅收測評 9）銷售折扣管理與內控制度的落實 10） 自己銷售還是請專業公司銷售，付費方式不同對稅負的影響？ 3。
理財層面的籌劃 從理財角度規劃，往往是財務部人員在考慮，方向主要是從財務的一畝三分地出發，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發生后計入什么會計科目可節稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規避個稅等等。
如能事前從以上三個角度綜合去進行企業稅務統籌劃與規劃，則不僅可大大降低企業稅負，同時也讓公司的發展走在一條康莊大道上。 而在具體的稅務籌劃實踐中，我們還特別建議房地產老板應高度重視，親自參與到公司稅務管理和稅務籌劃的實踐中來，而不能純粹交由財務負責人去思考。
因為無論是在公司所處的地位、說話的份量、參與重大決策的程度、思考問題的高度等等方面，財務都會受到各種各樣的限制。稅務管理和稅收籌劃在公司管理中的份量越來越大，稅務籌劃必須從老板開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。
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二、房地產開發企業內部納稅籌劃是怎么樣的
納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠*策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。
近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。 一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。
納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。 由于企業情況各異，應注意法律問題。
房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定 房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面： 1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎 首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。 另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。
因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。 再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。
比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。 2規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障 俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。
例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡，并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子，實際只收29。 1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。
用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。
計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）*0。
05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）*0。33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）*0。
0003=2。7元、多交土地增值稅：（300000-291000）*0。
01=90元、多交四稅合計3512。7元。
納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應進行績效評價 年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。 俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。
綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。
三、房地產企業的稅收籌劃實例
以下通過一個案例告訴你房地產企業如何通過企業財富安全管理集成系統來做好企業稅收籌劃，并且對房地產企業未來稅務安全做出預控。
企業財富安全管理集成系統，預控企業稅務風險，安全提升價值。 嘉業公司擬建的蛟湖經典項目有一地塊，其土地成本和開發成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。
現有兩個方案如下（均采用營改增后的簡易計稅法）： 【分析】 方案一：自建自銷 嘉業公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據稅務規定，按照銷售不動產稅目征稅，涉及土地增值稅。 銷售收入（含增值稅）：50000萬元 銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元 銷項稅額：47619*5%=2381萬元 城建稅及教育費附加：2381*(7%+3%+2%)=286萬元 印花稅：50000*0.0005=25萬元 土地增值稅： 扣除項=29280*(1+10%+20%)+286=38350萬元 增值額=47619-38350=9269萬元 增值率=9269/38350=24% 土地增值稅：9269*30%=2780萬元 凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元 方案二：（企業財富安全管理集成系統方案） 嘉業公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。
嘉業公司與綠地公司簽訂房屋代建協議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業公司只負責工程的組織協調工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。
代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。 該房地產公司轉讓該地塊的損益如下： 銷售收入（含增值稅）：10000萬元 銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元 銷項稅額：9524 *5%=476萬元 城建稅及教育費附加：476*(7%+3%+2%)=57萬元 印花稅：10000*0.0005=5 萬元 土地增值稅： 扣除項=7280*(1+10%)+57=8065萬元 增值額=9524-8065=1459萬元 增值率=1459/8065=18% 土地增值稅=1459*30%=438萬元 凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元 （該房地產公司代建服務損益如下：） 代建收入（含增值稅）：22500萬元 代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元 代建增值稅：21429*5%=1071萬元 代建城建稅及教育費附加：1071*(7%+3%+2%)=129萬元 （該房地產公司兩項業務合計凈收入如下：） 合計凈收入：14800+1744=16544萬元 【結論】根據以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。
因此方案二代建更好。
四、房地產企業銷售環節稅收籌劃怎么做
房地產項目公司決策階段的籌劃內容 項目公司決策階段的內容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入、土地資源的獲取。
這個階段的工作對于一個房地產項目公司來說非常重要，一個項目投資的失敗數十億資金的沉沒成本，將會對房地產這樣一個資金密集型的企業帶來沉重的打擊，資金鏈的斷裂也許會帶來整個集團的覆滅。 在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而稅收籌劃是要在納稅人對應的經濟業務發生前，用既有的法律、法規對其經濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效地方案執行。
項目公司組織形式的籌劃 房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行稅務籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。 是選擇母子公司的形式還是總分機構的形式，需要企業進行比較，因為企業一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質。
根據我國公司法的規定，子公司具有獨立法人資格，而分公司不具備獨立法人資格，無法對外承擔法律責任和義務，只能由其總公司來承擔。 由于子公司的獨立法人資格，在所設地區被視為納稅人，承擔納稅義務，而分公司由于不具備獨立法人資格，在所設地區不被視為納稅人，要匯總到總公司進行納稅。
根據《國家稅務總局關于印發的通知》國稅發[2008]28號文件規定：企業實行“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財*調庫”的企業所得稅征收管理辦法。 其計算方法為總機構和分支機構應分期預繳企業所得稅，50%在各分支機構間分攤預繳，50%由總機構預繳。
五、房地產開發企業稅務籌劃怎么做
如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。
近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。 （二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。 二、房地產開發企業稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。
根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和。
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